旅游經(jīng)營管理
田園綜合體的投資與運營
發(fā)布日期：2018-09-13
田園綜合體的主要參與者包括地方政府、鄉(xiāng)村社區(qū)及城里人，他們對田園綜合體的需求各不相同，又相互聯(lián)系：從地方政府的角度來看，田園綜合體可以幫助農(nóng)村居民就業(yè)、推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、撬動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級；從鄉(xiāng)村社區(qū)的角度來看，田園綜合體可以實現(xiàn)社區(qū)脫貧致富、營建美麗鄉(xiāng)村、復(fù)興鄉(xiāng)村活力；從城里人來看，田園綜合體可以帶給他們休閑愉悅的體驗、找到心靈的歸宿、提供投資創(chuàng)業(yè)的機會。因此，滿足不同參與主體的需求即投資田園綜合體的出發(fā)點。
一、投資基本邏輯及策略
田園綜合體投資的基本邏輯在于首先打好基礎(chǔ)，企業(yè)承接農(nóng)業(yè)，避免實力弱小的農(nóng)戶的短期導(dǎo)向行為，做中長期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，形成當(dāng)?shù)厣鐣幕A(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；在夯實基礎(chǔ)的情況下，找準(zhǔn)驅(qū)動力，規(guī)劃打造新興驅(qū)動性產(chǎn)業(yè)——綜合旅游業(yè)，促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展；在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興驅(qū)動性產(chǎn)業(yè)起來后，當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟活動就會發(fā)生大的改變，該地區(qū)就可以開展人居環(huán)境建設(shè)，為原住民、新住民、游客這三類人群營造新型鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)，形成社區(qū)群，最終形成的是一個新的社會、新的社區(qū)。
在投資策略安排上來看，要注意以下幾點：
第一，要做好前期規(guī)劃，構(gòu)建支撐產(chǎn)業(yè)體系，必須堅持規(guī)劃先行；
第二，引進(jìn)社會資本，創(chuàng)新項目融資模式；
第三，引進(jìn)先進(jìn)管理方法，提高農(nóng)業(yè)休閑質(zhì)量，加強“田園+農(nóng)村”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)；
第四，創(chuàng)新主體間的合作模式，妥善處理政府、農(nóng)民和企業(yè)三者間的關(guān)系，發(fā)揮三者主體作用，形成建設(shè)合力；
第五，盤活土地資源，提高土地利用質(zhì)量。
二、投融資模式
政策性資金運用
田園綜合體在投資建設(shè)中可以申請政策性補貼及政策性貸款，主要包括國家專項建設(shè)基金、政策性銀行貸款、旅游政策性補貼，此類資金成本很低，是理想的建設(shè)資金來源，但是要注意申報需要滿足一定的條件，相關(guān)部門要積極做好申報準(zhǔn)備。
PPP融資模式
PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構(gòu)與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運作，最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權(quán)實現(xiàn)收益。社會資本與金融機構(gòu)參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。
產(chǎn)業(yè)基金
田園綜合體在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，包括政府背景產(chǎn)業(yè)基金、VC/PE機構(gòu)背景型產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)背景產(chǎn)業(yè)基金。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基金的背景，可以產(chǎn)生不同的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)效果，田園綜合體應(yīng)根據(jù)實際情況及發(fā)展需求選擇合作的產(chǎn)業(yè)基金。
融資租賃
田園綜合體項目開發(fā)的實際運作中，項目建設(shè)方可通過管網(wǎng)、機器設(shè)備等的租賃，解決項目建設(shè)初期的資金問題。除了這些設(shè)施、設(shè)備的常規(guī)租賃對象，田園綜合體內(nèi)的酒店、民宿的建設(shè)也可以采用融資租賃的方式。
銀行/信托貸款
銀行貸款是田園綜合體內(nèi)項目的傳統(tǒng)資金來源，主要以田園綜合體內(nèi)的資產(chǎn)作抵押，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營性項目建設(shè)等方面。主要為（項目）固定資產(chǎn)貸款。除了銀行貸款，還可以利用信托貸款，信托的抵押物更加靈活多元，限制更少，放款的速度比銀行更快，企業(yè)在報表上的處理方式更靈活。
供應(yīng)鏈金融
供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個整體，解決了上下游企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。在田園綜合體融資中，可以運用供應(yīng)鏈融資模式的主要是應(yīng)收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔(dān)保、票據(jù)融資、保理業(yè)務(wù)等。
三、投融資模式
田園綜合體以農(nóng)村集體、農(nóng)民合作社為主要載體，組織引導(dǎo)農(nóng)民參與建設(shè)管理，保障原住農(nóng)民的參與權(quán)和受益權(quán)，共建共享。構(gòu)建股份合作、財政資金股權(quán)量化等模式，讓農(nóng)民分享產(chǎn)業(yè)增值收益。
在利益分配上，農(nóng)民可以在田園綜合體的建設(shè)中以農(nóng)村土地入股村集體公司和鄉(xiāng)村運營平臺，定期分紅，還可以成為新建企業(yè)的員工獲取勞動報酬；或者通過土地及地上附著物的出讓獲取一次性補償。企業(yè)、村集體、平臺公司在實現(xiàn)完整業(yè)態(tài)后，能通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營獲取經(jīng)營性收入，如酒店、民宿社區(qū)配套等，還可以通過產(chǎn)業(yè)的打造帶動周邊土地升值，獲取更大收益。
四、投資運營模式
片區(qū)開發(fā)模式
堅持以政府投入為主進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民根據(jù)市場需求結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)及各種農(nóng)業(yè)休閑觀光項目，供城市居民到農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)參觀、休閑與娛樂。
產(chǎn)業(yè)帶動模式
休閑農(nóng)園首先生產(chǎn)特色農(nóng)產(chǎn)品，形成自己的品牌，然后通過休閑農(nóng)業(yè)這個平臺，吸引城市消費者來購買，從而拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這類園區(qū)中，游客除了餐飲旅游，還會帶回土特產(chǎn)品。
科普教育模式
主要類型有農(nóng)業(yè)科技教育基地、觀光休閑教育、少兒教育農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)博覽園。如農(nóng)業(yè)科技園區(qū)作為連接科教單位科研成果與生產(chǎn)實際的重要紐帶，為農(nóng)業(yè)科技成果的展示和產(chǎn)業(yè)孵化提供了實現(xiàn)的舞臺。
民俗風(fēng)情旅游模式
民俗風(fēng)情旅游模式即以農(nóng)村風(fēng)土人情、民俗文化為旅游吸引物，充分突出農(nóng)耕文化、鄉(xiāng)土文化和民俗文化特色，開發(fā)農(nóng)耕展示、民間技藝、時令民俗、節(jié)慶活動、民間歌舞等休閑旅游活動，增加鄉(xiāng)村旅游的文化內(nèi)涵。主要類型有農(nóng)耕文化型、民俗文化型、鄉(xiāng)土文化型、民族文化型。
田園養(yǎng)老模式
隨著鄉(xiāng)村旅游的火熱及我國老齡化情況日益嚴(yán)重，鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老度假成為一種新的養(yǎng)老模式。鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老以農(nóng)業(yè)休閑為主體，利用鄉(xiāng)村特殊的自然養(yǎng)生條件及富有鄉(xiāng)韻、利于康復(fù)身心的人文環(huán)境，與生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)旅游、森林度假等相結(jié)合，開創(chuàng)出一種集田園生態(tài)休閑、鄉(xiāng)村健康飲食養(yǎng)生、農(nóng)耕勞作體驗、鄉(xiāng)村社區(qū)生活于一體的新型養(yǎng)老模式。
休閑農(nóng)場或觀光農(nóng)園模式
隨著城市進(jìn)程的加快和城市居民生活水平的提高，城市居民已不滿足于簡單的逛公園休閑方式，而是尋求一些回歸自然、返璞歸真的生活方式。利用節(jié)假日到郊區(qū)去體驗現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的風(fēng)貌、參與農(nóng)業(yè)勞作和進(jìn)行垂釣、休閑娛樂等現(xiàn)實需求，對農(nóng)業(yè)觀光和休閑的社會需求日益上升，使我國眾多農(nóng)業(yè)科技園區(qū)由單一的生產(chǎn)示范功能，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧嬗行蓍e和觀光等多項功能的農(nóng)業(yè)園區(qū)。
◎陳虹旭
一、投資基本邏輯及策略
田園綜合體投資的基本邏輯在于首先打好基礎(chǔ)，企業(yè)承接農(nóng)業(yè)，避免實力弱小的農(nóng)戶的短期導(dǎo)向行為，做中長期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，形成當(dāng)?shù)厣鐣幕A(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；在夯實基礎(chǔ)的情況下，找準(zhǔn)驅(qū)動力，規(guī)劃打造新興驅(qū)動性產(chǎn)業(yè)——綜合旅游業(yè)，促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展；在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興驅(qū)動性產(chǎn)業(yè)起來后，當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟活動就會發(fā)生大的改變，該地區(qū)就可以開展人居環(huán)境建設(shè)，為原住民、新住民、游客這三類人群營造新型鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)，形成社區(qū)群，最終形成的是一個新的社會、新的社區(qū)。
在投資策略安排上來看，要注意以下幾點：
第一，要做好前期規(guī)劃，構(gòu)建支撐產(chǎn)業(yè)體系，必須堅持規(guī)劃先行；
第二，引進(jìn)社會資本，創(chuàng)新項目融資模式；
第三，引進(jìn)先進(jìn)管理方法，提高農(nóng)業(yè)休閑質(zhì)量，加強“田園+農(nóng)村”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)；
第四，創(chuàng)新主體間的合作模式，妥善處理政府、農(nóng)民和企業(yè)三者間的關(guān)系，發(fā)揮三者主體作用，形成建設(shè)合力；
第五，盤活土地資源，提高土地利用質(zhì)量。
二、投融資模式
政策性資金運用
田園綜合體在投資建設(shè)中可以申請政策性補貼及政策性貸款，主要包括國家專項建設(shè)基金、政策性銀行貸款、旅游政策性補貼，此類資金成本很低，是理想的建設(shè)資金來源，但是要注意申報需要滿足一定的條件，相關(guān)部門要積極做好申報準(zhǔn)備。
PPP融資模式
PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構(gòu)與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運作，最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權(quán)實現(xiàn)收益。社會資本與金融機構(gòu)參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。
產(chǎn)業(yè)基金
田園綜合體在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，包括政府背景產(chǎn)業(yè)基金、VC/PE機構(gòu)背景型產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)背景產(chǎn)業(yè)基金。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基金的背景，可以產(chǎn)生不同的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)效果，田園綜合體應(yīng)根據(jù)實際情況及發(fā)展需求選擇合作的產(chǎn)業(yè)基金。
融資租賃
田園綜合體項目開發(fā)的實際運作中，項目建設(shè)方可通過管網(wǎng)、機器設(shè)備等的租賃，解決項目建設(shè)初期的資金問題。除了這些設(shè)施、設(shè)備的常規(guī)租賃對象，田園綜合體內(nèi)的酒店、民宿的建設(shè)也可以采用融資租賃的方式。
銀行/信托貸款
銀行貸款是田園綜合體內(nèi)項目的傳統(tǒng)資金來源，主要以田園綜合體內(nèi)的資產(chǎn)作抵押，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營性項目建設(shè)等方面。主要為（項目）固定資產(chǎn)貸款。除了銀行貸款，還可以利用信托貸款，信托的抵押物更加靈活多元，限制更少，放款的速度比銀行更快，企業(yè)在報表上的處理方式更靈活。
供應(yīng)鏈金融
供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個整體，解決了上下游企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。在田園綜合體融資中，可以運用供應(yīng)鏈融資模式的主要是應(yīng)收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔(dān)保、票據(jù)融資、保理業(yè)務(wù)等。
三、投融資模式
田園綜合體以農(nóng)村集體、農(nóng)民合作社為主要載體，組織引導(dǎo)農(nóng)民參與建設(shè)管理，保障原住農(nóng)民的參與權(quán)和受益權(quán)，共建共享。構(gòu)建股份合作、財政資金股權(quán)量化等模式，讓農(nóng)民分享產(chǎn)業(yè)增值收益。
在利益分配上，農(nóng)民可以在田園綜合體的建設(shè)中以農(nóng)村土地入股村集體公司和鄉(xiāng)村運營平臺，定期分紅，還可以成為新建企業(yè)的員工獲取勞動報酬；或者通過土地及地上附著物的出讓獲取一次性補償。企業(yè)、村集體、平臺公司在實現(xiàn)完整業(yè)態(tài)后，能通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營獲取經(jīng)營性收入，如酒店、民宿社區(qū)配套等，還可以通過產(chǎn)業(yè)的打造帶動周邊土地升值，獲取更大收益。
四、投資運營模式
片區(qū)開發(fā)模式
堅持以政府投入為主進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民根據(jù)市場需求結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)及各種農(nóng)業(yè)休閑觀光項目，供城市居民到農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)參觀、休閑與娛樂。
產(chǎn)業(yè)帶動模式
休閑農(nóng)園首先生產(chǎn)特色農(nóng)產(chǎn)品，形成自己的品牌，然后通過休閑農(nóng)業(yè)這個平臺，吸引城市消費者來購買，從而拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這類園區(qū)中，游客除了餐飲旅游，還會帶回土特產(chǎn)品。
科普教育模式
主要類型有農(nóng)業(yè)科技教育基地、觀光休閑教育、少兒教育農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)博覽園。如農(nóng)業(yè)科技園區(qū)作為連接科教單位科研成果與生產(chǎn)實際的重要紐帶，為農(nóng)業(yè)科技成果的展示和產(chǎn)業(yè)孵化提供了實現(xiàn)的舞臺。
民俗風(fēng)情旅游模式
民俗風(fēng)情旅游模式即以農(nóng)村風(fēng)土人情、民俗文化為旅游吸引物，充分突出農(nóng)耕文化、鄉(xiāng)土文化和民俗文化特色，開發(fā)農(nóng)耕展示、民間技藝、時令民俗、節(jié)慶活動、民間歌舞等休閑旅游活動，增加鄉(xiāng)村旅游的文化內(nèi)涵。主要類型有農(nóng)耕文化型、民俗文化型、鄉(xiāng)土文化型、民族文化型。
田園養(yǎng)老模式
隨著鄉(xiāng)村旅游的火熱及我國老齡化情況日益嚴(yán)重，鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老度假成為一種新的養(yǎng)老模式。鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老以農(nóng)業(yè)休閑為主體，利用鄉(xiāng)村特殊的自然養(yǎng)生條件及富有鄉(xiāng)韻、利于康復(fù)身心的人文環(huán)境，與生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)旅游、森林度假等相結(jié)合，開創(chuàng)出一種集田園生態(tài)休閑、鄉(xiāng)村健康飲食養(yǎng)生、農(nóng)耕勞作體驗、鄉(xiāng)村社區(qū)生活于一體的新型養(yǎng)老模式。
休閑農(nóng)場或觀光農(nóng)園模式
隨著城市進(jìn)程的加快和城市居民生活水平的提高，城市居民已不滿足于簡單的逛公園休閑方式，而是尋求一些回歸自然、返璞歸真的生活方式。利用節(jié)假日到郊區(qū)去體驗現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的風(fēng)貌、參與農(nóng)業(yè)勞作和進(jìn)行垂釣、休閑娛樂等現(xiàn)實需求，對農(nóng)業(yè)觀光和休閑的社會需求日益上升，使我國眾多農(nóng)業(yè)科技園區(qū)由單一的生產(chǎn)示范功能，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧嬗行蓍e和觀光等多項功能的農(nóng)業(yè)園區(qū)。
◎陳虹旭
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