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旅游規(guī)劃設計

“旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式”與旅游投資新時代第4頁

發(fā)布日期:2017-06-20
       旅游投資的新綜合時代已經(jīng)到來

旅游綜合開發(fā),已經(jīng)成為旅游投資的主流模式,本文認為,旅游投資的新綜合時代已經(jīng)到來。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持,也希望我們對這種模式的梳理,能夠引導出良性的商業(yè)模型,使企業(yè)投資人成為真正的區(qū)域運營商。

一、居民消費升級,旅游服務需求增長,但增速低于旅游名義下的開發(fā)投資增速

中國老百姓可支配收入的增長,帶動了旅游消費需求的較快增長,特別是人均GDP超過2500美元之后,休閑消費增幅加大。2008年后,汽車消費大幅增長,休閑需求同步升級。這些,都對旅游服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提出了較大的要求。

但2005年之后,旅游項目的投資常常給人以震撼,一不小心,就遇到投資額高達10億、100億、500億之類的項目。開始時,我們拒絕接受:這明顯的不是旅游投資,是區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資、房地產(chǎn)開發(fā)。如果把這些項目都納入計算,旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠遠超出了這個階段市場的真實需求(我們所謂的旅游市場需求,是作為服務業(yè)的旅游市場需求,是旅游服務需求)。

二、產(chǎn)業(yè)轉型、土地財政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流,推升了旅游開發(fā)新浪潮

實際上,隨著我國城市化的發(fā)展,旅游成為了提升城市化質量的重要因素,是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價值的要素,為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā),已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結合,并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合,形成了旅游產(chǎn)業(yè)導向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式,這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式,我們稱之為“旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式”(Tourism-oriented regional integrated development model,簡稱TORD模式)。

旅游具有引擎效應,能夠推進服務產(chǎn)業(yè)進行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設的全面提升、帶動土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項目,實現(xiàn)開發(fā)的快速回報。依托“服務產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”這三要素,形成了旅游引導下區(qū)域綜合開發(fā)的模式,并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

實際上,傳統(tǒng)旅游項目(以游客為服務對象,通過服務,獲取收益的項目)的投入產(chǎn)出比越來越低,特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后,旅游服務與旅游設施開發(fā)項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導向,與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時代的高回報率要求,在當今的旅游服務與旅游設施產(chǎn)品開發(fā)上,已經(jīng)形成了明顯的矛盾結構。

然而,由于國家房地產(chǎn)調(diào)控,城市房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴重打壓,投資商亟需繞過調(diào)控政策,獲得開發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對來說還比較寬松,高額的土地一級開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤,可以抵消旅游服務與旅游設施項目開發(fā)的高成本。據(jù)估算,只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%,用于開發(fā)旅游服務與旅游設施,就足以推動整個區(qū)域的綜合開發(fā)了。#p#分頁標題#e#

 于是,對土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)的共同需要,構成了新的旅游與地產(chǎn)的對接模式――旅游區(qū)域綜合開發(fā):政府出讓土地一級開發(fā)的利潤,引導和要求投資商開發(fā)旅游服務與旅游設施項目;而投資商在開發(fā)旅游服務與旅游設施項目的同時,就會要求政府匹配土地,用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或旅游房地產(chǎn)開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬,結合旅游服務與旅游設施項目開發(fā)需要,整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)等等,這些以旅游為引擎開發(fā)形成的旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)等等,都是在土地開發(fā)紅利與房產(chǎn)紅利的支撐下,形成模式。

從此,面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā),成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā),大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè),投資項目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點。

旅游開發(fā)熱就此成為旅游開發(fā)大潮。


       “保、規(guī)、控、管”四字方針,引導旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展

 

三、“保、規(guī)、控、管”四字方針,引導旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展

中國經(jīng)濟發(fā)展,高度依賴于城市化的快速推進。世界上最大的建設大潮,引發(fā)了以短缺資源及房地產(chǎn)不動產(chǎn)的長期化升值,成為中國財富增長的主導模式。這一模式,成為中國經(jīng)濟行為的主流導向,引導著企業(yè)的投資行為。
旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也再這一主流趨勢下,形成了旅游綜合開發(fā)模式。

因此,我們只有跳出傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式,才能夠看清楚中國旅游投資的這一大潮。

新的旅游開發(fā),已經(jīng)實現(xiàn)了兩個突破,第一個突破,是旅游與城市化結合,旅游區(qū)與城鎮(zhèn)村的開發(fā)全面融合,并形成典型的旅游綜合體新模式。第二個突破,是旅游服務產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會議會展、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的全面融合,形成了旅游產(chǎn)業(yè)主導下的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與整合,出現(xiàn)了泛旅游產(chǎn)業(yè)集群。

旅游發(fā)展的趨勢,已遠遠超越了我們原來想象的,就旅游服務來評價旅游發(fā)展的方式。因此,其投資規(guī)模也不該局限于旅游服務業(yè)本身,而應被看成是一種綜合性產(chǎn)業(yè)及綜合區(qū)域投資開發(fā)。這種大規(guī)模、高速度的投資增長是中國整體經(jīng)濟發(fā)展的縮影。從整體上來看,我國并沒有出現(xiàn)大量的旅游服務產(chǎn)品過剩與閑置,大規(guī)模旅游投資,是旅游引導下中國城市化發(fā)展的表現(xiàn)之一。

在與旅游結合上,投資商的開發(fā)方式主要有三:一種是旅游和地產(chǎn)一體化的開發(fā),對開發(fā)商來說,旅游并不是一個附屬品,而是地產(chǎn)的支撐;第二種是旅游和地產(chǎn)分離的開發(fā),這種投資商只將旅游當做是與政府置換資源的條件,獲得土地的條件就是必須投資旅游;無論目的為何,這種方式對旅游開發(fā)是有一定的推動作用的;第三種,是打著旅游的幌子做純地產(chǎn),這是對旅游資源的浪費和破壞。#p#分頁標題#e#

對此,我們認為:以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式,是中國特色的旅游綜合開發(fā)模式;政企協(xié)調(diào)非常有效,發(fā)展狀態(tài)基本健康,為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來極大機遇;同時,政府必須進行“保規(guī)控管”,杜絕一些唯利是圖的做法,確保旅游綜合開發(fā)的健康持續(xù)發(fā)展。

“保”:以生態(tài)環(huán)境、文物古跡、風景名勝、自然資源等的保護為前提;任何開發(fā),決不能破壞環(huán)境、文物和資源。
“規(guī)”:必須規(guī)劃先行,通過規(guī)劃,有效把控旅游服務產(chǎn)品及旅游設施與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的比例與配套關系,保證旅游服務產(chǎn)業(yè)的主體地位與帶動效應。

“控”:控制土地開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)的時間節(jié)奏,以旅游服務產(chǎn)品開發(fā)帶動為先,旅游房地產(chǎn)開發(fā)為后,形成多期開發(fā),循環(huán)提升。

“管”:實施開發(fā)管理,對綜合開發(fā)不僅僅考核開發(fā)量,還要考核旅游服務經(jīng)營。旅游服務不能僅僅依靠硬件開發(fā),必須進行服務開發(fā),要進行服務經(jīng)營和市場開發(fā)。

站在旅游作為城市化引擎、國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的角度,我們用大旅游的思路來判斷,結論就十分明確了:在十二五期間,旅游綜合開發(fā)的投資規(guī)模還將不斷突破,在中國經(jīng)濟發(fā)展中將會產(chǎn)生更大的、讓人們難以想象的重大作用。


       解放思想,用旅游帶動區(qū)域經(jīng)濟全面突破

 

四、解放思想,用旅游帶動區(qū)域經(jīng)濟全面突破

對于生態(tài)屏障地區(qū)、偏遠山區(qū)、無資源開發(fā)優(yōu)勢又無人才聚集條件的欠發(fā)達地區(qū),旅游一直是其區(qū)域發(fā)展的引擎產(chǎn)業(yè)。但旅游的引擎,如何才能帶動區(qū)域社會經(jīng)濟全面發(fā)展,需要跳出旅游看旅游,跳出傳統(tǒng)旅游業(yè)態(tài)來做旅游。

總結了中國旅游投資與區(qū)域開發(fā)的歷史實踐,通過數(shù)百個成功案例研究,提出了《旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式》,希望能夠幫助地方政府,充分運用旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機,帶動泛旅游產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展,并借力土地開發(fā),加速以現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)為依托的城市化進程,實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)突破,達成區(qū)域經(jīng)濟社會高速和諧發(fā)展。

我們也希望,大型投資企業(yè),可以有效把握時代的脈搏,以區(qū)域綜合開發(fā)運營為己任,借力旅游產(chǎn)業(yè)的引擎功能,實現(xiàn)區(qū)域運營商的宏偉發(fā)展,通過操盤旅游,實現(xiàn)操盤區(qū)域經(jīng)濟的價值升級。


       區(qū)域運營商及旅游綜合開發(fā)的商業(yè)模式

 

五、區(qū)域運營商及旅游綜合開發(fā)的商業(yè)模式

一個投資商投資區(qū)域旅游開發(fā)項目,與常規(guī)房地產(chǎn)項目不同,不能只建房子不搞產(chǎn)業(yè)與經(jīng)營;面對一個區(qū)域從事綜合開發(fā),不能只搞房地產(chǎn),還必需安置農(nóng)民,形成社會統(tǒng)籌房展。#p#分頁標題#e#

基于此,我們把旅游綜合開發(fā)投資商定位為區(qū)域運營商。所謂區(qū)域運營商,就是以區(qū)域經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任,把產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設、社會統(tǒng)籌結合起來,在政府的管理下,以主投資商的身份,通過在規(guī)劃、土地一級開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假商業(yè)開發(fā)等六個領域發(fā)揮作用,實現(xiàn)商業(yè)化良性運營,分階段實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展,實現(xiàn)企業(yè)在區(qū)域綜合開發(fā)中的系統(tǒng)整合,實現(xiàn)企業(yè)基于10~30年在區(qū)域運營上的良性現(xiàn)金流和持續(xù)增值效應。

旅游綜合開發(fā)模式,是一個經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合構架。其中,政府的規(guī)劃、土地政策、財政稅收政策、基礎設施與公共服務設施配套,有著戰(zhàn)略和基礎的作用。區(qū)域運營商,應該全面介入政策管理,參與規(guī)劃,參與基礎設施建設的BOT、TOT、BT,參與一級土地開發(fā),參與農(nóng)民就業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目等。

在旅游綜合開發(fā)中,最關鍵的還是旅游產(chǎn)業(yè)落地到具有核心吸引力的旅游產(chǎn)品的開發(fā)上,要能夠形成人氣聚集能力,能夠形成旅游吸引核,由此,可以帶動大量游客,形成消費市場,并擴展出引擎效應。

有關商業(yè)模式,詳見《旅游運營與地產(chǎn)開發(fā)》雜志第15期《“旅游綜合體”的規(guī)劃路線圖》、以及第16期《旅游綜合開發(fā)政府運營模式初探》、《旅游綜合開發(fā)企業(yè)運營模式初探》。

(有關旅游導向的區(qū)域綜合開發(fā)的更多研究,詳見www.lwcj.com)


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