旅游地產新模式涌現(xiàn)
核心提示:根據(jù)國家旅游局數(shù)據(jù)，2014年我國旅游總收入已達到3.38億元，同比增長14.7%。而目前居住消費占比或不足三成，這不符合“度假型”的成熟旅游形態(tài)，但這也正是空間所在，多種旅游居住形式也瞄準了這一增長潛力。
中國人均GDP已超過7000美元，達到進入“旅游3.0時代”的硬性條件，但與此同時，旅游模式、度假時間等軟條件卻制約我國深度旅游的爆發(fā)。在這個背景下，有著高庫存、高空置等“舊疾”的旅游地產，發(fā)展更為受制。
《每日經濟新聞》記者了解到，針對旅游度假領域的空間和痛點，例如漫庭網的分時度假新模式、Freeppie的獎勵機制社交旅游等多種旅游地產和度假新模式涌現(xiàn)。但業(yè)內人士提醒，新模式在人身和財產安全、權益保障等各方面是否完備，值得注意。
萬億蛋糕“住”分羹少
根據(jù)國際規(guī)律，當居民人均GDP達到1000美元時，旅游以觀光為主；人均GDP達到2000美元時進入“旅游1.0時代”，旅游需求上升且轉向休閑為主；人均GDP達到3000美元時屬于“旅游2.0時代”，出游需求逐漸旺盛；當人均GDP達到5000美元，“旅游3.0時代”則是全民休閑時代，旅游開始進入深度度假旅游形態(tài)。
據(jù)國家統(tǒng)計局和國家旅游局數(shù)據(jù)，截至2014年末，我國人均GDP約為7485美元。2015年上半年國內旅游消費達到1.65萬億元，增長14.5%。
“理論上，我國居民旅行早已該進入成熟的度假形態(tài)，但目前卻面臨諸多不對稱，比如私家車保有量、假期時間長度等等，其中還有居住需求的矛盾最為明顯。”曾操盤多個旅游和高爾夫項目的深圳前海宏建投資董事長勾智宏告訴《每日經濟新聞》記者，目前我國81%的居民有意愿與家人度假，但只有20%的度假消費是花在住房上，酒店的高門檻、度假居住的高成本，使得深度度假需求沒有爆發(fā)。
但和旅游居住需求旺盛、亟待爆發(fā)相矛盾的，則是旅游地產常年的高庫存、高空置現(xiàn)狀。
根據(jù)國家旅游局發(fā)布的《2014年中國旅游業(yè)投資報告》，2015年我國旅游直接投資額將達1萬億，未來3年將超3萬億。
“而旅游地產產品的投資總額已在3萬億左右，但總交易額卻在1萬億，相關產品處在增量減緩、存量增加的狀態(tài)。”勾智宏認為，在互聯(lián)網思維下，類似住宅領域小蜂e家這種能夠直接上平臺，分割流程降低成本的模式，很值得考慮。
漫庭網CEO魏業(yè)坤則告訴記者，客群錯位和產品錯位是全民休閑度假時代，旅游地產銷售困境的兩大核心原因，需要有產品能改變中產階級和白領階層買不起度假屋這樣的小眾產品，以及買了用不了、難打理的需求不匹配問題。
多種新“住”法搶占空間
根據(jù)國家旅游局數(shù)據(jù)，2014年我國旅游總收入已達到3.38億元，同比增長14.7%。而目前居住消費占比或不足三成，這不符合“度假型”的成熟旅游形態(tài)，但這也正是空間所在，多種旅游居住形式也瞄準了這一增長潛力。
除旅游地產住宅產品直接銷售外，分時度假（RCI）的模式已經存在多年，即把一套房（酒店或公寓）的使用權分成若干周次，按一定年限以會員制方式一次性出售給客戶，會員亦可將房間使用權與異地會員交換。
不過，發(fā)展到現(xiàn)在，分時度假模式在中國出現(xiàn)了一些新形式。
比如，近日深圳一家名為“漫庭網”的房地產微分銷平臺，以“有限合伙企業(yè)”的組織形式吸納會員，合伙購買度假別墅或公寓，并將每套度假屋分為50個財產份額，按黃金周、旺季周、平季周、淡季周重新定價進行銷售，會員合伙享有70年產權、每年至少一周的度假時段旅居權益，房屋權益支持交換。另外，度假屋配有“度假總管—老媽子—丫鬟”家庭式度假服務體系，以及自有或合作的酒店管理公司進行管理和服務。
官網顯示，該平臺目前有青城山、麗江、三亞、西雙版納的五個產品供選擇，年內將上線約50個項目，計劃三年上線約300個項目。其中，青城山的“青城郡”別墅，淡季周份額25800元/份，計入管理費單套每天度假成本約441.22元。據(jù)了解，青城郡別墅售價約200萬/套，青城山周邊五星級酒店如豪生國際酒店別墅淡季均價約2500元/天起。如果購買周內沒有入住，可選擇付10%租金進行托管經營，或按2:8的比例進行托管分成。
除分時度假以外，記者注意到，不僅“全球旅游團購”等成熟模式已在國內普及，在線旅游眾籌、寄宿者酒店預訂、基于獎勵機制的社交旅游、在線家庭式換房旅游等旅游度假模式也逐漸在國內展開。
去年4月眾籌網推出國內首個旅游項目——青島旅游集團“海釣達人”眾籌項目，投資人支持100-2400元不等，項目上線不到24小時即突破117%。
類似RoomerTravel這樣的寄宿者酒店預訂平臺，目前國內不少大型旅游網站已能提供相關服務，也有螞蟻短租等新興租房網站，提供旅游式的寄宿租房服務。
CosmopolitHome這樣的在線家庭式換房旅游平臺，目前在國內一些大型旅游網站已經能通過論壇功能，給網友提供換房旅游空間。基于獎勵機制的社交旅游，F(xiàn)reeppie已經面對中國開放。
專家提醒安全和權益隱患
針對新興的旅游住房形式，搜狐網曾進行的問卷調查顯示，網友對旅游住房新模式接受度不低，例如對換房旅游模式，就有50%的網友支持。但與此同時，近八成網友也對新模式的安全、財產權益等各種隱憂表示擔心。
以“分時度假”為例，就可能遇到產權轉讓難題、變現(xiàn)困難、度假時間受限等問題。四川大學中國休閑與旅游研究中心主任楊振之指出，這種買賣度假時間段使用權的模式，對于看重“實在產權”的中國民眾而言，還需要接受和習慣。而且房產證寫多人名字也可能遇到轉讓、稅費等問題。
“的確，每種模式都不是完美的，例如分時度假模式有分割銷售降低成本，可交換性等優(yōu)點，但也有產權和服務管理等問題。”漫庭網執(zhí)行董事黃焱表示，改變“分權度假”在一套房屋產權證上寫多人名字，隱藏轉讓時的變更、交稅等問題，但可以像“漫庭模式”一樣，依據(jù)《中華人民共和國合伙企業(yè)法》采用“合伙買房”的形式，只需到工商局進行財產份額轉讓。而這類似公司的股權轉讓，“合伙人”的財產份額也能自由轉讓和進退，像漫庭網就接受代理銷售或托底回購的委托。
“持有分時度假物業(yè)產權的合伙人，應提前規(guī)定清算費用、工資、稅款分配等細節(jié)，用以在遇到解散情形時降低權益風險。”北京市惠誠律師事務所郭剛律師提醒，當前度假旅游模式多種多樣，市民應該首先從人身安全、財產安全等角度考慮，審視產品是否具備完善的法律依據(jù)，在使用和投資產品時也應有“適合”的準則。(來源：每日經濟新聞)
海森旅游規(guī)劃設計院2002年成立，與海森機構其他成員企業(yè)共同構成了旅游度假項目策劃規(guī)劃→設計建造→經營管理全程服務鏈條，是中國最好鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃公司和景區(qū)規(guī)劃公司。
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