李亞鵬 無法笑傲的地產(chǎn)江湖

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前旅游地產(chǎn)開發(fā)對(duì)專業(yè)度要求更高，同時(shí)需改變“重地產(chǎn)輕旅游”的發(fā)展模式

無論是從演藝圈進(jìn)軍地產(chǎn)圈，還是在兩年之后黯然撤退，李亞鵬和他的地產(chǎn)開發(fā)從一開始就受到各方關(guān)注，并飽受爭(zhēng)議；不管是玩票，還是時(shí)機(jī)不湊巧，最終，以失去項(xiàng)目股權(quán)而暫告段落。由此，對(duì)于旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀也引發(fā)新一輪關(guān)注。

　　專業(yè)度考驗(yàn)旅游地產(chǎn)開發(fā)

李亞鵬旗下的麗江雪山投資有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱雪山公司)，在持續(xù)了2年的地產(chǎn)開發(fā)后，近日暫時(shí)畫上句號(hào)。6月10日，上市公司陽光100發(fā)布公告稱，將收購李亞鵬及其北京中書投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱中書控股)持有的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)51%股權(quán)，作價(jià)1.938億元。盡管陽光100表示，收購之后還將與中書控股合作，后者將對(duì)這個(gè)項(xiàng)目提供文化內(nèi)容的增值服務(wù)。對(duì)于此事，記者曾試圖聯(lián)系李亞鵬及其助理，但截至發(fā)稿時(shí)，尚未得到對(duì)方正面回應(yīng)。

據(jù)官網(wǎng)顯示，上述雪山公司正是中書控股在麗江投資的可經(jīng)營(yíng)性的“文化+藝術(shù)”引領(lǐng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司，成立于2008年，是一家集高端度假住宅產(chǎn)品開發(fā)、藝術(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、超五星級(jí)酒店以及特色文化藝術(shù)于一體的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)公司，目前雪山公司重點(diǎn)項(xiàng)目是在麗江束河古鎮(zhèn)投資開發(fā)雪山書院項(xiàng)目，也就是此次被陽光100收購的主體。

資料顯示，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)是李亞鵬開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，擬開發(fā)最富麗江特色的麗江院落、雪山公寓、私家別墅、雪山酒店等多種產(chǎn)品，其中雪山書院是其住宅部分。

公開信息披露，藝術(shù)小鎮(zhèn)的商業(yè)院落銷售均價(jià)為21000元/平方米-24000元/平方米，公寓均價(jià)16000元/平方米-18000元/平方米。而位于同一區(qū)位的金茂雪山語別墅的銷售均價(jià)為20000元/平方米左右；比較之下，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)并無明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。另據(jù)此前媒體報(bào)道，項(xiàng)目一期共130多套別墅，到去年底只售出30%，商業(yè)院落售出十多套，銷售情況并不理想。

“文化圈的人做商業(yè)，談投資，總是讓人覺得理想化。這存在一個(gè)理想與現(xiàn)實(shí)如何和解的問題。”李亞鵬對(duì)媒體表示，做雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目之初，其想法就是為文化和藝術(shù)找到永久落足之地，但又不與商業(yè)排斥，希望這個(gè)落腳之地為文化、商業(yè)藝術(shù)和地產(chǎn)找到平衡點(diǎn)，讓它們共生共榮。

“雪山書院項(xiàng)目的基礎(chǔ)還是不錯(cuò)的，整體的區(qū)域定位也已成氣候，”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬進(jìn)一步指出，依靠單個(gè)招商很難達(dá)到拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的目的，而陽光100成功塑造過類似的商業(yè)街區(qū)，雙方的合作可能會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。#p#分頁標(biāo)題#e#

陽光100副總裁范小沖告訴記者，收購價(jià)格相對(duì)于項(xiàng)目本身還是非常不錯(cuò)的，今年有多個(gè)項(xiàng)目前來洽談，但最終選定雪山小鎮(zhèn)還是看中項(xiàng)目本身，接手后將會(huì)針對(duì)定位重新調(diào)整，雙方將會(huì)針對(duì)各自擅長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行分工，李亞鵬繼續(xù)做文化部分，陽光100則專注做開發(fā)。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇存隱憂

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近幾年旅游地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，截至2014年底，全國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已多達(dá)7965個(gè)，同比新增2666個(gè)。

“蜂擁而上引發(fā)的直接后果就是競(jìng)爭(zhēng)白熱化，從而帶來同質(zhì)化、資源浪費(fèi)等多重惡性循環(huán)，”某業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，目前旅游地產(chǎn)進(jìn)軍的區(qū)域多為三、四線城市，這些地方本來就供大于求。

值得注意的是，盡管從海南，到煙臺(tái)、威海，再到云南，這些旅游城市主打景觀的房屋遍地，但高空置率的現(xiàn)象也層出不窮。

云南大理當(dāng)?shù)氐馁∨扛嬖V記者，這些房子90%以上都是外地人購買，買來之后就閑置，一年過來住的時(shí)間沒幾天。而大理本地人很少去買房，一是自己有地方住，二是也買不起。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，當(dāng)前旅游地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生巨大變化，在供需失衡的狀態(tài)下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各種創(chuàng)新模式的專業(yè)度要求更高，類似于像李亞鵬和陽光100的合作正是取長(zhǎng)補(bǔ)短。

一位上市房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，要做好一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，通常需要持續(xù)投入10年，甚至20年，對(duì)于企業(yè)操盤能力和資金鏈的考驗(yàn)十分高。而目前建造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大部分是居住配套不齊全的，真正長(zhǎng)期居住有困難，未來“進(jìn)化”過的旅游地產(chǎn)應(yīng)該有完備的商業(yè)配套、酒店、醫(yī)療教育等。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　旅游地產(chǎn)仍有很大空間

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，由于資金周轉(zhuǎn)不良、成本把控缺位等多重因素，造成了麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的最終轉(zhuǎn)讓，但仍然只是個(gè)案，而從全行業(yè)來看，旅游地產(chǎn)的前景依然可期。

國(guó)際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副主席、中國(guó)人民大學(xué)休閑經(jīng)濟(jì)研究中心主任王琪延就表示：“隨著休閑消費(fèi)業(yè)態(tài)升級(jí)，未來十年，中國(guó)旅游業(yè)每年至少有10%的增長(zhǎng)空間。能夠達(dá)到這種增長(zhǎng)速度的行業(yè)屈指可數(shù)，換句話說，這是一個(gè)大金礦，要看怎樣去挖掘?！?/p>

多位業(yè)內(nèi)人士指出，盡管旅游度假地產(chǎn)前景遠(yuǎn)大，但有一個(gè)無法回避的事實(shí)就是，當(dāng)前的旅游度假地產(chǎn)模式，重地產(chǎn)輕旅游。這樣的圈地賣房模式并不具備可持續(xù)性。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，通過旅游的景區(qū)變化可以看出，“十二五”期間各個(gè)政府都把旅游作為自己的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)首先要配合整個(gè)的市場(chǎng)發(fā)展，做適銷對(duì)路的產(chǎn)品。此外，還應(yīng)當(dāng)促進(jìn)多元化的旅游復(fù)合形態(tài)，將文化植入進(jìn)去融合發(fā)展，創(chuàng)新更多金融服務(wù)等都將是未來旅游地產(chǎn)發(fā)展很好的方向。#p#分頁標(biāo)題#e#

（新京報(bào)記者 李捷）

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