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旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

新型城鎮(zhèn)化與旅游房地產(chǎn)開發(fā)第4頁

發(fā)布日期:2017-06-20
       旅游房地產(chǎn)開發(fā)在新型城鎮(zhèn)化中的作用

旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻,是市場必然的選擇,也是相互促進(jìn)互補(bǔ)互助的良性架構(gòu),為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)提供了一個(gè)廣闊良好的平臺(tái)。旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)提升,將為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供最有力的投資運(yùn)營主體。本篇章將在分析旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新與新型城鎮(zhèn)化關(guān)系的基礎(chǔ)上,提出新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中旅游房地產(chǎn)開發(fā)的四種形式,并詳細(xì)解讀旅游房地產(chǎn)的八大產(chǎn)品。

(《旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化研究報(bào)告》綱要,已于2013年1月4日,在中國旅游報(bào)第3版刊載;本文屬于部分報(bào)告摘要,已于2013年1月7日,在第24版刊載,歡迎閱讀。更多研究成果,敬請持續(xù)關(guān)注。)

策劃《把握黃金機(jī)遇期,以旅游助推新型城鎮(zhèn)化》專題

點(diǎn)此進(jìn)入專題

旅游房地產(chǎn),顧名思義,即“旅游+房地產(chǎn)”,兩個(gè)“黃金產(chǎn)業(yè)”相互交叉,互相滲透,以旅游資源為依托,以休閑度假為目的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和營銷,從而形成一種新型的產(chǎn)業(yè)模式。

泛旅游與泛地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)形成的各種較為成熟的技術(shù)、手法可以交叉運(yùn)用,形成旅游房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)烈特色,主要體現(xiàn)在資源、產(chǎn)品、景觀建筑、要素設(shè)施、游憩方式、公共空間環(huán)境等方面,如下圖。
 


可提煉出旅游房地產(chǎn)開發(fā)的組成要素:

(1)良好的可進(jìn)入性,便捷的交通與地理位置,是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的前提;

(2)具有獨(dú)特吸引力的旅游資源,特別是具有極高觀賞價(jià)值、康復(fù)療養(yǎng)、休閑度假功能的資源,為旅游房地產(chǎn)開發(fā)增加籌碼,也是旅游房地產(chǎn)進(jìn)行空間特性與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位的必要條件;

(3)基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)設(shè)施,是旅游項(xiàng)目、休閑度假項(xiàng)目、人居項(xiàng)目之外的另一重要組成部分,需要滿足旅游與居住的雙重需求,因此,要求設(shè)施配套齊全,功能組合豐富,相互支撐。

(4)融旅游開發(fā)理念與度假人居配套于一體的景觀、綠化環(huán)境,具有游憩化、人性化的公共空間環(huán)境,促進(jìn)旅游房地產(chǎn)向更加成熟、完善的方向發(fā)展。

(5)此外,保證旅游、地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行的設(shè)計(jì)方案,合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),專業(yè)、先進(jìn)的物業(yè)管理與酒店管理,以及資金支撐、營銷推廣系統(tǒng)、交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等,也是旅游房地產(chǎn)不可缺少的組成要素。

新型城鎮(zhèn)化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規(guī)模擴(kuò)大、空間擴(kuò)張,改變?yōu)橐蕴嵘鞘形幕?、公共服?wù)等內(nèi)涵為中心,真正使我們的城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的宜居之所。

旅游房地產(chǎn)的開發(fā),可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展,為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位,提升地區(qū)的生活居住條件,促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向旅游休閑化發(fā)展,從而對(duì)城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。另外,旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展,對(duì)于承載城市文化,凸顯城市性格,打造城市標(biāo)志,塑造城市形象,推廣城市品牌,形成創(chuàng)新的城市化模式,具有重要的引擎作用。#p#分頁標(biāo)題#e#

旅游房地產(chǎn)開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設(shè)中所發(fā)揮的作用,可以體現(xiàn)在以下四個(gè)層面:第一、旅游城鎮(zhèn)化中土地開發(fā),包括各類旅游休閑項(xiàng)目及城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā);第二、旅游公共設(shè)施建設(shè);第三、旅游休閑項(xiàng)目建設(shè);第四、旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。

這四個(gè)層面與旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系:

1)旅游房地產(chǎn)土地開發(fā):屬于土地一級(jí)開發(fā),或者企業(yè)參與時(shí)為土地一級(jí)半市場開發(fā)的概念;包括旅游項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè),是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ);

2)旅游公共設(shè)施建設(shè):是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)建設(shè),包括游客中心、旅游專項(xiàng)交通、旅游景觀、旅游環(huán)境整治、資源保護(hù)等等,由此形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),同時(shí)形成房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ),更系統(tǒng)來要求,就是旅游城鎮(zhèn)化開發(fā)的基礎(chǔ),是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)最重要的內(nèi)容之一;

3)旅游休閑項(xiàng)目建設(shè):這是旅游休閑度假產(chǎn)品開發(fā)的主體,是與房地產(chǎn)相配套的,形成區(qū)域吸引核,形成旅游休閑度假環(huán)境、休閑內(nèi)容及接待能力的基礎(chǔ);

4)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā):作為銷售加持有的房地產(chǎn)產(chǎn)品,既有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,又有銷售型商業(yè)或居住產(chǎn)品,其產(chǎn)品模式已經(jīng)非常多樣化。旅游房地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)和城市商業(yè)地產(chǎn),他們直接就是旅游城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容。

旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品即與旅游相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,包括旅游項(xiàng)目和旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目,如:休閑商業(yè)產(chǎn)品開發(fā),涉及旅游休閑、旅游購物、旅游餐飲、文化娛樂等項(xiàng)目;旅游酒店產(chǎn)品開發(fā),本身涉及到旅游接待、休閑體驗(yàn)等項(xiàng)目;各種莊園的開發(fā),也涉及到旅游的經(jīng)營和配套接待;度假產(chǎn)品開發(fā),又往往直接和城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結(jié)合。通過旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),會(huì)形成休閑商業(yè)街區(qū)、度假區(qū)、莊園、酒店、養(yǎng)老社區(qū)、新農(nóng)村社區(qū)等,這些都構(gòu)成了旅游帶動(dòng)新型城鎮(zhèn)化落地的支撐型內(nèi)容。

因此,旅游房地產(chǎn)開發(fā)在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到最核心的推動(dòng)性作用。


       旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā)

 

所謂一級(jí)土地開發(fā),通俗指在土地出讓前,對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式,開發(fā)的主體多為當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè),而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”,達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市中,土地開發(fā)主要是由政府來操作,也有政府委托企業(yè)來做,政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督,或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。#p#分頁標(biāo)題#e#

旅游房地產(chǎn)土地開發(fā),屬于土地一級(jí)開發(fā)的范疇。嚴(yán)格意義上講,國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)都不存在旅游地產(chǎn)用地這個(gè)類別,而對(duì)于國內(nèi)出現(xiàn)的“旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)”概念,其實(shí)質(zhì)是一級(jí)土地開發(fā)經(jīng)劃撥或轉(zhuǎn)讓后,房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂方面的經(jīng)營活動(dòng)來定義的。

旅游城鎮(zhèn)化中的一級(jí)土地開發(fā),涉及到很多不同類別,包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū),一級(jí)開發(fā)往往成本很高,風(fēng)險(xiǎn)較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計(jì)得好,可以有效的提升區(qū)域地價(jià),實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)盈利。非城市中心的土地,做旅游房地產(chǎn)開發(fā),特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域,環(huán)境好旅游資源好地價(jià)很低,如果大交通政府解決方案比較好,一級(jí)開發(fā)空間很大,這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。10萬以內(nèi)成本的土地,能否通過旅游開發(fā)提升到100萬?或100萬左右的土地,能否通過旅游開發(fā)提升到500萬?這是旅游房地產(chǎn)最大的難題,也是最大的魅力。

旅游房地產(chǎn)商參與的土地一級(jí)開發(fā),與城市土地開發(fā)不同,不僅僅要進(jìn)行征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè),將“生地”成為“熟地”,還要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè),帶來人氣。因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的核心,在于依靠旅游,形成游客搬運(yùn),實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有形成人氣,才有可能形成商氣、才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住,最終帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

我們的結(jié)論是:旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā),是與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合在一起的,旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值,決定了土地的價(jià)值。因此,建議旅游房地產(chǎn)商在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí),必須結(jié)合旅游產(chǎn)品與旅游房地產(chǎn)二級(jí)市場開發(fā),只有這樣才能真正獲取一級(jí)市場的利潤。

當(dāng)然,在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中,存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),如果房地產(chǎn)商與政府形成補(bǔ)償性合作,參與進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā),相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小,盈利更有保證。


       BT模式下旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)

 

以BT模式為主導(dǎo),通過與政府合作模式,打造旅游休閑的公共工程項(xiàng)目,不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè),而且可能形成一批旅游產(chǎn)品,由房地產(chǎn)商經(jīng)營一段時(shí)間,再交回給政府管理,或者長期由房地產(chǎn)商經(jīng)營,或者房地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營。這類項(xiàng)目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區(qū)、展館博物館、旅游景區(qū)、大型旅游娛樂項(xiàng)目等,以及與之相配套的綜合性公共基礎(chǔ)設(shè)施和功能開發(fā),如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統(tǒng);其開發(fā)建設(shè),需要大量投資,但是市場回報(bào)相對(duì)來說比較困難,通過BT或者通過政府的優(yōu)惠扶持或合作,結(jié)合土地開發(fā),使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設(shè)施建設(shè)和旅游項(xiàng)目開發(fā)中來。#p#分頁標(biāo)題#e#

BT模式作為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式,其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢,也吸引了眾多旅游城市通過這種模式,對(duì)包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項(xiàng)旅游公共設(shè)施以及城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。完善的旅游公共設(shè)施,不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障,同時(shí)也強(qiáng)力帶動(dòng)了旅游項(xiàng)目的長足發(fā)展。這種模式在地方政府主導(dǎo)的旅游公共設(shè)施與旅游項(xiàng)目開發(fā)中,體現(xiàn)出“雙贏”或“多贏”的優(yōu)勢。


       泛旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)研究

 

旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品,其與旅游產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。因此,我們一般把旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中,深度設(shè)計(jì),形成五大類運(yùn)營模式不同的產(chǎn)品:自持型經(jīng)營產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷售型住宅產(chǎn)品。

面向新型城鎮(zhèn)化的旅游房地產(chǎn)開發(fā),必須有區(qū)域綜合開發(fā)的理念,運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式,開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

我們運(yùn)用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu),將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類:

(一)休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中,是集聚人氣的最好選擇,包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。

伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的提高和休閑商業(yè)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展,休閑商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)作用也日益凸顯。一是對(duì)城市商業(yè)的影響,表現(xiàn)在優(yōu)化城市商業(yè)格局,形成新的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間格局,加速零售商業(yè)空間優(yōu)化組合以及優(yōu)化城市商業(yè)環(huán)境;二是對(duì)城市休閑娛樂的影響,可以充實(shí)市區(qū)休閑娛樂的內(nèi)容,引導(dǎo)人們新的休閑娛樂需求;三是對(duì)城市地域空間的影響,有利于加快新城區(qū)的發(fā)展,促進(jìn)舊城區(qū)的改造,形成新的城市功能區(qū);四是可以改造城市空間,優(yōu)化城市功能,重塑城市品牌,提升城市形象和增強(qiáng)城市吸引力;五是有助于提升城市土地開發(fā)價(jià)值,可以擴(kuò)大政府稅基,提高社會(huì)公共福利水平。

1、城市休閑商業(yè)地產(chǎn)

城市休閑商業(yè)地產(chǎn)以追求現(xiàn)代時(shí)尚潮流文化為主,功能齊全,區(qū)位優(yōu)越,交通便利,且形式多樣,典型代表有重慶南濱路,北京王府井等。其開發(fā)類型主要有以下幾種:#p#分頁標(biāo)題#e#

(1)特色商業(yè)休閑街區(qū)

特色商業(yè)街區(qū)是都市休閑的核心產(chǎn)品,商業(yè)地產(chǎn)與休閑旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的泛旅游產(chǎn)業(yè)模式。對(duì)政府和開發(fā)商來說,都有很大的操作空間,可以有效的實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)要素的聚集,同時(shí)對(duì)各類游客有著強(qiáng)烈的吸引力,是都市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)突破的特色抓手。有現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)、民俗特色休閑街區(qū)、濱水休閑街區(qū)、酒吧休閑街區(qū)、餐飲休閑街區(qū)等多種形態(tài)。這類街區(qū)在開發(fā)中,應(yīng)以文化的打造為著力點(diǎn),以景區(qū)化為打造手段,以休閑化為活力激發(fā)的催化劑。

(2)大型購物中心(SHOPPINGMALL)

大型和超大型購物中心主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態(tài),它們都具有規(guī)?;⒁徽臼?、集約化等特點(diǎn)。一般來說,SHOPPINGMALL集合了百貨店、超市、賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài);而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館、電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施;此外,SHOPPINGMALL還提供一般百貨店無法提供的長廊、廣場、庭院等景觀型購物體驗(yàn)。

(3)游憩商業(yè)區(qū)(RBD)

RBD是國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū),RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項(xiàng)目加以整合,并與商務(wù)相結(jié)合,形成一種新型的旅游休閑商業(yè)區(qū),成為現(xiàn)代都市新亮點(diǎn)。特別是城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)的結(jié)合,作為城市休閑中的核心項(xiàng)目,已經(jīng)成為大型城市的必需功能結(jié)構(gòu)。

2、旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)

旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的文化特色,典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨溝邊邊街等。依據(jù)旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在旅游區(qū)中的地理位置和旅游與購物的功能布局,分為位于旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)區(qū)(旅游景點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn))和位于旅游區(qū)附近與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū)。

旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn),與旅游區(qū)的自然、人文景觀融為一體,以云南麗江的四方街、廣西桂林的陽朔西街和上海豫園商城為典型代表。旅游區(qū)附近與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū),可分為兩種類型,一類是在旅游區(qū)主要交通出入口,自發(fā)形成一個(gè)為旅游活動(dòng)服務(wù)的設(shè)施集中區(qū),如南京夫子廟由食肆、文具店、書畫軒等組成的購物街區(qū);一類是在大型自然人文景觀周邊,利用自然人文景觀的文化特色開發(fā)與之相應(yīng)的休閑商業(yè)街區(qū),如成都的錦里等。

(二)休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所,主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容,是周末郊區(qū)休閑居所。

此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中(如北京、上海、成都的郊區(qū)),規(guī)模比較大,其開發(fā)機(jī)會(huì),主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老型公寓等。#p#分頁標(biāo)題#e#

休閑居住地產(chǎn)對(duì)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響作用,主要反映在創(chuàng)新城市發(fā)展模式,創(chuàng)新城市生活方式和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等方面。具體而言,一是可以改變目前城市 “攤大餅”式的擴(kuò)張和“衛(wèi)星城”式的發(fā)展模式,為城市發(fā)展開創(chuàng)新的模式;二是休閑居住地產(chǎn)為城市居住者創(chuàng)造了一種新的生活方式,酒店、辦公、公園、購物、休閑娛樂、居住等多種建筑功能元素融于統(tǒng)一的規(guī)模化社區(qū)中,提倡高尚多元的文化品位,商業(yè)配套和生活服務(wù)功能彰顯休閑元素,體現(xiàn)出全新的“在休閑中工作、在工作中休閑”的生活方式;三是休閑居住房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)了農(nóng)村新村和社區(qū)建設(shè),促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的融合程度,對(duì)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程起到了重要的推動(dòng)和促進(jìn)作用。同時(shí),依靠挖掘文化資源、創(chuàng)造休閑生活的高品質(zhì)物業(yè),休閑居住房地產(chǎn)還有利于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地域文化的傳承和發(fā)揚(yáng)。

(三)度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假居住,不同于休閑居住,不可能每個(gè)周末都去,而是每年在此消費(fèi)一定時(shí)間。

在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中,擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒,這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求,通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā),用資源創(chuàng)造生活方式,營造自然生活環(huán)境,體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型:

1、濱海度假地產(chǎn)

世界休閑地產(chǎn)發(fā)軔于海濱,海濱休閑地產(chǎn)是發(fā)展時(shí)間最久、產(chǎn)業(yè)最成熟、開發(fā)規(guī)模最大的一種休閑地產(chǎn)類別。海是最好也是最稀缺的自然資源,因此海濱休閑地產(chǎn)是相對(duì)高端的休閑地產(chǎn)類型。

2、防寒避暑地產(chǎn)

防寒避暑地產(chǎn)是依托其特有的氣候資源,以避暑度假或防寒度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)模式。為了迎合消費(fèi)者多元化、個(gè)性化的需求,防寒避暑地產(chǎn)中往往會(huì)融入休閑、養(yǎng)老、養(yǎng)生等元素。這類地產(chǎn)具有明顯的季節(jié)性及地域性,怎樣通過分時(shí)度假理念的融入,來激活淡季的地產(chǎn)運(yùn)營,是這類地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

3、運(yùn)動(dòng)度假地產(chǎn)

以高爾夫和滑雪為代表的運(yùn)動(dòng)類度假地產(chǎn),通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目,能夠有力提升整個(gè)度假村的整體吸引力,并提高綜合收益。

4、康療養(yǎng)生地產(chǎn)

溫泉以其康復(fù)療養(yǎng)與休閑養(yǎng)生的雙重特性,對(duì)度假地產(chǎn)的開發(fā)具有突出的作用。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引,以會(huì)議度假酒店為核心,帶動(dòng)先售后租的溫泉地產(chǎn)開發(fā)的“溫泉會(huì)都”模式在市場取得了巨大的成功。

養(yǎng)生地產(chǎn)是以生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域?yàn)橐劳?,滿足消費(fèi)者追求延年益壽、強(qiáng)身健體、修復(fù)保健以及養(yǎng)生文化體驗(yàn)而提供的各種類型的地產(chǎn)。它一般遠(yuǎn)離大城市,多建在環(huán)境良好的山水、森林、濱湖等生態(tài)景區(qū),配以醫(yī)療、交通、教育、康體娛樂等相關(guān)設(shè)施。隨著休閑養(yǎng)生需求迅猛發(fā)展,養(yǎng)生地產(chǎn)逐漸成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。#p#分頁標(biāo)題#e#

(四)酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是以接待休閑度假游客為主,為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品,是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后,售后回租型酒店產(chǎn)品,已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一,成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會(huì)所,是三種主要的類型。

度假酒店單元,銷售回租模式的運(yùn)用,保證了業(yè)主持有產(chǎn)權(quán),可以每年消費(fèi)一定時(shí)段,同時(shí)享受經(jīng)營收益。

度假公寓,可以回租,也可以不回租。但享受酒店式管理,個(gè)人可以進(jìn)行出租。因此具備經(jīng)營性質(zhì),也是比較受歡迎的產(chǎn)品。

度假會(huì)所,是以機(jī)構(gòu)為銷售對(duì)象的度假商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。會(huì)所比一般別墅大,處于酒店管理之內(nèi),對(duì)于中國及其龐大的國有、股份、私營機(jī)構(gòu)而言,是一種商業(yè)物業(yè),又是機(jī)構(gòu)進(jìn)行商務(wù)接待和會(huì)議公務(wù)的場所。最大的優(yōu)點(diǎn)在于,會(huì)所可以由酒店托管經(jīng)營。機(jī)構(gòu)集可以享用會(huì)所,又可以獲取經(jīng)營收益,還能夠資產(chǎn)保值增值,并可用于資產(chǎn)抵押或運(yùn)作。會(huì)所地產(chǎn)正在成為中國旅游地產(chǎn)中最有吸引力的產(chǎn)品。

(五)養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn),是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題,以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價(jià)值鏈條。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說,就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體,結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。

養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類:老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老院、托老所等。而一個(gè)成功的養(yǎng)老居住地產(chǎn)項(xiàng)目,除了滿足基本的居住功能,即提供公寓、套房等產(chǎn)品外,還需要滿足生活服務(wù)功能、文化娛樂功能、醫(yī)療護(hù)理功能、商業(yè)功能等等,向老年人提供公園、健身區(qū)、棋牌室、醫(yī)療室、緊急呼叫、日常護(hù)理、超市、洗衣理發(fā)服務(wù)等等配套產(chǎn)品。

(六)文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題,具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大輻射力的高效產(chǎn)業(yè),他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。國際上不乏成功先例可循:比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內(nèi)的曲江新城也是一個(gè)文化帶動(dòng)的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。

綜合來看,文化創(chuàng)意房地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城(基地)、文化主題園四種類型。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一系列與文化關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)集聚后形成的特定地理區(qū)域,是一具有鮮明文化形象并對(duì)外界產(chǎn)生一定吸引力的集文創(chuàng)生產(chǎn)、服務(wù)、商貿(mào)、居住為一體的多功能園區(qū)。園區(qū)內(nèi)形成了一個(gè)包括生產(chǎn)――發(fā)行――消費(fèi)產(chǎn)供銷一體的文化產(chǎn)業(yè)鏈。#p#分頁標(biāo)題#e#

藝術(shù)集聚區(qū)是一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地,聚集的是一批優(yōu)秀的創(chuàng)意人才以及產(chǎn)業(yè)。它在區(qū)域社會(huì)發(fā)展中,不僅僅表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)核,更是現(xiàn)代人的文化生活和現(xiàn)代理念的傳播中心。它為城市帶來的是人氣的聚集與城市軟實(shí)力的提升。比如北京的798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術(shù)集中地。

(七)莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

生態(tài)農(nóng)莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標(biāo),以資源有效利用為載體,以科技創(chuàng)新為支撐,以市場化運(yùn)作為手段,集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農(nóng)業(yè)場所。

作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊,農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托,分期投資,打造獨(dú)具特色的旅游項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)的投入較大,因此應(yīng)放到后期發(fā)展,通過爭取擴(kuò)大建設(shè)用地面積和旅游拉動(dòng)土地價(jià)值兩大手段,撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

綜合多年的經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為根據(jù)打造主題的不同,農(nóng)莊主要有以下幾種開發(fā)類型:

(1)特色農(nóng)業(yè)農(nóng)莊:定位景觀農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)休閑等,開發(fā)農(nóng)業(yè)游、林果游、花卉游、漁業(yè)游、牧業(yè)游等不同特色的主題休閑活動(dòng);

(2)科普教育農(nóng)莊:兼顧生產(chǎn)、科技示范與科普教育功能,在農(nóng)業(yè)科研基地的基礎(chǔ)上建設(shè)、利用科研設(shè)施作景點(diǎn)、融入現(xiàn)代審美觀的特色型發(fā)展模式;

(3)風(fēng)水養(yǎng)生文化農(nóng)莊:充分結(jié)合地形地貌,導(dǎo)入風(fēng)水養(yǎng)生理念,結(jié)合風(fēng)水藝術(shù)景觀來構(gòu)建風(fēng)水農(nóng)莊;而生態(tài)養(yǎng)生則是利用項(xiàng)目地特有的養(yǎng)生資源,推出一系列特色養(yǎng)生度假發(fā)展模式;

(4)商務(wù)會(huì)都農(nóng)莊:以優(yōu)美田園風(fēng)光為依托,利用優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境建立特色主題,建設(shè)商務(wù)套房、會(huì)議室等商務(wù)必要設(shè)施,圍繞商務(wù)活動(dòng)、集會(huì)、團(tuán)體性接待形成對(duì)應(yīng)的配套服務(wù)項(xiàng)目如康體、康療、歌舞宴等;

(5)果酒莊園:以酒文化為主線,帶動(dòng)各類特色果品的種植、采摘和體驗(yàn),同時(shí)形成各類不同類型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等;

(6)體育公園型莊園:融入現(xiàn)代體育運(yùn)動(dòng)與康體度假,打造體育花園與康復(fù)社區(qū)為主題的休閑農(nóng)莊;

(7)低碳環(huán)保莊園:通過一批具有示范意義和推廣價(jià)值的綠色生態(tài)建筑、節(jié)能環(huán)保建筑及其他新能源產(chǎn)品,形成體現(xiàn)未來生活的未來主題農(nóng)莊。

(八)新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,自駕車的興起,使得人們生活空間的地域限制逐漸減小,人們的出游能力和生活空間變大,體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上,就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容,同樣形成了帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力。

“鄉(xiāng)村民居”:一般為農(nóng)民的生活生產(chǎn)資料,具備接待功能即“農(nóng)家樂”,如果是較大景區(qū)周邊的農(nóng)家,其盈利效益非常可觀;間接轉(zhuǎn)讓的鄉(xiāng)村民居,具有生活與經(jīng)營雙重功能。#p#分頁標(biāo)題#e#

新農(nóng)村社區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn),是旅游新農(nóng)村社區(qū)中經(jīng)營性的休閑商業(yè)地產(chǎn),可以結(jié)合新農(nóng)村旅游發(fā)展,形成餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、民俗工坊街區(qū)等,在新農(nóng)村社區(qū)城鎮(zhèn)化中,這類產(chǎn)品比例會(huì)逐步增多。

“研究報(bào)告”系列成果,請繼續(xù)閱讀:

報(bào)告綱要:旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化及新型城鎮(zhèn)化模式研究

報(bào)告摘要一:旅游是區(qū)域綜合發(fā)展的重要新型動(dòng)力

報(bào)告摘要二:泛旅游產(chǎn)業(yè)整合與產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式

報(bào)告摘要三:旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式研究

報(bào)告節(jié)選一:旅游綜合體--新型城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新模式

報(bào)告節(jié)選二:旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的新型農(nóng)村社區(qū)研究

報(bào)告節(jié)選三:城市旅游化推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展

報(bào)告節(jié)選四:泛旅游產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展

報(bào)告節(jié)選五:旅游業(yè)態(tài)模式探索

報(bào)告節(jié)選六:旅游小城鎮(zhèn)--小城鎮(zhèn)的特色化發(fā)展之路

 


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