綠維創(chuàng)景林峰：旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國夢的重要推手
提要：旅游地產(chǎn)是非常豐富的概念，關(guān)鍵取決于投資人是要做城市運營商、區(qū)域運營商，還是只是做賣住宅樓盤的樓盤開發(fā)商，這個境界差異非常大。中國旅游地產(chǎn)發(fā)展到今天，用這樣的理念帶著社會責任感，帶著對區(qū)域經(jīng)濟推動，去做一個區(qū)域的發(fā)展這樣一種投資人，來推動區(qū)域經(jīng)濟。
由上海市旅游局、浙江省旅游局指導(dǎo)，搜狐焦點旅游地產(chǎn)與亞洲房地產(chǎn)俱樂部聯(lián)合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國?旅游地產(chǎn)投融資峰會4月19-20日兩天在杭州舉行。峰會期間期間，北京規(guī)劃設(shè)計院院長林峰接受搜狐焦點旅游地產(chǎn)采訪，實況如下：
【主持人】:各位網(wǎng)友大家好，今天搜狐焦點高端訪談會客室請到了北京規(guī)劃設(shè)計院院長，林峰博士，先給我們網(wǎng)友打一個招呼好嗎？
【林峰】：各位網(wǎng)友朋友你們好。
【主持人】：感謝林峰博士接受我們采訪，今天也是借助咱們旅游發(fā)展投融資峰會，跟您進行面對面交流。我們今天談?wù)摰囊粋€話題是旅游地產(chǎn)，您認為什么是旅游地產(chǎn)？旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)意味著什么？
【林峰】：旅游地產(chǎn)發(fā)展了不是一年、兩年了，還是有相當長的時間。旅游地產(chǎn)發(fā)展它的出現(xiàn)首先是人們對于旅游地從一般的觀光，轉(zhuǎn)化成為需要在當?shù)剡M行休閑、度假和自留下來進行消費長期化愿望，并且這種長期化愿望轉(zhuǎn)化成一種居住型需求，或者比較長時間的生活度假需求的時候。才會出現(xiàn)這樣一種物業(yè)形式，或者財產(chǎn)形式，但是旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)，在前些年特別是房價、地價持續(xù)增長、持續(xù)高漲過程中間有一個階段，什么房子都好賣，只要蓋成房子都可以賣掉的時代，那個時代旅游地產(chǎn)是一個畸形增長。不是因為它的使用價值，而是因為它的投資功能，或者說增值、升值和盈利功能，從而帶動了很大的開發(fā)和購買。從這兩個角度來看實際上旅游地產(chǎn)是既有使用功能的持續(xù)增長，又有投資、投機功能的高速膨脹。所以形成了旅游地產(chǎn)這么一個變化過程。但是走到今天可以說旅游地產(chǎn)越來越體現(xiàn)出它本身適應(yīng)于生活需求，適應(yīng)于使用需求，適應(yīng)于整個中國國民休閑發(fā)展的這種要求的價值越來越明顯了。而純粹是屬于適應(yīng)于社會發(fā)展，適應(yīng)于整個旅游領(lǐng)導(dǎo)下的區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)要求越來越明確，所以它不僅僅是為了生活，或是為了度假。實際上是一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展需求帶動下的一種開發(fā)。從這兩個方面來說，實際上進入一個非常正向和良性的階段，反而不再是一個畸形投機階段已經(jīng)過去了。特別是對房地產(chǎn)控制以后，這種畸形投資的追求，房地產(chǎn)盈利為目標，以保值增值為目標這樣的投資仍然有，或者仍然是一種因素，但是不再是主體和主流了。#p#分頁標題#e#
【主持人】：所以您認為旅游地產(chǎn)已經(jīng)趨于市場化發(fā)展態(tài)勢了吧？
【林峰】：應(yīng)該說總體來講是良性的，因為前些年的旅游地產(chǎn)特別是2010年到2011年這個階段旅游地產(chǎn)是有一些問題的。05年到08年這個階段，有一個高速膨脹，包括濱海的，特別是像山東沿海，像乳山這些地方，大規(guī)模的這種濱海樓盤，實際上只能叫海邊的大型社區(qū)，它作為旅游地產(chǎn)來看待，實際上是一種畸形的發(fā)展。這一類的發(fā)展在現(xiàn)在基本上已經(jīng)消失了。這一類的非常造鬼城市的地產(chǎn)基本上得到有效遏制，而更多的旅游地產(chǎn)逐漸的大家都在走向造有人住的房子，開發(fā)有價值的房地產(chǎn)項目。形成區(qū)域真正非常熱鬧的，具有經(jīng)營性的，是能夠支撐產(chǎn)業(yè)的這種區(qū)域土地，與區(qū)域開發(fā)結(jié)構(gòu)，逐漸進入到一個良性的階段?！?/p>
【主持人】：以前旅游地產(chǎn)只是有住宅功能，但是生活配套各方面不是很完善，還有缺乏一些旅游當?shù)氐穆糜尉坝^和旅游資源的應(yīng)用，缺少旅游地產(chǎn)本身應(yīng)有的樂趣。
【林峰】：旅游地產(chǎn)本來依托于旅游資源是要享受這個區(qū)域的生活，要到這兒尋找一種度假生活方式的，是為了休閑而去的。但是因為房子的功能，特別是因為房產(chǎn)的增值功能，升值功能，投資功能，使得大家造房子，賣房子。這些房子造好之后是不是能住，住下來是不是提供很好的旅游休閑服務(wù)，對他們來講不必要關(guān)注，因為房子賣掉就走人了。這樣一種方式完全違背了基本的旅游地產(chǎn)的需求和基本的規(guī)律的。
【主持人】：通過這次峰會很多專家學者提出來，其實應(yīng)該賦予旅游地產(chǎn)更多的文化內(nèi)涵，包括一些生態(tài)環(huán)境，人文風俗方面的內(nèi)涵在里面。咱們做旅游規(guī)劃設(shè)計方面，肯定會在智慧上面肯定會給一些無論是開發(fā)商也好，企業(yè)也好，還有政府也好給他們一些智慧的支持。不知道咱們在技術(shù)上創(chuàng)意上提供哪些服務(wù)呢？
【林峰】：是一家專門以旅游房地產(chǎn)開發(fā)，我把它稱之為泛旅游產(chǎn)業(yè)整合和泛旅游地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)為方向的一家機構(gòu)。所以我們的服務(wù)實際上從前期的定位策劃，到規(guī)劃，詳細規(guī)劃到建筑設(shè)計、景觀設(shè)計，和游樂設(shè)計，包括娛樂設(shè)計。通過這樣的服務(wù)，進一步提供顧問服務(wù)，我們叫開發(fā)顧問，包括一級土地開發(fā)顧問，房產(chǎn)開發(fā)顧問，房產(chǎn)銷售顧問和旅游項目的經(jīng)營管理顧問，持續(xù)經(jīng)營顧問，這些顧問服務(wù)來實現(xiàn)對我們客戶的一種全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)模式。這樣一種服務(wù)主要由于旅游房地產(chǎn)企業(yè)是邊緣性產(chǎn)業(yè)，交叉性產(chǎn)業(yè)。這種融合型、交叉型的產(chǎn)業(yè)，它的特點往往是一般的按照某一個產(chǎn)業(yè)規(guī)律非常難把握的。旅游和地產(chǎn)它和城市開發(fā)，和整個區(qū)域綜合開發(fā)結(jié)合在一起以后，實際上是一個非常復(fù)雜和很綜合的課題。#p#分頁標題#e#
這里面涉及到第一首先要服務(wù)于整個區(qū)域綜合發(fā)展，你不能只是做自己的房子，蓋完房子不管，要從區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)考慮問題，旅游不是一件事，是一連串事兒構(gòu)成一個鏈狀結(jié)構(gòu)，是整個區(qū)域配套形成的目的地關(guān)系，是一個系統(tǒng)的東西。不可能孤零零自己在那兒修一個社區(qū)，沒用的，形不成能力。因此旅游需要系統(tǒng)考慮問題。從我們來講這樣交叉型、符合型滿足區(qū)域發(fā)展需要，區(qū)域發(fā)展?jié)M足政府對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求和長期性目標，一個整體的利益，共同利益和大的結(jié)構(gòu)性利益。第二要符合于老百姓到任何一個地方做這樣的開發(fā)，涉及到搬遷，農(nóng)民安置，大量的土地使用。這里面要造福一方老百姓，經(jīng)常做拆遷，用老百姓的地，如何讓老百姓參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程里面來，讓他們分享發(fā)展的利益，讓他們不會因為失去土地而變得更加的貧窮，而會因為他們交出來了土地，同時獲得一種新的人生，獲得新的機會和新的發(fā)展，這樣去安排他們在結(jié)構(gòu)中間的價值和地位。第三要作為任何一個投資商而言，要符合作為一個資本投資的規(guī)律，他要快速回報，他要持續(xù)經(jīng)營回報，他要能夠?qū)λ耐顿Y者，對于他背后的這些投資人，對他的產(chǎn) 負責任。因此，他要有投資價值，他要符合商業(yè)規(guī)律。這些加在一起，這樣的項目綜合性的，方方面面有要求的。最后做出來這個項目要符合游客的需要，要符合購買房子，購房者的需要，要符合休閑者、度假者需要，因此是一個系統(tǒng)復(fù)合結(jié)構(gòu)相對來說比較復(fù)雜。第一個城市地產(chǎn)最大的差別，要把人從客源地，把它搬運到目的地來。你想把咱們杭州人調(diào)動到海南去，要把杭州人吸引到云南去消費，靠什么？要靠很有吸引力，讓你覺得那個地方太美了，我一定要去，九寨溝那個地方去過嗎？鳳凰古城多漂亮啊，非常好的地方我一定要去。因為它有吸引力，因為它有獨特性，因為它有特殊的價值的東西。
【林峰】：因此作為任何一個旅游區(qū)域開發(fā)和旅游項目開發(fā)來說，它的吸引力的打造都是旅游最基礎(chǔ)，最本質(zhì)的工作最核心的工作。做不出吸引力來，大家覺得沒意思，不會產(chǎn)生出游客的旅游效果。只有游客有了吸引力，游客的旅游形成了，游客帶去的是鈔票，游客去了意味著消費。怎么樣讓游客不僅僅看景觀，而要進行一系列消費。今天我在會上講，我們叫做多種業(yè)態(tài)讓它進行消費，他去了以后不僅僅是交了門票，他要吃，讓他吃各種各樣的餐飲，各種各樣小吃，各種各樣地方特色餐飲。他要玩，他可以滑草滑雪滑沙，他可以有主題樂園，可以有各種生態(tài)游，可以爬樹，可以各種各樣互動型娛樂互動項目，可以看很多表演，可以很多互動型、參與型、體驗型項目。#p#分頁標題#e#
這些方方面面各種各樣項目，像麗江，你到了麗江待上一周不會覺得煩的，光是在街上買東西，發(fā)覺一個店鋪一個店鋪非常有創(chuàng)意各種各樣服裝，各種各種小工藝品，各種各樣的木藝各種各樣的石頭，所有的東西帶著互動，帶著參與，讓你覺得這個地方眼花心亂，一個麗江有多少這樣的商鋪呢？上萬家，由誰去做呢？有這么多投資人，他們都是中小投資人，可能一個店主投了十萬，二十萬，三十萬，一百萬在里面，麗江有多少客棧，麗江至少有幾百家特色客棧。每一家都是非常小資，能上網(wǎng)，坐在陽臺上，坐在窗臺上，坐在天窗上看著底下鳳凰古城非常漂亮，一邊上網(wǎng)，一邊和朋友聊天，一邊可以非常悠閑待在那兒，喝著茶。像這種特色、創(chuàng)意客棧非常多，創(chuàng)意商鋪，創(chuàng)意客棧，創(chuàng)意工坊，創(chuàng)意體驗式參與互動游樂，這些東西非常多樣性業(yè)態(tài)，而且是小業(yè)態(tài)，有很多有創(chuàng)意的人。比如某某學畫畫，到了那個地方喜歡這個地方，辦了一家客棧，在那兒留下來了，然后娶妻生子，然后形成了一個產(chǎn)業(yè)，自己把自己做出來上百萬產(chǎn)業(yè)。像這樣的人在麗江有很多很多，我們叫創(chuàng)意人士形成了一個創(chuàng)意店鋪，這就是旅游的吸引力。讓這樣的業(yè)態(tài)在中國的旅游地進行聚集，多種多樣業(yè)態(tài)聚集起來，讓人一天兩天三天太有看頭，有吃頭，有玩的，喝的，好玩，休閑，待得下來，又熱鬧。這樣一種方式，讓人留下來的方式形成的我們叫做消費休閑聚集。
我們地產(chǎn)投資商不應(yīng)該僅僅是樓盤開發(fā)商，不應(yīng)該僅僅是開發(fā)住宅的，開發(fā)別墅的，不僅僅是開發(fā)商業(yè)街，開發(fā)商鋪的，應(yīng)該是開發(fā)區(qū)域開發(fā)的，進行綜合開發(fā)?？紤]如何吸引人，如何進行休閑業(yè)態(tài)開發(fā)，最后形成商業(yè)街。首先形成人氣，然后是形成商氣，然后是形成土地升值，然后可以修出商業(yè)街賣很好的商鋪，然后是形成住宅，可以賣很好的休閑地產(chǎn)，度假物業(yè)，養(yǎng)老物業(yè)，然后形成整個城市開發(fā)。這樣的地產(chǎn)商是區(qū)域開發(fā)商，是區(qū)域運營商，還要持續(xù)維護運營。旅游地產(chǎn)是非常大的概念，是非常豐富的概念，關(guān)鍵取決于我們投資人是要做城市運營商，是做區(qū)域運營商，還是只是做賣住宅樓盤的這樣一個樓盤開發(fā)商，這個境界差異是非常大的。中國旅游地產(chǎn)發(fā)展到今天，用這樣的理念帶著社會責任感，帶著對區(qū)域經(jīng)濟推動，去做一個區(qū)域的發(fā)展這樣一種投資人，來推動區(qū)域經(jīng)濟。這樣的投資人越多越好，這樣的投資商發(fā)展得越大，對中國貢獻就越大。因為他帶動的是這些落后地區(qū)，沒有其他資源是用旅游帶動這些區(qū)域。因為旅游沒有污染，低碳美化環(huán)境。旅游有四大對新興城鎮(zhèn)化來說，四大優(yōu)勢，生態(tài)的、低碳的、污染很小。第二它是美麗的、是帶來環(huán)境優(yōu)化的。第三它是解決農(nóng)民問題的，它是能夠就地城鎮(zhèn)化的。第四產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)巨大的。這樣一種旅游帶動區(qū)域綜合開發(fā)，對整個發(fā)展都是具有極其良性和極其優(yōu)化的效果。這樣的旅游地產(chǎn)我們想在今天逐漸成為中國新型城鎮(zhèn)化的動力產(chǎn)業(yè)，和主力軍之一。在整個今天房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中，在中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中間，這樣的地產(chǎn)商都是非常重要的，非常有價值的。所以你說是什么時代？是不是黃金時代。第一個從國家政策來講是黃金時代。第二個從投資人能夠發(fā)揮的作用來說，每個人都有自己的抱負和理想，中國夢怎么實現(xiàn)？從一個地產(chǎn)樓盤開發(fā)商，到一個區(qū)域運營商，那是一個實現(xiàn)偉大夢想的非常好的機會。帶動著成千論萬的人去致富，帶動一個區(qū)域城市化發(fā)展，帶動一個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，做旅游地產(chǎn)實際上是一個非常光榮的事情，實際上是一個非常有價值的事情。而同時又是一個符合產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律的事情，符合今天以內(nèi)需帶動經(jīng)濟發(fā)展這樣一種基本的趨向的事情，也是符合中國老百姓和諧，因為最后旅游帶來什么，帶來的是一種經(jīng)濟增長，帶來的是美化作用，帶來生活一種高水平。像你剛才談的文化，旅游是需要文化的，做旅游絕不是自然美麗，要有豐富的文化品質(zhì)，文化品牌，文化獨特性，這些文化東西結(jié)合在一起是一個文化的，美麗的，最后是幸福的，提高生活品質(zhì)的。那也就是幸福中國夢最重要的#p#分頁標題#e#
實踐者和推動者。所以我想實際上旅游地產(chǎn)它是具有一個非常美好的，具有一個有崇高價值地位的方向。
對于現(xiàn)在的大多數(shù)投資人和社會來說，他們所理解的旅游地產(chǎn)，和我認為一個有社會責任感的投資人去追求的，一個豐富的，和良性的，非常具有前景的旅游地產(chǎn)之間，差距是非常大的。實際上我們現(xiàn)在越來越多的一些投資人，在向這個方向發(fā)展。因此，旅游地產(chǎn)如果隨著這樣一種發(fā)展的延伸，我相信在未來十年，旅游地產(chǎn)在中國是大有可為。
【主持人】：聽您這么一說非常有收獲，因為您給我們描繪了一個非常良性態(tài)勢發(fā)展的旅游地產(chǎn)，它不僅要做好的住宅，不僅要做好的人居環(huán)境，好的旅游地產(chǎn)還能帶動一個城市發(fā)展。我想是怎么樣一個城市魅力，才能吸引別人放棄自己的第一居所，來到這個旅游地產(chǎn)居住、生活，來延續(xù)自己的生命，這樣的旅游地產(chǎn)才是真正成功的旅游地產(chǎn)。謝謝林峰博士接受我們采訪。
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