旅游房地產(chǎn)開發(fā)在新型城鎮(zhèn)化中的作用

旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻，是市場必然的選擇，也是相互促進(jìn)互補(bǔ)互助的良性架構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)提供了一個(gè)廣闊良好的平臺(tái)。旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)提升，將為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供最有力的投資運(yùn)營主體。本篇章將在分析旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新與新型城鎮(zhèn)化關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中旅游房地產(chǎn)開發(fā)的四種形式，并詳細(xì)解讀旅游房地產(chǎn)的八大產(chǎn)品。

(《旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化研究報(bào)告》綱要，已于2013年1月4日，在中國旅游報(bào)第3版刊載；本文屬于部分報(bào)告摘要，已于2013年1月7日，在第24版刊載，歡迎閱讀。更多研究成果，敬請持續(xù)關(guān)注。）

策劃《把握黃金機(jī)遇期，以旅游助推新型城鎮(zhèn)化》專題

點(diǎn)此進(jìn)入專題

旅游房地產(chǎn)，顧名思義，即“旅游+房地產(chǎn)”，兩個(gè)“黃金產(chǎn)業(yè)”相互交叉，互相滲透，以旅游資源為依托，以休閑度假為目的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和營銷，從而形成一種新型的產(chǎn)業(yè)模式。

泛旅游與泛地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)形成的各種較為成熟的技術(shù)、手法可以交叉運(yùn)用，形成旅游房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)烈特色，主要體現(xiàn)在資源、產(chǎn)品、景觀建筑、要素設(shè)施、游憩方式、公共空間環(huán)境等方面，如下圖。
 

可提煉出旅游房地產(chǎn)開發(fā)的組成要素：

（1）良好的可進(jìn)入性，便捷的交通與地理位置，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的前提；

（2）具有獨(dú)特吸引力的旅游資源，特別是具有極高觀賞價(jià)值、康復(fù)療養(yǎng)、休閑度假功能的資源，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)增加籌碼，也是旅游房地產(chǎn)進(jìn)行空間特性與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位的必要條件；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)設(shè)施，是旅游項(xiàng)目、休閑度假項(xiàng)目、人居項(xiàng)目之外的另一重要組成部分，需要滿足旅游與居住的雙重需求，因此，要求設(shè)施配套齊全，功能組合豐富，相互支撐。

（4）融旅游開發(fā)理念與度假人居配套于一體的景觀、綠化環(huán)境，具有游憩化、人性化的公共空間環(huán)境，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)向更加成熟、完善的方向發(fā)展。

（5）此外，保證旅游、地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行的設(shè)計(jì)方案，合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，專業(yè)、先進(jìn)的物業(yè)管理與酒店管理，以及資金支撐、營銷推廣系統(tǒng)、交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，也是旅游房地產(chǎn)不可缺少的組成要素。

新型城鎮(zhèn)化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規(guī)模擴(kuò)大、空間擴(kuò)張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘形幕?、公共服?wù)等內(nèi)涵為中心，真正使我們的城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的宜居之所。

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位，提升地區(qū)的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向旅游休閑化發(fā)展，從而對(duì)城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。另外，旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展，對(duì)于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標(biāo)志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng)新的城市化模式，具有重要的引擎作用。#p#分頁標(biāo)題#e#

旅游房地產(chǎn)開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設(shè)中所發(fā)揮的作用，可以體現(xiàn)在以下四個(gè)層面:第一、旅游城鎮(zhèn)化中土地開發(fā)，包括各類旅游休閑項(xiàng)目及城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)；第二、旅游公共設(shè)施建設(shè)；第三、旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)；第四、旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。

這四個(gè)層面與旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系：

1）旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)：屬于土地一級(jí)開發(fā)，或者企業(yè)參與時(shí)為土地一級(jí)半市場開發(fā)的概念；包括旅游項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)；

2）旅游公共設(shè)施建設(shè)：是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)建設(shè)，包括游客中心、旅游專項(xiàng)交通、旅游景觀、旅游環(huán)境整治、資源保護(hù)等等，由此形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)形成房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，更系統(tǒng)來要求，就是旅游城鎮(zhèn)化開發(fā)的基礎(chǔ)，是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)最重要的內(nèi)容之一；

3）旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)：這是旅游休閑度假產(chǎn)品開發(fā)的主體，是與房地產(chǎn)相配套的，形成區(qū)域吸引核，形成旅游休閑度假環(huán)境、休閑內(nèi)容及接待能力的基礎(chǔ)；

4）旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)：作為銷售加持有的房地產(chǎn)產(chǎn)品，既有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，又有銷售型商業(yè)或居住產(chǎn)品，其產(chǎn)品模式已經(jīng)非常多樣化。旅游房地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)和城市商業(yè)地產(chǎn)，他們直接就是旅游城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容。

旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品即與旅游相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括旅游項(xiàng)目和旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，如：休閑商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)，涉及旅游休閑、旅游購物、旅游餐飲、文化娛樂等項(xiàng)目；旅游酒店產(chǎn)品開發(fā)，本身涉及到旅游接待、休閑體驗(yàn)等項(xiàng)目；各種莊園的開發(fā)，也涉及到旅游的經(jīng)營和配套接待；度假產(chǎn)品開發(fā)，又往往直接和城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結(jié)合。通過旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，會(huì)形成休閑商業(yè)街區(qū)、度假區(qū)、莊園、酒店、養(yǎng)老社區(qū)、新農(nóng)村社區(qū)等，這些都構(gòu)成了旅游帶動(dòng)新型城鎮(zhèn)化落地的支撐型內(nèi)容。

因此，旅游房地產(chǎn)開發(fā)在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到最核心的推動(dòng)性作用。

       旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā)

 

所謂一級(jí)土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體多為當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市中，土地開發(fā)主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。#p#分頁標(biāo)題#e#

旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)，屬于土地一級(jí)開發(fā)的范疇。嚴(yán)格意義上講，國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)都不存在旅游地產(chǎn)用地這個(gè)類別，而對(duì)于國內(nèi)出現(xiàn)的“旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)”概念，其實(shí)質(zhì)是一級(jí)土地開發(fā)經(jīng)劃撥或轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂方面的經(jīng)營活動(dòng)來定義的。

旅游城鎮(zhèn)化中的一級(jí)土地開發(fā)，涉及到很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，一級(jí)開發(fā)往往成本很高，風(fēng)險(xiǎn)較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計(jì)得好，可以有效的提升區(qū)域地價(jià)，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)盈利。非城市中心的土地，做旅游房地產(chǎn)開發(fā)，特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域，環(huán)境好旅游資源好地價(jià)很低，如果大交通政府解決方案比較好，一級(jí)開發(fā)空間很大，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。10萬以內(nèi)成本的土地，能否通過旅游開發(fā)提升到100萬？或100萬左右的土地，能否通過旅游開發(fā)提升到500萬？這是旅游房地產(chǎn)最大的難題，也是最大的魅力。

旅游房地產(chǎn)商參與的土地一級(jí)開發(fā)，與城市土地開發(fā)不同，不僅僅要進(jìn)行征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，將“生地”成為“熟地”，還要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)，帶來人氣。因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有形成人氣，才有可能形成商氣、才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住，最終帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

我們的結(jié)論是：旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā)，是與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合在一起的，旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，決定了土地的價(jià)值。因此，建議旅游房地產(chǎn)商在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，必須結(jié)合旅游產(chǎn)品與旅游房地產(chǎn)二級(jí)市場開發(fā)，只有這樣才能真正獲取一級(jí)市場的利潤。

當(dāng)然，在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，如果房地產(chǎn)商與政府形成補(bǔ)償性合作，參與進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利更有保證。

       BT模式下旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)

 

以BT模式為主導(dǎo)，通過與政府合作模式，打造旅游休閑的公共工程項(xiàng)目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)，而且可能形成一批旅游產(chǎn)品，由房地產(chǎn)商經(jīng)營一段時(shí)間，再交回給政府管理，或者長期由房地產(chǎn)商經(jīng)營，或者房地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營。這類項(xiàng)目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區(qū)、展館博物館、旅游景區(qū)、大型旅游娛樂項(xiàng)目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎(chǔ)設(shè)施和功能開發(fā)，如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統(tǒng)；其開發(fā)建設(shè)，需要大量投資，但是市場回報(bào)相對(duì)來說比較困難，通過BT或者通過政府的優(yōu)惠扶持或合作，結(jié)合土地開發(fā)，使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設(shè)施建設(shè)和旅游項(xiàng)目開發(fā)中來。#p#分頁標(biāo)題#e#

BT模式作為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過這種模式，對(duì)包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項(xiàng)旅游公共設(shè)施以及城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。完善的旅游公共設(shè)施，不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障，同時(shí)也強(qiáng)力帶動(dòng)了旅游項(xiàng)目的長足發(fā)展。這種模式在地方政府主導(dǎo)的旅游公共設(shè)施與旅游項(xiàng)目開發(fā)中，體現(xiàn)出“雙贏”或“多贏”的優(yōu)勢。

       泛旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)研究

 

旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。因此，我們一般把旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中，深度設(shè)計(jì)，形成五大類運(yùn)營模式不同的產(chǎn)品：自持型經(jīng)營產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷售型住宅產(chǎn)品。

面向新型城鎮(zhèn)化的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，必須有區(qū)域綜合開發(fā)的理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

我們運(yùn)用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu)，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類：

（一）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。

伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的提高和休閑商業(yè)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，休閑商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)作用也日益凸顯。一是對(duì)城市商業(yè)的影響，表現(xiàn)在優(yōu)化城市商業(yè)格局，形成新的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間格局，加速零售商業(yè)空間優(yōu)化組合以及優(yōu)化城市商業(yè)環(huán)境；二是對(duì)城市休閑娛樂的影響，可以充實(shí)市區(qū)休閑娛樂的內(nèi)容，引導(dǎo)人們新的休閑娛樂需求；三是對(duì)城市地域空間的影響，有利于加快新城區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)舊城區(qū)的改造，形成新的城市功能區(qū)；四是可以改造城市空間，優(yōu)化城市功能，重塑城市品牌，提升城市形象和增強(qiáng)城市吸引力；五是有助于提升城市土地開發(fā)價(jià)值，可以擴(kuò)大政府稅基，提高社會(huì)公共福利水平。

1、城市休閑商業(yè)地產(chǎn)

城市休閑商業(yè)地產(chǎn)以追求現(xiàn)代時(shí)尚潮流文化為主，功能齊全，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，且形式多樣，典型代表有重慶南濱路，北京王府井等。其開發(fā)類型主要有以下幾種：#p#分頁標(biāo)題#e#

（1）特色商業(yè)休閑街區(qū)

特色商業(yè)街區(qū)是都市休閑的核心產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)與休閑旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的泛旅游產(chǎn)業(yè)模式。對(duì)政府和開發(fā)商來說，都有很大的操作空間，可以有效的實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)要素的聚集，同時(shí)對(duì)各類游客有著強(qiáng)烈的吸引力，是都市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)突破的特色抓手。有現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)、民俗特色休閑街區(qū)、濱水休閑街區(qū)、酒吧休閑街區(qū)、餐飲休閑街區(qū)等多種形態(tài)。這類街區(qū)在開發(fā)中，應(yīng)以文化的打造為著力點(diǎn)，以景區(qū)化為打造手段，以休閑化為活力激發(fā)的催化劑。

（2）大型購物中心（SHOPPINGMALL）

大型和超大型購物中心主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態(tài)，它們都具有規(guī)?；⒁徽臼?、集約化等特點(diǎn)。一般來說，SHOPPINGMALL集合了百貨店、超市、賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館、電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施；此外，SHOPPINGMALL還提供一般百貨店無法提供的長廊、廣場、庭院等景觀型購物體驗(yàn)。

（3）游憩商業(yè)區(qū)（RBD）

RBD是國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項(xiàng)目加以整合，并與商務(wù)相結(jié)合，形成一種新型的旅游休閑商業(yè)區(qū)，成為現(xiàn)代都市新亮點(diǎn)。特別是城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)的結(jié)合，作為城市休閑中的核心項(xiàng)目，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結(jié)構(gòu)。

2、旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)

旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的文化特色，典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨溝邊邊街等。依據(jù)旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在旅游區(qū)中的地理位置和旅游與購物的功能布局，分為位于旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)區(qū)（旅游景點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)）和位于旅游區(qū)附近與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū)。

旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)，與旅游區(qū)的自然、人文景觀融為一體，以云南麗江的四方街、廣西桂林的陽朔西街和上海豫園商城為典型代表。旅游區(qū)附近與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū)，可分為兩種類型，一類是在旅游區(qū)主要交通出入口，自發(fā)形成一個(gè)為旅游活動(dòng)服務(wù)的設(shè)施集中區(qū)，如南京夫子廟由食肆、文具店、書畫軒等組成的購物街區(qū)；一類是在大型自然人文景觀周邊，利用自然人文景觀的文化特色開發(fā)與之相應(yīng)的休閑商業(yè)街區(qū)，如成都的錦里等。

（二）休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。

此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機(jī)會(huì)，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老型公寓等。#p#分頁標(biāo)題#e#

休閑居住地產(chǎn)對(duì)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響作用，主要反映在創(chuàng)新城市發(fā)展模式，創(chuàng)新城市生活方式和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等方面。具體而言，一是可以改變目前城市 “攤大餅”式的擴(kuò)張和“衛(wèi)星城”式的發(fā)展模式，為城市發(fā)展開創(chuàng)新的模式；二是休閑居住地產(chǎn)為城市居住者創(chuàng)造了一種新的生活方式，酒店、辦公、公園、購物、休閑娛樂、居住等多種建筑功能元素融于統(tǒng)一的規(guī)模化社區(qū)中，提倡高尚多元的文化品位，商業(yè)配套和生活服務(wù)功能彰顯休閑元素，體現(xiàn)出全新的“在休閑中工作、在工作中休閑”的生活方式；三是休閑居住房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)了農(nóng)村新村和社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的融合程度，對(duì)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程起到了重要的推動(dòng)和促進(jìn)作用。同時(shí)，依靠挖掘文化資源、創(chuàng)造休閑生活的高品質(zhì)物業(yè)，休閑居住房地產(chǎn)還有利于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地域文化的傳承和發(fā)揚(yáng)。

（三）度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個(gè)周末都去，而是每年在此消費(fèi)一定時(shí)間。

在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：

1、濱海度假地產(chǎn)

世界休閑地產(chǎn)發(fā)軔于海濱，海濱休閑地產(chǎn)是發(fā)展時(shí)間最久、產(chǎn)業(yè)最成熟、開發(fā)規(guī)模最大的一種休閑地產(chǎn)類別。海是最好也是最稀缺的自然資源，因此海濱休閑地產(chǎn)是相對(duì)高端的休閑地產(chǎn)類型。

2、防寒避暑地產(chǎn)

防寒避暑地產(chǎn)是依托其特有的氣候資源，以避暑度假或防寒度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)模式。為了迎合消費(fèi)者多元化、個(gè)性化的需求，防寒避暑地產(chǎn)中往往會(huì)融入休閑、養(yǎng)老、養(yǎng)生等元素。這類地產(chǎn)具有明顯的季節(jié)性及地域性，怎樣通過分時(shí)度假理念的融入，來激活淡季的地產(chǎn)運(yùn)營，是這類地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

3、運(yùn)動(dòng)度假地產(chǎn)

以高爾夫和滑雪為代表的運(yùn)動(dòng)類度假地產(chǎn)，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目，能夠有力提升整個(gè)度假村的整體吸引力，并提高綜合收益。

4、康療養(yǎng)生地產(chǎn)

溫泉以其康復(fù)療養(yǎng)與休閑養(yǎng)生的雙重特性，對(duì)度假地產(chǎn)的開發(fā)具有突出的作用。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會(huì)議度假酒店為核心，帶動(dòng)先售后租的溫泉地產(chǎn)開發(fā)的“溫泉會(huì)都”模式在市場取得了巨大的成功。

養(yǎng)生地產(chǎn)是以生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域?yàn)橐劳?，滿足消費(fèi)者追求延年益壽、強(qiáng)身健體、修復(fù)保健以及養(yǎng)生文化體驗(yàn)而提供的各種類型的地產(chǎn)。它一般遠(yuǎn)離大城市，多建在環(huán)境良好的山水、森林、濱湖等生態(tài)景區(qū)，配以醫(yī)療、交通、教育、康體娛樂等相關(guān)設(shè)施。隨著休閑養(yǎng)生需求迅猛發(fā)展，養(yǎng)生地產(chǎn)逐漸成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。#p#分頁標(biāo)題#e#

（四）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會(huì)所，是三種主要的類型。

度假酒店單元，銷售回租模式的運(yùn)用，保證了業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)，可以每年消費(fèi)一定時(shí)段，同時(shí)享受經(jīng)營收益。

度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，個(gè)人可以進(jìn)行出租。因此具備經(jīng)營性質(zhì)，也是比較受歡迎的產(chǎn)品。

度假會(huì)所，是以機(jī)構(gòu)為銷售對(duì)象的度假商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。會(huì)所比一般別墅大，處于酒店管理之內(nèi)，對(duì)于中國及其龐大的國有、股份、私營機(jī)構(gòu)而言，是一種商業(yè)物業(yè)，又是機(jī)構(gòu)進(jìn)行商務(wù)接待和會(huì)議公務(wù)的場所。最大的優(yōu)點(diǎn)在于，會(huì)所可以由酒店托管經(jīng)營。機(jī)構(gòu)集可以享用會(huì)所，又可以獲取經(jīng)營收益，還能夠資產(chǎn)保值增值，并可用于資產(chǎn)抵押或運(yùn)作。會(huì)所地產(chǎn)正在成為中國旅游地產(chǎn)中最有吸引力的產(chǎn)品。

（五）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價(jià)值鏈條。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。

養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老院、托老所等。而一個(gè)成功的養(yǎng)老居住地產(chǎn)項(xiàng)目，除了滿足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產(chǎn)品外，還需要滿足生活服務(wù)功能、文化娛樂功能、醫(yī)療護(hù)理功能、商業(yè)功能等等，向老年人提供公園、健身區(qū)、棋牌室、醫(yī)療室、緊急呼叫、日常護(hù)理、超市、洗衣理發(fā)服務(wù)等等配套產(chǎn)品。

（六）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內(nèi)的曲江新城也是一個(gè)文化帶動(dòng)的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。

綜合來看，文化創(chuàng)意房地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一系列與文化關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)集聚后形成的特定地理區(qū)域，是一具有鮮明文化形象并對(duì)外界產(chǎn)生一定吸引力的集文創(chuàng)生產(chǎn)、服務(wù)、商貿(mào)、居住為一體的多功能園區(qū)。園區(qū)內(nèi)形成了一個(gè)包括生產(chǎn)――發(fā)行――消費(fèi)產(chǎn)供銷一體的文化產(chǎn)業(yè)鏈。#p#分頁標(biāo)題#e#

藝術(shù)集聚區(qū)是一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地，聚集的是一批優(yōu)秀的創(chuàng)意人才以及產(chǎn)業(yè)。它在區(qū)域社會(huì)發(fā)展中，不僅僅表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)核，更是現(xiàn)代人的文化生活和現(xiàn)代理念的傳播中心。它為城市帶來的是人氣的聚集與城市軟實(shí)力的提升。比如北京的798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術(shù)集中地。

（七）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

生態(tài)農(nóng)莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標(biāo)，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐，以市場化運(yùn)作為手段，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農(nóng)業(yè)場所。

作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨(dú)具特色的旅游項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應(yīng)放到后期發(fā)展，通過爭取擴(kuò)大建設(shè)用地面積和旅游拉動(dòng)土地價(jià)值兩大手段，撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

綜合多年的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為根據(jù)打造主題的不同，農(nóng)莊主要有以下幾種開發(fā)類型：

（1）特色農(nóng)業(yè)農(nóng)莊：定位景觀農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)休閑等，開發(fā)農(nóng)業(yè)游、林果游、花卉游、漁業(yè)游、牧業(yè)游等不同特色的主題休閑活動(dòng)；

（2）科普教育農(nóng)莊：兼顧生產(chǎn)、科技示范與科普教育功能，在農(nóng)業(yè)科研基地的基礎(chǔ)上建設(shè)、利用科研設(shè)施作景點(diǎn)、融入現(xiàn)代審美觀的特色型發(fā)展模式；

（3）風(fēng)水養(yǎng)生文化農(nóng)莊：充分結(jié)合地形地貌，導(dǎo)入風(fēng)水養(yǎng)生理念，結(jié)合風(fēng)水藝術(shù)景觀來構(gòu)建風(fēng)水農(nóng)莊；而生態(tài)養(yǎng)生則是利用項(xiàng)目地特有的養(yǎng)生資源，推出一系列特色養(yǎng)生度假發(fā)展模式；

（4）商務(wù)會(huì)都農(nóng)莊：以優(yōu)美田園風(fēng)光為依托，利用優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境建立特色主題，建設(shè)商務(wù)套房、會(huì)議室等商務(wù)必要設(shè)施，圍繞商務(wù)活動(dòng)、集會(huì)、團(tuán)體性接待形成對(duì)應(yīng)的配套服務(wù)項(xiàng)目如康體、康療、歌舞宴等；

（5）果酒莊園：以酒文化為主線，帶動(dòng)各類特色果品的種植、采摘和體驗(yàn)，同時(shí)形成各類不同類型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等；

（6）體育公園型莊園：融入現(xiàn)代體育運(yùn)動(dòng)與康體度假，打造體育花園與康復(fù)社區(qū)為主題的休閑農(nóng)莊；

（7）低碳環(huán)保莊園：通過一批具有示范意義和推廣價(jià)值的綠色生態(tài)建筑、節(jié)能環(huán)保建筑及其他新能源產(chǎn)品，形成體現(xiàn)未來生活的未來主題農(nóng)莊。

（八）新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力。

“鄉(xiāng)村民居”：一般為農(nóng)民的生活生產(chǎn)資料，具備接待功能即“農(nóng)家樂”，如果是較大景區(qū)周邊的農(nóng)家，其盈利效益非常可觀；間接轉(zhuǎn)讓的鄉(xiāng)村民居，具有生活與經(jīng)營雙重功能。#p#分頁標(biāo)題#e#

新農(nóng)村社區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn)，是旅游新農(nóng)村社區(qū)中經(jīng)營性的休閑商業(yè)地產(chǎn)，可以結(jié)合新農(nóng)村旅游發(fā)展，形成餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、民俗工坊街區(qū)等，在新農(nóng)村社區(qū)城鎮(zhèn)化中，這類產(chǎn)品比例會(huì)逐步增多。

“研究報(bào)告”系列成果，請繼續(xù)閱讀：

報(bào)告綱要：旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化及新型城鎮(zhèn)化模式研究

報(bào)告摘要一：旅游是區(qū)域綜合發(fā)展的重要新型動(dòng)力

報(bào)告摘要二：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合與產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式

報(bào)告摘要三：旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式研究

報(bào)告節(jié)選一：旅游綜合體--新型城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新模式

報(bào)告節(jié)選二：旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的新型農(nóng)村社區(qū)研究

報(bào)告節(jié)選三：城市旅游化推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展

報(bào)告節(jié)選四：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展

報(bào)告節(jié)選五：旅游業(yè)態(tài)模式探索

報(bào)告節(jié)選六：旅游小城鎮(zhèn)--小城鎮(zhèn)的特色化發(fā)展之路

 

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