超級重磅：農(nóng)村集體土地直接入市開發(fā)，無需國家征地(全文+精解）
近期，一個超級重磅的樓市調(diào)控措施公布了：國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點！
這是樓市調(diào)控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！
這13個城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。試點城市來了，全國推廣還會遠嗎！
此舉的重要看點：
農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道！同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產(chǎn)生重大影響。
共享度假小院，是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創(chuàng)、共享禪修、共享運動、共享醫(yī)護......免費享受陽光、空氣、養(yǎng)分、水......
依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農(nóng)村集體土地上建設的房子，是小產(chǎn)權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產(chǎn)證。
中國的這套“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制，是從香港等地學來的。好處是能為中國城鎮(zhèn)化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應，所以房價、地價越來越高。而且，在征地環(huán)節(jié)中，往往引發(fā)農(nóng)村集體組織和地方政府的沖突。
此舉的重大意義：
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第一：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產(chǎn)市場自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。
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第二：這意味著政府向社會大規(guī)模轉移土地紅利，這是非常值得稱贊的。
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第三：這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
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第四：大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。
根據(jù)兩部委公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。
想想看，如果集體組織自行開發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒有了，連開發(fā)商這個環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
“辦法”中的重要看點
①項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。
②尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。
③試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。
④集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。
⑤承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
也就是說，政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。
那么，此舉將產(chǎn)生什么影響？
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第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。商品房將成為有錢人的游戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。
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第二：大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。
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第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對郊區(qū)房價影響較大。
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第四：由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。
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第五：未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對于有經(jīng)濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。
最后，回答一個很多人會問的問題：為什么試點城市里，深圳缺席，而北上廣都在其中？原因很簡單，深圳已經(jīng)在幾年前完成了對區(qū)域內(nèi)集體土地的征地，深圳沒有這類土地了。所以，深圳的特殊性再次顯現(xiàn)出來。
▌附件原文：
利用集體建設用地建設租賃住房試點方案
利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。
一、總體要求
（一）指導思想
按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
（二）基本原則
把握正確方向。堅持市場經(jīng)濟改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設用地入市等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成改革合力。
保證有序可控。政府主導，審慎穩(wěn)妥推進試點。項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監(jiān)管責任，保障依法依規(guī)建設、平穩(wěn)有序運營，做到供需匹配。
堅持自主運作。尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。
提高服務效能。落實“放管服”要求，強化服務意識，優(yōu)化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。
（三）試點目標
通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。
（四）試點范圍
按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門匯總本轄區(qū)計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復后啟動試點。
二、試點內(nèi)容
（一）完善試點項目審批程序
試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準。試點項目區(qū)域基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。
（二）完善集體租賃住房建設和運營機制
村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。
（三）探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制
集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設部門應與相關部門加強協(xié)作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯(lián)動，構建規(guī)范有序的租賃市場秩序。
（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利
承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
三、組織實施
（一）加強組織保障
國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規(guī)則和組織實施方案，建立試點協(xié)調(diào)決策機構。各地區(qū)各有關部門要加強協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進試點。
（二）推進試點實施
1、編制實施方案。試點城市根據(jù)本方案編制實施方案，經(jīng)省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復。
2、試點實施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。
2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部。
2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部。
（三）強化指導監(jiān)督
各地區(qū)各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的指導監(jiān)督，依法規(guī)范運行。要加強分類指導，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。
（四）做好宣傳引導
試點地區(qū)要加強對試點工作的監(jiān)督管理，密切關注輿情動態(tài)，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。
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