旅游規(guī)劃設(shè)計
特別關(guān)注：溫泉+綜合體
發(fā)布日期：2015-11-04
溫泉綜合體是以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會議度假酒店為重點、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心的溫泉的功能齊全的品質(zhì)化休閑平臺，是現(xiàn)在中國溫泉開發(fā)的一個主要方向。按照用地規(guī)模可分為溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)或溫泉新城。
開發(fā)必然性
溫泉旅游綜合體來自房地產(chǎn)商業(yè)綜合體的概念，意味著一種多元業(yè)態(tài)之間的互動。
從開發(fā)商角度來說，隨著開發(fā)規(guī)模越來越大，單一業(yè)態(tài)這種小型業(yè)態(tài)已經(jīng)不足以帶動整個大盤開發(fā)，必須要引進更大的引擎，甚至一個發(fā)動機組才能帶動，由一條小船到中船到大船再到航空母艦，這個引擎的核心通常是溫泉，還有度假酒店、休閑購物、水樂園、精品酒店、特色店等。
從政府角度來說，當(dāng)一個項目規(guī)模達(dá)到幾千畝時候，就要求開發(fā)者承擔(dān)了這個區(qū)域開發(fā)的運營商角色，開發(fā)者的職責(zé)不是局限在一個項目，而是帶動一個區(qū)域、一個片區(qū)的開發(fā)，溫泉旅游綜合體就是結(jié)合了區(qū)域開發(fā)這樣需要的情況下的一種復(fù)合型的開發(fā)模式。
開發(fā)要素
1.土地：理清旅游、地產(chǎn)和溫泉三大板塊的內(nèi)容和關(guān)系；
2.休閑項目：形成功能聚集，重點發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老、會議度假、房地產(chǎn)業(yè)等；
3.溫泉產(chǎn)品：打造核心吸引物，以精品化、主題化為方向進行溫泉復(fù)合開發(fā)；
4.會議度假酒店：連接溫泉和地產(chǎn)的開發(fā)，成為旅游接待載體；
5.溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)：供度假用的溫泉住宅型/度假型物業(yè)以及溫泉特色的休閑商業(yè)街。
五種業(yè)態(tài)
1.養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)：以溫泉泡浴為基礎(chǔ)，結(jié)合養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護理、健康管理等系列養(yǎng)生手段，形成溫泉養(yǎng)生中心。
2.會議產(chǎn)業(yè)：溫泉水療作為吸引，以會議度假酒店作為載體，以會議接待為重點。
3.房地產(chǎn)業(yè)：以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉為第二居所為概念，與會議經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式的度假物業(yè)是重要的市場熱點，升值空間比較大。
4.運動游樂產(chǎn)業(yè)：以水游樂、網(wǎng)球、滑雪、高爾夫和跑馬場作為代表，以親水休閑游樂市場群體、政務(wù)商務(wù)休閑會議客群、度假物業(yè)的客群為目標(biāo)客戶。
5.溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)：全方位利用溫泉資源，如設(shè)計溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。
深度發(fā)展路徑
以溫泉旅游價值鏈為導(dǎo)向，構(gòu)建“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種深度發(fā)展路徑，滿足目標(biāo)客群物質(zhì)的和精神的雙重需求，是實現(xiàn)溫泉旅游綜合體突破單一“泡池湯浴” 的創(chuàng)新發(fā)展之道；在同質(zhì)化的溫泉資源條件下，創(chuàng)造出項目差異化發(fā)展，最終實現(xiàn)項目價值的最大化。
1.縱向深耕——根本基礎(chǔ)
?。?）創(chuàng)新泡浴體驗：溫泉是體驗式產(chǎn)品，國內(nèi)大部分項目設(shè)計時僅簡單化的添加特定材料進行泡浴產(chǎn)品設(shè)計，但在出水方式、泡浴設(shè)施、借助自然、人工環(huán)境改變泡浴環(huán)境上明顯存在設(shè)計深度的不足。國內(nèi)知名溫泉項目，如御溫泉、柏聯(lián)SPA，均在特色泡浴體驗上下足功夫，更結(jié)合自然山水、歷史人文創(chuàng)造了深度的環(huán)境體驗；
?。?）結(jié)合健康養(yǎng)生：抓住目標(biāo)客群養(yǎng)生心理，利用溫泉的養(yǎng)生功效，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成“溫泉養(yǎng)生中心”，以醫(yī)藥護理、SPA等核心產(chǎn)品形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破；（3）豐富親水游樂：發(fā)揮溫泉的親水本質(zhì)，把游泳池、造浪池、人造沙灘、水上游樂設(shè)施項目作為重要內(nèi)容融入溫泉產(chǎn)品的開發(fā)。以“溫泉水樂園”增強人們的親水參與性與體驗性，同時增加夏季運營的收入，減少溫泉淡旺季的影響。代表案例有武義清水灣•沁溫泉、廣東恩平錦江溫泉、北京溫都水城等；
?。?）循環(huán)利用溫泉資源：“溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)“是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經(jīng)形成諸多成功的例子，主要通過設(shè)計溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，將溫泉資源最大化利用。如北京蟹島度假村以地?zé)釥I造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項目，將溫泉資源打造為生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟，成為此類模式的典范。
2.橫向跨接——重要方向
（1）商務(wù)會議：以溫泉水療為吸引，以會議度假酒店為載體，形成商務(wù)會議接待模式，是現(xiàn)在及未來大多數(shù)溫泉項目經(jīng)營發(fā)展的重要帶動產(chǎn)品。會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規(guī)模和檔次配置，要根據(jù)市場的具體特征來確定，必須量體裁衣，才能保證后續(xù)經(jīng)營的良好效果；
（2）度假地產(chǎn)：度假地產(chǎn)是作為土地綜合開發(fā)快速回收投資的載體。以溫泉養(yǎng)生和第二居所為概念的住宅物業(yè)，是溫泉項目的主流，與會議經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)也是市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞；?。?）運動娛樂：開發(fā)高爾夫場、馬術(shù)俱樂部、綜合室內(nèi)運動娛樂館等產(chǎn)品，為休閑商務(wù)會議客群、度假客群提供更多以運動娛樂為形式的品質(zhì)化休閑交流平臺，對高端溫泉項目有很大的提升作用。如海南觀瀾湖高爾夫球會形成“溫泉+高爾夫”的高端休閑組合產(chǎn)品；
?。?）度假商業(yè)：面向休閑度假客群開發(fā)的度假商業(yè)，以餐飲、休閑商品、養(yǎng)生商品為核心價值供給。既可以自持，也可以出售。根據(jù)市場區(qū)域情況，可以結(jié)合溫泉，也可以獨立開發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。
3.品牌塑造——可持續(xù)競爭力
?。?）獨特化品牌主題：以風(fēng)格主題化為目標(biāo)，通過對市場需求、市場競爭的差異化分析，在建筑設(shè)計、園林景觀、軟性服務(wù)等場地環(huán)境上通過對當(dāng)?shù)匚幕厣奈{或?qū)ν獠课幕膭?chuàng)新引入，構(gòu)建獨特的項目氣質(zhì)。用文化來打造溫泉的主題，營造獨特的文化氛圍，創(chuàng)造項目獨特的文化感受，為客戶創(chuàng)造的溫泉文化體驗，構(gòu)建一種全新的溫泉生活方式。如西安柏聯(lián)SPA溫泉中體現(xiàn)的漢唐遺韻，將中式溫泉文化發(fā)揮得淋漓盡致。
（2）品牌連鎖模式：以精品化為導(dǎo)向，面向中高端市場，在溫泉產(chǎn)品品質(zhì)和高水準(zhǔn)服務(wù)模式上，打造品牌化溫泉項目。將從項目開發(fā)的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發(fā)商進行品牌的連鎖拓展運營創(chuàng)造可能。如天沐溫泉、海泉灣等，通過溫泉生活方式的打造，實現(xiàn)品牌塑造，最后成功實現(xiàn)連鎖擴張和運營。
常見問題與解答
1.項目水量受限如何支撐大型項目的市場吸引力？
溫泉綜合體要支撐多種業(yè)態(tài)，最低限度的溫泉水應(yīng)該在3000噸以上，最少不低于2000噸，最理想的狀態(tài)是5000-6000噸，才能夠支撐大規(guī)模地產(chǎn)。水量不足時，可以通過直排、循環(huán)結(jié)合使用，甚至全部循環(huán)也可以的，但溫泉的原湯性就大打折扣。因此，溫泉開發(fā)商應(yīng)該有多少溫泉做多少事。如果溫泉水足夠充足，那可以把直接消耗溫泉資源的業(yè)態(tài)放大，反之，就應(yīng)把溫泉以外的相關(guān)業(yè)態(tài)放大。溫泉綜合體里面，并不是每一個項目都是溫泉。也許溫泉只占其中的10-20%，剩下的都是如餐廳、商業(yè)街、酒店等相關(guān)業(yè)態(tài)。它可以是溫泉酒店，只有幾個泡池，像日本溫泉酒店，男女湯可能只有5-10個泡池，一個溫泉一天消耗溫泉不到500噸。
2.溫泉綜合體開發(fā)中面臨的投資額過大、涉及產(chǎn)業(yè)過多等投資風(fēng)險如何處理？
一般開發(fā)商可能存在資金上壓力，那么就要盡快將資金套現(xiàn)，比如多建住宅和商鋪，不考慮大型購物中心等。
溫泉旅游綜合體開發(fā)某種程度上講屬于一種造城運動，開發(fā)兼顧城市開發(fā)功能。開發(fā)商除了注意幾類業(yè)態(tài)客群互動，投資商還結(jié)合自身條件定位符合自己的具體業(yè)態(tài)，但是應(yīng)該控制好銷售業(yè)態(tài)和自營業(yè)態(tài)的比率。
3.打造一個成功的溫泉綜合體，投資商需要重點考慮哪些因素？
第一，前期規(guī)劃定位非常重要。找準(zhǔn)自己的位置，能掙多大錢處于什么位置，不能一味求大。明確自己是老大，還是配角，還是拾遺補缺的。圍繞這個目標(biāo)規(guī)劃自己的開發(fā)步驟，先做什么在做什么，財務(wù)賬戶平衡才能保證項目有序進行。
第二，管理團隊要提前搭建。中國目前經(jīng)營外包的比較少，大多數(shù)都是喜歡自己干。在引進外來智囊的同時，自己的管理團隊必須從頭到尾跟著這個項目，特別是總經(jīng)理和中層管理。目前國內(nèi)實操性人才非常少，大多數(shù)項目的管理人才都是邊干邊學(xué)，需要慢慢培養(yǎng)自己的人才。
4.目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游綜合體存在哪些問題？
目前溫泉旅游綜合體更多的在沿用“溫泉泡浴+X+旅游地產(chǎn)”的簡單綜合模式，產(chǎn)品雷同嚴(yán)重，主題差異性不足；建設(shè)上一般為一次性投資建設(shè)，缺少后續(xù)的持續(xù)性改造建設(shè)。
溫泉旅游綜合體的核心吸引點——溫泉及水娛樂，應(yīng)該用經(jīng)營的角度考慮其對游客的吸引，每一兩年進行10%的局部改造升級或擴建，使旅游產(chǎn)品保持新鮮度。在溫泉新開發(fā)區(qū)域，應(yīng)突出溫泉產(chǎn)品的豐富性與配套綜合性。在溫泉度假相對成熟的溫泉度假區(qū)，新開發(fā)項目應(yīng)更突出“溫泉+X”的X吸引產(chǎn)品挖掘，突出溫泉專業(yè)化特征，同時注重溫泉延伸產(chǎn)品和溫泉養(yǎng)生度假環(huán)境的打造。
未來溫泉開發(fā)應(yīng)更具有差異性、養(yǎng)生性、專業(yè)性、私密性、文化性、品牌性、科學(xué)性，從大而全，到小而精，精而純的轉(zhuǎn)變是未來十年的趨勢。
常見問題與解答
1.項目水量受限如何支撐大型項目的市場吸引力？
溫泉綜合體要支撐多種業(yè)態(tài)，最低限度的溫泉水應(yīng)該在3000噸以上，最少不低于2000噸，最理想的狀態(tài)是5000-6000噸，才能夠支撐大規(guī)模地產(chǎn)。水量不足時，可以通過直排、循環(huán)結(jié)合使用，甚至全部循環(huán)也可以的，但溫泉的原湯性就大打折扣。因此，溫泉開發(fā)商應(yīng)該有多少溫泉做多少事。如果溫泉水足夠充足，那可以把直接消耗溫泉資源的業(yè)態(tài)放大，反之，就應(yīng)把溫泉以外的相關(guān)業(yè)態(tài)放大。溫泉綜合體里面，并不是每一個項目都是溫泉。也許溫泉只占其中的10-20%，剩下的都是如餐廳、商業(yè)街、酒店等相關(guān)業(yè)態(tài)。它可以是溫泉酒店，只有幾個泡池，像日本溫泉酒店，男女湯可能只有5-10個泡池，一個溫泉一天消耗溫泉不到500噸。
2.溫泉綜合體開發(fā)中面臨的投資額過大、涉及產(chǎn)業(yè)過多等投資風(fēng)險如何處理？
一般開發(fā)商可能存在資金上壓力，那么就要盡快將資金套現(xiàn)，比如多建住宅和商鋪，不考慮大型購物中心等。
溫泉旅游綜合體開發(fā)某種程度上講屬于一種造城運動，開發(fā)兼顧城市開發(fā)功能。開發(fā)商除了注意幾類業(yè)態(tài)客群互動，投資商還結(jié)合自身條件定位符合自己的具體業(yè)態(tài)，但是應(yīng)該控制好銷售業(yè)態(tài)和自營業(yè)態(tài)的比率。
3.打造一個成功的溫泉綜合體，投資商需要重點考慮哪些因素？
第一，前期規(guī)劃定位非常重要。找準(zhǔn)自己的位置，能掙多大錢處于什么位置，不能一味求大。明確自己是老大，還是配角，還是拾遺補缺的。圍繞這個目標(biāo)規(guī)劃自己的開發(fā)步驟，先做什么在做什么，財務(wù)賬戶平衡才能保證項目有序進行。
第二，管理團隊要提前搭建。中國目前經(jīng)營外包的比較少，大多數(shù)都是喜歡自己干。在引進外來智囊的同時，自己的管理團隊必須從頭到尾跟著這個項目，特別是總經(jīng)理和中層管理。目前國內(nèi)實操性人才非常少，大多數(shù)項目的管理人才都是邊干邊學(xué)，需要慢慢培養(yǎng)自己的人才。
4.目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游綜合體存在哪些問題？
目前溫泉旅游綜合體更多的在沿用“溫泉泡浴+X+旅游地產(chǎn)”的簡單綜合模式，產(chǎn)品雷同嚴(yán)重，主題差異性不足；建設(shè)上一般為一次性投資建設(shè)，缺少后續(xù)的持續(xù)性改造建設(shè)。
溫泉旅游綜合體的核心吸引點——溫泉及水娛樂，應(yīng)該用經(jīng)營的角度考慮其對游客的吸引，每一兩年進行10%的局部改造升級或擴建，使旅游產(chǎn)品保持新鮮度。在溫泉新開發(fā)區(qū)域，應(yīng)突出溫泉產(chǎn)品的豐富性與配套綜合性。在溫泉度假相對成熟的溫泉度假區(qū)，新開發(fā)項目應(yīng)更突出“溫泉+X”的X吸引產(chǎn)品挖掘，突出溫泉專業(yè)化特征，同時注重溫泉延伸產(chǎn)品和溫泉養(yǎng)生度假環(huán)境的打造。
未來溫泉開發(fā)應(yīng)更具有差異性、養(yǎng)生性、專業(yè)性、私密性、文化性、品牌性、科學(xué)性，從大而全，到小而精，精而純的轉(zhuǎn)變是未來十年的趨勢。
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