田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠的新書《新田園主義概論與田園綜合體實踐》近期已經(jīng)出版，就像書名一樣，這本書中有關(guān)于新田園主義的緣起與組成描述，亦有在這套理論指導(dǎo)下的落地模式展演。

新田園主義遠及霍華德田園城市理論，近溯周其仁城鄉(xiāng)理念，實際落地又有對瑞典小鎮(zhèn)于特耶納的部分參考借鑒。不過張誠在書中并沒有對新田園主義做理論性的高度概述，換句話說他沒有對主義作一段話定義。峨眉峰覺得，這可看作是本書作者務(wù)實的一面，因為定義主義這種行為是一個充滿了實踐的歷史過程。話說回來，除去定義之外，新田園主義到底是什么？

張誠認為新田園主義是一種特色小鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村建設(shè)發(fā)展的方法論，一整套的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營思想。新田園主義有十個主張，他們分別為：

峨眉峰覺得這10個主張的確偏重于方法論的跟進，更像是張誠和他的團隊在無錫陽山所做實踐的一種經(jīng)驗概括，對三農(nóng)問題在宏觀層面的思考。其實對于文旅產(chǎn)業(yè)而言，他們的這種方法論單拆出一個方面來可能不新鮮，但綜合十個方面且彼此互為理論支撐，此中意義卻大不一樣。道理很簡單，系統(tǒng)性的方法論在實操層面帶有指導(dǎo)意義。

在這本書的十大主張中，十個主張定位盡管不同，卻又是一個有機整體。

從產(chǎn)業(yè)引入層面來看，主張產(chǎn)業(yè)驅(qū)動就是要添加新產(chǎn)業(yè)改變舊農(nóng)業(yè)。從生產(chǎn)關(guān)系與要素層面看，主張對接三農(nóng)則著眼于提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)變農(nóng)民定位。主張可持續(xù)發(fā)展、開放共建、營造新社區(qū)等則是在用不同維度解決產(chǎn)業(yè)互動難題、不同人群需求。主張鄉(xiāng)樸美學更像是一種規(guī)劃、建造思路。主張教育和文化，則更帶有社會實驗含義。

方法論的意義在于指導(dǎo)實操，新田園主義所匹配的落地樣式便是田園綜合體。

這本書將田園綜合體的產(chǎn)業(yè)模型歸納為三個方面，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+文旅+田園社區(qū)，落到業(yè)態(tài)層面則相對應(yīng)為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)+）；文旅旅游（田園文創(chuàng)市集、田園游樂、田園度假）；營造包含原住民、新住民、游客的田園生活方式社區(qū)。

從這個產(chǎn)業(yè)模型來看，田園綜合體必然包含農(nóng)業(yè)，但農(nóng)業(yè)又是附加值極低的產(chǎn)業(yè)，這就是很多文旅企業(yè)最為頭疼的地方。頭疼的地方在于，一是團隊不懂農(nóng)業(yè)；二是回收期慢；三是運營過重，要四時不斷；四是品牌打造周期過長。當然還有最重要的就是農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；\營。

按照農(nóng)業(yè)的廣義分類來判斷農(nóng)產(chǎn)品的附加值高低，我們發(fā)現(xiàn)大田作物的附加值最低，經(jīng)濟作物、果蔬、林下作物的附加值較高，養(yǎng)殖業(yè)的產(chǎn)品價格峰谷又猶如過山車。

峨眉峰發(fā)現(xiàn)本書關(guān)于農(nóng)業(yè)的體系方法論述較多，田園東方的操作路徑值得琢磨。

“在規(guī)劃和運營中做好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，做農(nóng)業(yè)種植分區(qū)，做科技品種規(guī)劃，形成現(xiàn)代化科技農(nóng)業(yè)；在生產(chǎn)過程中，通過示范種植引領(lǐng)、過程品質(zhì)管理，形成園區(qū)統(tǒng)籌管理；在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的后端，打造農(nóng)產(chǎn)品品牌，建立渠道，開展市場營銷；因企業(yè)介入，加之與地方合作。同時延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，疊加發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)乃至發(fā)展農(nóng)業(yè)物流商貿(mào)等。”在實際操作中，峨眉峰覺得更應(yīng)該看到農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品牌的意義，支撐品牌的因素中，除了科學的品控與強大的供應(yīng)鏈外，營銷與渠道的意義同樣重要，方物再好也需包裝，就如褚橙。

上述對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素歸納調(diào)整的背后便是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的形象展示。由此，田園綜合體投運企業(yè)在處理運營模式與業(yè)態(tài)搭配這些復(fù)雜關(guān)系時，就要做好平衡，找出盈利模型變得非常關(guān)鍵。

如果模型沒有盈利設(shè)計，一切都似鏡中水月。這本書關(guān)于田園綜合體盈利模型的介紹較為詳細，其總體思路就是通過自營、聯(lián)營及銷售業(yè)態(tài)，短中長期結(jié)合，規(guī)劃項目現(xiàn)金流和整體盈利。自營業(yè)態(tài)包括田園度假、田園游樂、田園商業(yè)、田園活動等；聯(lián)營業(yè)態(tài)包括民宿、文創(chuàng)、教育、演藝等；銷售業(yè)態(tài)包括農(nóng)產(chǎn)品、文創(chuàng)產(chǎn)品、分時分權(quán)度假產(chǎn)品、物業(yè)銷售等。

當然不同區(qū)域有不同的盈利方式，比如田園風光區(qū)、體驗產(chǎn)品二消要依托文旅供應(yīng)鏈盈利，農(nóng)事活動體驗區(qū)主要依托農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈盈利，田園社區(qū)增值區(qū)主要依托物業(yè)經(jīng)營供應(yīng)鏈盈利，社區(qū)配套商業(yè)消費區(qū)主要依托配套金融、醫(yī)療、健康、教育、商業(yè)供應(yīng)鏈盈利。

從盈利模式的打法上，你可能會覺得這是運營盈利模式，并沒有關(guān)于房地產(chǎn)的定位描述。其實，細心人會發(fā)現(xiàn)，本書關(guān)于田園綜合體的落地產(chǎn)業(yè)模型有三個互相支撐的模塊，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+文旅+田園社區(qū)。峨眉峰拿到這本書時，首先也是先翻到關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的闡述。田園東方有沒有配房地產(chǎn)？有。但是如何看房地產(chǎn)的思路則至關(guān)重要。

從通俗的意義上講，上述三個模塊中，田園社區(qū)的硬件就是房地產(chǎn)，田園社區(qū)的底層含義也存在于上述所提十大主張之一的開放與共建。田園綜合體強調(diào)城鄉(xiāng)互動，以開放共建為思維，著力解決“原來的人”“新來的人”“端起來的人”等幾類人群的需求。換句話說是要解決城市人、原住村民、游客這三種人群的需求與關(guān)系。從這個思路出發(fā)，房地產(chǎn)便成為田園社區(qū)的硬件配套之一，由此田園社區(qū)也成為田園綜合體生態(tài)系統(tǒng)中不可或缺的環(huán)節(jié)。

在這本書中，記得住鄉(xiāng)愁、盛世鄉(xiāng)愁也被反復(fù)提及，這是田園綜合體的文化展現(xiàn)之一，也是田園社區(qū)所需承載的感情寄托。但是峨眉峰覺得，以客群特征為判斷依據(jù)，鄉(xiāng)愁可能是出生于特定年代人群的集體情懷，那個年代中國城市化率較低，農(nóng)村人口基數(shù)極大，從農(nóng)村走出到城市的第一代第二代人都有對鄉(xiāng)村故土和鄰里生活的留念。不過，出生于城市化率極具提升年代的90后、00后們有鄉(xiāng)愁嗎？90后也快步入而立之年，他們的孩子會有鄉(xiāng)愁嗎？

田園綜合體并非單一的康養(yǎng)文旅項目，康養(yǎng)人群只是其一，并非全部。如何滿足不同年代人群的精神需求，如何更好的適應(yīng)快速變化的時代情感，這是田園綜合體眾多從業(yè)者都需要在在實踐中解決的問題。

同樣，田園社區(qū)既然稱之為社區(qū)，就需要有人的集聚，這些人應(yīng)該大部分，起碼部分是在產(chǎn)業(yè)里的人。我們現(xiàn)在不得不面對一個現(xiàn)實情況，那就是不可逆的城市化正在席卷中國，年輕人正在遠離鄉(xiāng)村，這本書中的觀點認為田園綜合體應(yīng)該開放共建，而非隱居式的桃花源。那么在實際操作中，應(yīng)該如何以更好的落地形式與產(chǎn)業(yè)來吸引年輕人并引入工作機會呢？這些都要在實際操作中發(fā)現(xiàn)問題解決問題。
這本書對于田園綜合體的落地講解也較為細致，涉及田園東方的項目總規(guī)、業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)擺放、景觀營造、動線設(shè)計等諸多方面，甚至在田園綜合體項目選址條件等方面也有所論述。大家可以把這本書當作一種方法論的指導(dǎo)，也可以看作是一本項目實操手冊。

（本文作者張啟安是執(zhí)惠首席內(nèi)容官、主編，筆名峨眉峰。）