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旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

《旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)研究》之二旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式與流程第3頁(yè)

發(fā)布日期:2017-06-20
       旅游資源開(kāi)發(fā)的歷史劃分

旅游開(kāi)發(fā),涉及到旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)、旅游商業(yè)模式設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)作策劃及景觀設(shè)計(jì)四個(gè)方面。我們把四個(gè)方面整合起來(lái)的策劃,稱(chēng)為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商業(yè)策劃(或全案策劃)。旅游開(kāi)發(fā)的成功與否,取決于游憩方式創(chuàng)新,商業(yè)模式落地,景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特和的運(yùn)營(yíng)策劃的現(xiàn)實(shí)。研究旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式與流程,是為了從一開(kāi)始,就較好的把握項(xiàng)目的核心。

一、旅游資源開(kāi)發(fā)的歷史劃分

我國(guó)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式,有一個(gè)進(jìn)化的歷史過(guò)程。旅游的發(fā)展,形成了從原始資源直接利用,到觀光產(chǎn)品開(kāi)發(fā),再到體驗(yàn)參與及休閑度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā),進(jìn)一步發(fā)展到創(chuàng)新生活方式的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的螺旋上升結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品與資源之間的關(guān)系越來(lái)越遠(yuǎn)。文化和人性化的創(chuàng)新提升,成為旅游發(fā)展的主要方向。我們將中國(guó)旅游資源與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程,劃分為五個(gè)階段。

1、原始資源利用期:80-90年,將景區(qū)圈起來(lái),就可以收門(mén)票,并初步建設(shè)接待實(shí)施;

2、資源開(kāi)發(fā)起步期:90-95年,以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提,開(kāi)發(fā)可進(jìn)入性和觀賞、接待條件;

3、資源開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)軌期:95-02年,全面開(kāi)發(fā)觀賞型旅游產(chǎn)品,開(kāi)始引進(jìn)并開(kāi)發(fā)游樂(lè)休閑產(chǎn)品;

4、資源深度挖掘期:03-15年,進(jìn)入情境體驗(yàn)型、參與娛樂(lè)型、休閑度假型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段;

5、后資源開(kāi)發(fā)期:15以后,進(jìn)入休閑度假旅游及以創(chuàng)新生活方式為核心的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段。


       旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

 

 

我們從不同角度大致用七個(gè)類(lèi)別來(lái)劃分旅游開(kāi)發(fā)的模式:

1、按開(kāi)發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)劃分為三種模式:?jiǎn)我豁?xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、成片整體開(kāi)發(fā)模式、目的地整體開(kāi)發(fā)模式;

2、按開(kāi)發(fā)投入時(shí)序劃分為三種模式:滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式、分期開(kāi)發(fā)模式、一次性完成開(kāi)發(fā)模式;

3、按產(chǎn)業(yè)多元性劃分為兩種模式:?jiǎn)我婚_(kāi)發(fā)模式、綜合開(kāi)發(fā)模式;

4、按土地利用性質(zhì)劃分為三種模式:游憩區(qū)開(kāi)發(fā)模式、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、旅游城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式;

5、按與市場(chǎng)的關(guān)系劃分為五種模式:近郊型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、區(qū)域型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、全國(guó)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、國(guó)際型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式;


       旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作流程

 

 

根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況,可以把旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程劃分為三階段五期。

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1、投資決策:投資決策的過(guò)程,最重要的是對(duì)旅游資源及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,可以聘請(qǐng)旅游投資專(zhuān)家,通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策考察之后,提交一份《旅游項(xiàng)目投資預(yù)可行性研究報(bào)告》或《旅游項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)報(bào)告》,以作為決策依據(jù)。

2、合同簽定:旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā),一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對(duì)于這些資源,都有完全不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī),對(duì)旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是投資商必須合法控制的核心,其中包括門(mén)票收益權(quán)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商權(quán)、核心土地購(gòu)買(mǎi)權(quán)等幾個(gè)方面。如何簽訂合同,并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)(特別是交通、水電等),是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。合同簽訂的同時(shí),需劃定紅線,確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地。

3、架構(gòu)管理:合同簽定后,應(yīng)立即著手組建開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì),并建立開(kāi)發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。開(kāi)發(fā)管理,應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)三方面。前期工作部:負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容:委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研;委托旅游產(chǎn)品策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃;委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì);編撰文件向政府相關(guān)部門(mén)報(bào)批、向社會(huì)招商等。工程管理部:以項(xiàng)目經(jīng)理為首的工程管部,負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。景區(qū)管理部:負(fù)責(zé)景區(qū)開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃,辦理開(kāi)業(yè)手續(xù),落實(shí)景區(qū)運(yùn)營(yíng)必備的人、財(cái)、物,提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。

4、產(chǎn)品策劃(項(xiàng)目設(shè)計(jì))及項(xiàng)目運(yùn)作策劃:項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的策劃,主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等等問(wèn)題。必須聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)咨詢(xún)顧問(wèn)公司,提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。為了與國(guó)債申請(qǐng)、政府資金申請(qǐng)、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作全面配合,應(yīng)編制《旅游項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告》。

5、規(guī)劃、設(shè)計(jì):產(chǎn)品策劃完成后,或與此同步進(jìn)行,應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu),編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》,或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃,應(yīng)該包含部分需馬上動(dòng)工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。同時(shí)對(duì)一期工程,應(yīng)該進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)。規(guī)劃、設(shè)計(jì)基本程序:勘察-規(guī)劃-設(shè)計(jì)方案-初步設(shè)計(jì)-施工圖設(shè)計(jì)。新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件,到規(guī)劃主管部門(mén)辦理用地規(guī)劃許可證,方可委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

6、政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn):通過(guò)政府的各項(xiàng)審批非常重要。其中,發(fā)改委立項(xiàng),可行性研究報(bào)告審批,規(guī)劃評(píng)審,市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng),國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng);規(guī)劃委批準(zhǔn);土地規(guī)劃審批;建設(shè)土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實(shí);施工圖的審查;建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等,十分繁雜。

7、資金運(yùn)作與招商引資:項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金,應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資,用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目,利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。

8、建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè):以項(xiàng)目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方,監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量,保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。項(xiàng)目工程結(jié)束后,項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作。

9、開(kāi)業(yè)運(yùn)作:項(xiàng)目完成工程建設(shè),與開(kāi)業(yè)運(yùn)行,還有較大的差距;開(kāi)業(yè)需要人財(cái)物齊備,并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案。景區(qū)開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員,包括導(dǎo)游(講解員),技術(shù)維護(hù),環(huán)衛(wèi)人員,保安,營(yíng)銷(xiāo)人員等等,需建立完整的旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ,這許多屬于軟件建設(shè),必須通過(guò)規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作,才能到位運(yùn)行。要達(dá)到一炮打響的目標(biāo),是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn);需要建立營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍是基礎(chǔ),理清渠道、展開(kāi)品牌推廣、開(kāi)展活動(dòng)促銷(xiāo)等等。旅游景點(diǎn)在開(kāi)業(yè)后的1-3個(gè)月進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn),可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T(mén)申請(qǐng)景區(qū)等級(jí)評(píng)定。


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