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旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)發(fā)展新契機(jī)

發(fā)布日期:2017-06-22
       新型城鎮(zhèn)化的道路選擇

(一)市場主導(dǎo)是未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯

中共十八屆三中全會重新定位了市場的功能,從 “基礎(chǔ)性”作用到 “決定性”作用,意味著政府與市場的關(guān)系必須理順,“以市場為主導(dǎo),政府為引導(dǎo)”將成為未來的發(fā)展趨勢。新型城鎮(zhèn)化不是單靠政府的行政推動就能完成的,只有尊重客觀規(guī)律,激發(fā)市場活力,發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用,才能推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

在這一過程中,民間投資者將發(fā)揮著重要的作用,他們要完成的“造城”,是依托于產(chǎn)城一體化生長出來的城鎮(zhèn)化,不僅僅是綜合體,而是經(jīng)營性地產(chǎn)項(xiàng)目帶動所形成的綜合體延伸,以及居住一體化、城鄉(xiāng)配套一體化、城鄉(xiāng)社會保障和社會公共服務(wù)一體化的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu),我們稱之為市場化下生長出來的城市化,這將成為未來新型城鎮(zhèn)化的核心模式和結(jié)構(gòu)。

(二)以消費(fèi)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)成為帶動整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向

中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,無論從統(tǒng)計(jì)數(shù)字還是實(shí)際的增長速度來說都到了一個新的瓶頸階段。相對低廉的勞動力所形成的出口增長受到抑制,同時還面臨著土地、生態(tài)、能源等方面的發(fā)展約束。近幾年,政府正在出臺一攬子計(jì)劃來推動消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的增長,形成新的人口消費(fèi)紅利,可以預(yù)見中國將進(jìn)入消費(fèi)促進(jìn)時代。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,從2006年開始,我國歷年的消費(fèi)增長率一直沒有低于13%,平均保持在15%以上。較高的消費(fèi)增長率,是帶動GDP發(fā)展的要素。2012年開始,我國消費(fèi)拉動的GDP已經(jīng)占到50%,今后,消費(fèi)將會繼續(xù)成為GDP增長的第一帶動力。

其中服務(wù)性需求隨著居民收入的提高不斷上升,正逐漸成為城鄉(xiāng)居民消費(fèi)的新亮點(diǎn),也是國家重點(diǎn)培育的方向??梢哉f我國的城鎮(zhèn)化在經(jīng)歷了輕工業(yè)帶動的第一代、重化工業(yè)及投資帶動的第二代發(fā)展后,開始走向以服務(wù)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)帶動的第三時代。這一導(dǎo)向下有兩個重要問題需要解決,一方面是如何增強(qiáng)中國居民的消費(fèi)意愿、大幅提升消費(fèi)能力、全面釋放消費(fèi)需求,另一方面是如何改善消費(fèi)供給能力、大幅提升消費(fèi)供應(yīng)水平,這也成為整個國家社會政策與經(jīng)濟(jì)政策的核心脈絡(luò)。

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的目的,就是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的質(zhì)和量的全面升級,這是加速提升消費(fèi)比例、擴(kuò)大內(nèi)需規(guī)模、促進(jìn)消費(fèi)落地的一種發(fā)展模式。新型城鎮(zhèn)化的解決方案,一定要尋找動力機(jī)制,要有好的產(chǎn)業(yè)機(jī)制來推動,有效的解決資金來源、利潤結(jié)構(gòu)和財(cái)富增長問題。認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要同時把握好兩種增長模式:第一是以產(chǎn)業(yè)為依托的利潤增長,是效率和技術(shù)帶動的增長模式;第二是以土地升值和房產(chǎn)升值為依托的財(cái)富增長。這兩個增長結(jié)合在一起,以產(chǎn)城一體化為核心形成的新型城鎮(zhèn)化,就是中國下一個階段發(fā)展最重要的旋律。而消費(fèi)紅利的形成和釋放,使得以消費(fèi)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)將成為帶動整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向。#p#分頁標(biāo)題#e#

(三)旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化

旅游作為一種消費(fèi)型產(chǎn)業(yè),通過其特有的“搬運(yùn)”功能,形成住宿、餐飲、游樂、購物、養(yǎng)老等綜合性消費(fèi)聚集,進(jìn)而形成旅游帶動的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈,并逐步形成產(chǎn)業(yè)集群,產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動就業(yè)、居住、配套設(shè)施、社會服務(wù)等的需求,因此構(gòu)成了城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu),這就是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯。認(rèn)為基于旅游產(chǎn)業(yè)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的引領(lǐng)作用與優(yōu)勢地位,未來的10~20年,旅游將會成為產(chǎn)城一體化發(fā)展的最優(yōu)選擇之一,成為中國經(jīng)濟(jì)社會保持高速增長最大的動力源之一。在這一模式中,旅游地產(chǎn)商通過土地、旅游房產(chǎn)升值帶來的財(cái)富效應(yīng),反哺旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,大規(guī)模的參與到旅游開發(fā)中,已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)者。

 

       旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化

 

 

(一)旅游地產(chǎn)開發(fā)在新型城鎮(zhèn)化中的作用

旅游地產(chǎn)的開發(fā),可以帶動建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展,為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位,提升地區(qū)的生活居住條件,促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向旅游休閑化發(fā)展,從而對城市化進(jìn)程起到推動和促進(jìn)作用。另外,旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動發(fā)展,對于承載城市文化,凸顯城市性格,打造城市標(biāo)志,塑造城市形象,推廣城市品牌,形成創(chuàng)新的城市化模式,具有重要的引擎作用。

旅游地產(chǎn)開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設(shè)中所發(fā)揮的作用,可以體現(xiàn)在土地開發(fā)、旅游公共設(shè)施建設(shè)、旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)四個層面,其主要內(nèi)容以及與旅游城鎮(zhèn)化的關(guān)系如下:

可見,通過旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),會形成休閑商業(yè)街區(qū)、度假區(qū)、莊園、酒店、養(yǎng)老社區(qū)、新農(nóng)村社區(qū)等,這些都構(gòu)成了旅游帶動新型城鎮(zhèn)化落地的支撐型內(nèi)容。因此,旅游地產(chǎn)開發(fā)在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到最核心的推動性作用。

(二)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的旅游地產(chǎn)開發(fā)形式

1、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)

所謂一級土地開發(fā),通俗指在土地出讓前,對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式,開發(fā)的主體多為當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè),而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”,達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市中,土地開發(fā)主要是由政府來操作,也可以由政府委托企業(yè)來做,政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督,或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機(jī)構(gòu)來做。

旅游地產(chǎn)土地開發(fā),屬于土地一級開發(fā)的范疇。嚴(yán)格意義上講,國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)都不存在“旅游地產(chǎn)用地”這個類別,而對于國內(nèi)出現(xiàn)的“旅游地產(chǎn)土地開發(fā)”概念,其實(shí)質(zhì)是一級土地開發(fā)經(jīng)劃撥或轉(zhuǎn)讓后,房地產(chǎn)開發(fā)商針對項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂方面的經(jīng)營活動來定義的。#p#分頁標(biāo)題#e#

旅游城鎮(zhèn)化中的一級土地開發(fā),涉及很多不同類別,包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)等,成本往往很高,風(fēng)險較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計(jì)得好,可以有效的提升區(qū)域地價,實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)盈利。非城市中心的土地,特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域,環(huán)境好、旅游資源好、地價很低,如果針對大交通政府解決方案比較好,一級開發(fā)空間很大,這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

旅游地產(chǎn)商參與土地一級開發(fā),與城市土地開發(fā)的差別在于,不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè),而重點(diǎn)是要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的核心,在于依靠旅游,形成游客搬運(yùn),實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有人氣形成,才有可能形成商氣,才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住,才有城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此,旅游產(chǎn)業(yè)的價值決定了土地的價值,開發(fā)商必須結(jié)合旅游產(chǎn)品開發(fā),結(jié)合旅游地產(chǎn)二級市場開發(fā),才能真正獲取一級市場的利潤。

當(dāng)然,在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中,存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),如果房地產(chǎn)商與政府形成補(bǔ)償性合作,參與進(jìn)行土地一級開發(fā),相對風(fēng)險較小,盈利更有保證。

2、BT模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)

以BT模式為主導(dǎo),通過與政府合作,打造旅游休閑的公共工程項(xiàng)目,不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè),而且還能形成一批旅游產(chǎn)品,由房地產(chǎn)商經(jīng)營一段時間,再交回給政府管理,或者長期由房地產(chǎn)商經(jīng)營,或者房地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營。這類項(xiàng)目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區(qū)、展館博物館、旅游景區(qū)、大型旅游娛樂項(xiàng)目等,以及與之相配套的綜合性公共基礎(chǔ)設(shè)施和功能開發(fā),如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統(tǒng)。其開發(fā)建設(shè),需要大量投資,但是市場回報相對來說比較困難,通過BT或者通過政府的優(yōu)惠扶持或合作,結(jié)合土地開發(fā),使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設(shè)施建設(shè)和旅游項(xiàng)目開發(fā)中來。

BT模式作為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式,其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢,也吸引了眾多旅游城市通過這種模式,對包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項(xiàng)旅游公共設(shè)施以及城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。完善的旅游公共設(shè)施,不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障,同時也強(qiáng)力帶動了旅游項(xiàng)目的長足發(fā)展。

3、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品,其與旅游產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。因此,我們一般把旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中,深度設(shè)計(jì),形成五大類運(yùn)營模式不同的產(chǎn)品:自持型經(jīng)營產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷售型住宅產(chǎn)品。#p#分頁標(biāo)題#e#

面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產(chǎn)開發(fā),必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念,運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式,開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。將旅游地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┑禺a(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)八大類。具體內(nèi)容詳見P10 《旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)研究》。

 

       新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)

 

 

(一)中國房地產(chǎn)的機(jī)會與困境

中國房地產(chǎn)發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性矛盾狀態(tài),良性發(fā)展與不良困境同時存在。林峰院長認(rèn)為主要存在五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會與四大結(jié)構(gòu)惡性困境。

1、五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會

第一:城鎮(zhèn)化空間巨大,為未來20年提供了持續(xù)增長的機(jī)會;

第二:土地控制有效,土地升值結(jié)構(gòu)有序良性,保證了不動產(chǎn)持續(xù)保值增值的基礎(chǔ),為土地一級開發(fā)提供了穩(wěn)定的空間與機(jī)會;

第三:城市配套水平持續(xù)升級,重置成本保持增長,保證了城市房地產(chǎn)保值升值基礎(chǔ),為城市梯級房地產(chǎn)升值形成波浪式推進(jìn)結(jié)構(gòu),形成城市房地產(chǎn)開發(fā)的可控與有序機(jī)會;

第四:產(chǎn)城一體化趨勢明確,為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障,為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等與城市房地產(chǎn)的混合發(fā)展提供了機(jī)會。同時,產(chǎn)城一體化城鎮(zhèn)開發(fā),形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機(jī),使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本融合發(fā)展成為新主流模式;

第五:剛需及改善性需求、服務(wù)業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛,房地產(chǎn)成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大,構(gòu)成了多數(shù)產(chǎn)品盈利能力的基礎(chǔ),房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。

2、四大結(jié)構(gòu)惡性困境

第一:基于房地產(chǎn)商低價土地與高價房產(chǎn)的開發(fā)追求及政府政績需求的新城造城模式,大多數(shù)都是脫離產(chǎn)業(yè)的惡性開發(fā),造成了空城與鬼城;

第二:既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游地產(chǎn)”,特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓,是極大的資源浪費(fèi);

第三:大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā),由于缺少商業(yè)及休閑娛樂、文化商務(wù)等等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營基礎(chǔ),以賣房給小業(yè)主為目標(biāo),建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤,形成了開發(fā)商與小業(yè)主間的矛盾,也因此越來越難賣;

第四:產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)熱中,虛產(chǎn)業(yè)、實(shí)房地產(chǎn)的運(yùn)作手法,既騙政府又騙業(yè)主,在社會大背景之下,已面臨發(fā)展瓶頸。

(二)旅游地產(chǎn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)

1、旅游地產(chǎn)的發(fā)展

旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)有相當(dāng)長的時間,是依托旅游資源出現(xiàn)的一種物業(yè)形式,或者是一種財(cái)產(chǎn)形式。也是基于人們對旅游地從一般觀光轉(zhuǎn)化為在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行休閑度假和消費(fèi)而形成的一種居住型需求。#p#分頁標(biāo)題#e#

2005年――2008年,由于房價、地價持續(xù)增長,旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了高速膨脹的畸形增長。這段時期的旅游地產(chǎn)開發(fā)不是因?yàn)槠涫褂脙r值,而是投資功能,或者說增值、升值和盈利功能。但是走到今天,旅游地產(chǎn)適應(yīng)于生活需求,適應(yīng)于整個中國國民休閑發(fā)展需求,適應(yīng)于旅游引導(dǎo)下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)需求的趨勢越來越明確。它不僅僅是為了生活或是度假,實(shí)際上是一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展,是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求帶動下的一種開發(fā)。從這方面來說,旅游地產(chǎn)畸形投機(jī)階段已經(jīng)過去,正進(jìn)入一個非常正向和良性的階段。雖然以房地產(chǎn)盈利及保值增值為目標(biāo)的畸形投資仍然存在,但已不再是主體和主流了。

2、新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)

旅游城市開發(fā)、旅游區(qū)域綜合開發(fā),是以游客搬運(yùn)為依托的大量游客轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ),以游客消費(fèi)的多樣化和持續(xù)消費(fèi)能力為依托形成的區(qū)域綜合開發(fā)架構(gòu),在這種架構(gòu)中旅游地產(chǎn)是最核心的基礎(chǔ)。基于這樣一種理解做旅游地產(chǎn)時,應(yīng)走綜合開發(fā)之路,這也是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其發(fā)展結(jié)構(gòu)如下:

第一,旅游吸引核:是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關(guān)鍵,是旅游及旅游地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作;

第二,休閑集聚區(qū):是吸引人流留下來消費(fèi)的主要結(jié)構(gòu),消費(fèi)產(chǎn)品、消費(fèi)業(yè)態(tài)、收入模式的設(shè)計(jì)是吸引力人來之后最重要的一個工作;

第三,居住發(fā)展帶:休閑消費(fèi)及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,催生了就業(yè)、居住、養(yǎng)生養(yǎng)老居住、度假居住等的發(fā)展。其中,一部分可以通過商業(yè)地產(chǎn)的方法,用回租經(jīng)營的模式,實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營化,從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值與使用價值的分離;

第四,社區(qū)配套網(wǎng):解決旅游地產(chǎn)與旅游分離,要發(fā)展休閑旅游;解決旅游地產(chǎn)與城市分離要運(yùn)用新型城鎮(zhèn)化理念,進(jìn)行社區(qū)配套。政府必須把旅游形成的大規(guī)模居住納入到城市結(jié)構(gòu)中來;

第五,產(chǎn)業(yè)延伸環(huán):包括觀光與休閑農(nóng)業(yè)、家庭菜園、泛旅游延伸的加工工業(yè)(食品、土特產(chǎn)品、工藝品加工等)、郊野運(yùn)動基地等等。

(三)未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

1、資源利用上

中國正面臨著快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,在這個高潮中,土地資源的合理分配顯得更為重要。解決資源的利用、保護(hù)和提升問題將是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。針對資源開發(fā)利用現(xiàn)狀和存在的問題,在環(huán)境、景觀等方面強(qiáng)調(diào)尊重資源原生性基礎(chǔ)上的有效利用,深入挖掘文化內(nèi)涵,在將資源特色發(fā)揮到極致,給游客、置業(yè)者以沖擊的表象下,達(dá)到引領(lǐng)全新生活理念的深層意義。

2、產(chǎn)品開發(fā)上

房產(chǎn)市場的需求正面臨由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)化的趨勢,新型旅游地產(chǎn)發(fā)展,必須強(qiáng)調(diào)特色,強(qiáng)調(diào)原住居民的參與,結(jié)合市場多樣需求,融“旅游―游憩”模式創(chuàng)新于房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)之中,進(jìn)行有吸引力的產(chǎn)品(旅游、房產(chǎn)產(chǎn)品)設(shè)計(jì),如景觀居所、創(chuàng)意主題地產(chǎn)等。這就要求產(chǎn)品更加細(xì)分化,產(chǎn)品開發(fā)、銷售、交換、相關(guān)服務(wù)分工合作,最終營造滿足市場需求的生活方式。#p#分頁標(biāo)題#e#

3、運(yùn)營模式上

目前大量旅游地產(chǎn)產(chǎn)品建成后,經(jīng)常面臨找不到適合的營銷公司進(jìn)行專業(yè)營銷銷售的局面。對于“投資+自用”雙重功能的旅游地產(chǎn),消費(fèi)者更多地需要長效盈利,這就要求轉(zhuǎn)變目前以銷售為主導(dǎo)的投資模式為“銷售+經(jīng)營”模式,構(gòu)筑完善的再營銷網(wǎng)絡(luò),給予投資者長期的投資回報和持續(xù)的收入狀態(tài)。對于日趨理智、務(wù)實(shí)的開發(fā)商,正經(jīng)歷從單一的房地產(chǎn)小盤開發(fā)到大盤開發(fā),到城市運(yùn)營商再到區(qū)域運(yùn)營商四個階段的轉(zhuǎn)變和蛻變,以區(qū)域?yàn)橹黧w進(jìn)行綜合開發(fā),成為發(fā)展趨勢。

4、地產(chǎn)商定位上

旅游度假區(qū)從開發(fā)居住房產(chǎn),到商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)結(jié)合,再到土地開發(fā)結(jié)合房產(chǎn)開發(fā),旅游地產(chǎn)商在地產(chǎn)開發(fā)上的產(chǎn)品層級、綜合性以及一二級之間的互動越來越強(qiáng)。而從房地產(chǎn)開發(fā),到旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營,到區(qū)域旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)鏈整合,再到區(qū)域泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā),旅游地產(chǎn)商對旅游產(chǎn)業(yè)的參與越來越深,對旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運(yùn)營能力越來越強(qiáng),對區(qū)域發(fā)展的駕馭越來越嫻熟。

這兩個方面結(jié)合,形成了旅游地產(chǎn)商自我定位的大幅度升級:旅游住宅房產(chǎn)開發(fā)商――

旅游房產(chǎn)開發(fā)商(旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn))――旅游地產(chǎn)開發(fā)商(旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商)――旅游景區(qū)開發(fā)運(yùn)營商(景區(qū)景點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營)――旅游區(qū)綜合業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營商(景區(qū)景點(diǎn)綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營)――泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營商(旅游農(nóng)業(yè)文化運(yùn)動泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營)――泛旅游區(qū)域開發(fā)運(yùn)營商(旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商+景區(qū)景點(diǎn)綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營+泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營)。從地產(chǎn)樓盤開發(fā)商到區(qū)域運(yùn)營商,帶動成千上萬的人致富,帶動一個區(qū)域的城市化發(fā)展,帶動一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,這是一件非常光榮的事情,也是一個實(shí)現(xiàn)偉大夢想的好機(jī)會。而同時又符合產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律、符合如今以內(nèi)需帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向、符合構(gòu)建和諧社會的愿景。

綜上所述,未來地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)遵循以下思路:1、開發(fā)綜合化,地產(chǎn)商不再僅僅是房產(chǎn)供應(yīng)商,而是區(qū)域綜合開發(fā)商,必須站在綜合開發(fā)商的角度來看待與政府、農(nóng)民、投資人和顧客的關(guān)系;2、產(chǎn)城一體化,不僅做樓盤,還要考慮社會復(fù)合結(jié)構(gòu),做城鎮(zhèn)化;3、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化,如果沒有實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)化、休閑化、娛樂化,形成服務(wù)能力,地產(chǎn)商將面臨著很大的危險;4、長短收益配置合理化,將地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)分離,轉(zhuǎn)化為綜合平衡模式,即快銷+售后回租+持有經(jīng)營,這需要地產(chǎn)商要有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營能力與品牌;5、金融服務(wù)運(yùn)用的合理化,運(yùn)用貸款、基金、發(fā)債、資本融資等不同融資模式,實(shí)現(xiàn)對長短結(jié)合收入模式的融資現(xiàn)金流支撐 ;6、企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化,投資商、開發(fā)商、服務(wù)運(yùn)營商企業(yè)應(yīng)聯(lián)合打造聯(lián)盟,共同推動城鎮(zhèn)化開發(fā),另外,有序、整合、協(xié)調(diào)的品牌導(dǎo)入將成為招商引資手段及發(fā)展結(jié)構(gòu)。#p#分頁標(biāo)題#e#


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