上海高端酒店拋售無人接盤 投資者看空未來前景
隨著反腐的開展，高端酒店的出售量級(jí)還在升級(jí)，與此同時(shí)，更多的高端酒店有待進(jìn)駐，新的項(xiàng)目還在進(jìn)行?？此泼苡植幻艿默F(xiàn)實(shí)糾結(jié)在一起，而更多的投資者、接盤者還在觀望。
低調(diào)拋售
“進(jìn)入2015年，國(guó)內(nèi)高端酒店的拋售，依舊是‘主流’。而上海的高端酒店幾乎接近‘全城出售’。”4月8日，一正在為國(guó)外投資機(jī)構(gòu)物色上海高端酒店資產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目總監(jiān)對(duì)新金融觀察記者說。
該項(xiàng)目總監(jiān)表示，這是通過親歷的業(yè)務(wù)和信息得來的、“勁爆”到讓自己都驚訝的結(jié)論——因每天都會(huì)接觸與酒店資產(chǎn)出售有關(guān)的業(yè)務(wù)和信息，對(duì)高端酒店出售的現(xiàn)狀已近常態(tài)，但這個(gè)“結(jié)論”還是超出了自己此前對(duì)行業(yè)形勢(shì)的預(yù)判。
2014年下半年，高端酒店資產(chǎn)拋售逐漸頻繁的當(dāng)時(shí)，他曾判斷上海有近50%的高端酒店資產(chǎn)面臨出售。但眼下，放在手頭的、有出售意愿的上海高端酒店，不論從位置、品牌、規(guī)模上都刷新了此前的“數(shù)據(jù)”。
“我所在的團(tuán)隊(duì)，最近幾個(gè)月才開始接觸國(guó)外投資機(jī)構(gòu)的合作邀約。根據(jù)對(duì)方提出的要求，在上海搜索項(xiàng)目的過程中，我們接觸了很多‘內(nèi)線’，也從他們口中了解到了很多上海欲出售的高端酒店項(xiàng)目，甚至拿到了部分欲出售酒店的資料，在資料未收集齊的情況下，目前的上海，欲出售的國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店資產(chǎn)已近四十家。而我和我的團(tuán)隊(duì)所掌握的信息顯然并不全面，如果其他渠道里流出了幾乎同等的數(shù)據(jù)，那么……”前述項(xiàng)目總監(jiān)欲言又止。
他所言及的‘內(nèi)線’，分別來自銀行、法院、資產(chǎn)管理公司甚至商業(yè)協(xié)會(huì)。而所謂國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店，是對(duì)那些非本土品牌、跨國(guó)間的酒店管理品牌酒店公司旗下全資管理、合資管理或特許經(jīng)營(yíng)使用其品牌的酒店集群的泛稱。
該項(xiàng)目總監(jiān)稱，自己實(shí)在不便透露這些有出售意愿的酒店名稱，也不便透露國(guó)外投資機(jī)構(gòu)的信息，均簽有保密協(xié)議，各方面的工作都會(huì)‘秘密’進(jìn)行，只能說“密度很大，超出我想象?！?/p>
“危言聳聽?！敝袊?guó)旅游研究院副研究員楊宏浩在聽聞上述信源后對(duì)新金融觀察記者強(qiáng)調(diào)。他還表示，“是有一些高端酒店在出售，但這個(gè)信息肯定是有問題的，沒到那個(gè)程度。”
這是幾乎相反的判斷。但因前述項(xiàng)目總監(jiān)不能透露的甲方乙方，讓新金融觀察記者的求證無從展開。然而，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)的發(fā)展歷程和部分?jǐn)?shù)據(jù)似乎可以“呼應(yīng)”前述項(xiàng)目總監(jiān)的“結(jié)論”。
酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)，這個(gè)致力要做“中國(guó)酒店產(chǎn)權(quán)資訊第一平臺(tái)”的網(wǎng)站于去年7月上線。去年11月，新金融觀察記者采訪其相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)，掛在該平臺(tái)上出售的酒店項(xiàng)目總資產(chǎn)已近600億。#p#分頁標(biāo)題#e#
今年1月，該平臺(tái)發(fā)布了《2014年中國(guó)酒店產(chǎn)權(quán)交易分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱：《報(bào)告》），報(bào)告提及，2014年，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)共計(jì)收錄酒店出售資產(chǎn)近1000億，其中線上資產(chǎn)800億，線下出售資產(chǎn)200億。如今，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)飆升至2000億。
“2000億是我們受托的酒店資產(chǎn)，線上和線下都有。不能因?yàn)橛行┚频觏?xiàng)目沒有掛在網(wǎng)上，就視同它不存在。上海確實(shí)有不少‘重量級(jí)’的酒店資產(chǎn)在委托我們出售，但對(duì)方要求對(duì)合作事宜保密，我們也不能透露其相關(guān)信息。重要的是，這些信息一旦公布，會(huì)引起相關(guān)酒店管理人員和員工的動(dòng)蕩?！?月9日，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新金融觀察記者表示。
他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，自己所在的公司還只是酒店行業(yè)中很小的一個(gè)“面”。但通過這面小小的“鏡子”，他認(rèn)為，未來一段時(shí)間，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)會(huì)涌來更多的酒店資產(chǎn)，待2015年結(jié)束，那個(gè)數(shù)據(jù)或許會(huì)讓業(yè)界大跌眼鏡。
“這不是空話。平均下來，我們每個(gè)月能接50-60個(gè)酒店資產(chǎn)出售項(xiàng)目，最多的時(shí)候，一個(gè)月接過90個(gè)項(xiàng)目。如果這種形勢(shì)和速度繼續(xù)延續(xù)，那么量級(jí)的突破只是時(shí)間問題。”
高調(diào)進(jìn)駐
與拋售矛盾的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，未來幾年依舊有部分高星級(jí)酒店即將“涌入”上海。
據(jù)酒店分享平臺(tái)“美棧旅行”在4月份發(fā)布的信息顯示，未來幾年，上海將有22家高端酒店相繼開業(yè)，“各家酒店都使出渾身解數(shù)來爭(zhēng)奇斗艷，一場(chǎng)激烈的大戰(zhàn)不可避免?！?/p>
無獨(dú)有偶，該平臺(tái)在近日發(fā)布的另一城市的酒店進(jìn)駐情況同樣令人咋舌——“未來5年，三亞將陸續(xù)開業(yè)更多的高端酒店，無論是投資40億的麗晶酒店、60億的八爪魚酒店還是過百億的亞特蘭蒂斯，每一家都堪稱世界頂級(jí)，足夠驚爆你的眼球……”該平臺(tái)的文章如此開篇，標(biāo)題甚至用了“擠爆三亞”的字眼。
一個(gè)不容忽視的現(xiàn)狀是，目前三亞已開業(yè)的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店已超過百家。
“三亞也有部分高端酒店資產(chǎn)是委托給酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)出售的，另外，三亞高端酒店的客房出租率（反映酒店經(jīng)營(yíng)狀況的一項(xiàng)重要指標(biāo)，它是已出租的客房數(shù)與飯店可以提供租用的房間總數(shù)的百分比）一向不高，至于這些酒店緣何‘大舉進(jìn)攻’，也著實(shí)讓人看不懂?！鼻笆鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“能夠解釋的唯一理由是，國(guó)際旅游島。”
公開資料顯示，2010年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。至此，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌。作為國(guó)家的重大戰(zhàn)略部署，計(jì)劃在2020年將海南初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。
“有意思的是，巴厘島、馬爾代夫、濟(jì)州島，在這些知名的國(guó)際旅游島上，絕大部分的酒店都是小體量的，唯獨(dú)三亞，擁有各種大規(guī)模的高端酒店物業(yè)。當(dāng)然，這其中不乏有產(chǎn)權(quán)式酒店的操作方式，但其前景也并不趨好?！鼻笆鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。#p#分頁標(biāo)題#e#
市場(chǎng)也并不乏壞典型。
彼時(shí)，有著“七星”美譽(yù)的“美麗之冠”在三亞開建。項(xiàng)目總體的建筑規(guī)模為60萬平方米，是集超豪華酒店、商業(yè)、會(huì)展、娛樂、休閑、文化、博彩等為一體的超大型世界級(jí)酒店建筑群，號(hào)稱總投資超過100億。
“其如今的現(xiàn)狀是，酒店賣不掉，負(fù)債無法償還，員工也換了好幾撥。其間還不乏各種不太好的傳言，對(duì)動(dòng)輒還要投資幾十億甚至上百億進(jìn)三亞的酒店項(xiàng)目，不看好?！币粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融觀察記者說。
如果三亞讓人看不懂，上海的行情又如何。
“為了拿到比較好的貸款、為了讓商業(yè)綜合體中其他的項(xiàng)目賣個(gè)好價(jià)錢、為了保證空置土地的如期開發(fā)，甚至一些傳統(tǒng)企業(yè)為了轉(zhuǎn)型……”這是前述項(xiàng)目總監(jiān)能夠想到的未來更多高端酒店進(jìn)駐上海的理由。
不論初衷幾何，看上去均或多或少有些無奈，甚至不得已而為之。但面對(duì)高調(diào)的進(jìn)駐，楊宏浩看到了美好的一面。
“僅從北京、廣州一些新進(jìn)駐的酒店來看，他們多數(shù)在打主題、精品、特色和文化牌，這樣一來，其是區(qū)別于以往高端酒店的，市場(chǎng)也是需要的。雖然在一些城市可能會(huì)面臨增量的問題，但這樣的特色，是有市場(chǎng)需求的。”楊宏浩分析道。
即便如此，這些即將高調(diào)入駐的高端酒店也有可能半路“夭折”。
因酒店集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主流趨勢(shì)，高端酒店的入駐一定程度上也僅僅是品牌和管理團(tuán)隊(duì)的入駐。只要物業(yè)符合其品牌的各項(xiàng)“指標(biāo)”，其就可以入駐。更重要的是，一些比較強(qiáng)勢(shì)的品牌方，在國(guó)內(nèi)的“生意”幾乎是穩(wěn)賺不賠的，一年下來，很多比投資人或是業(yè)主方賺得還多。
除了投資方和品牌方的某一方臨時(shí)“變心”更換品牌外，對(duì)前景預(yù)判不好的時(shí)候，這些高端酒店也不會(huì)如期而至。相關(guān)的佐證是，不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市在2012年底曾稱要進(jìn)駐十幾家國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店，但2013年很多利空政策出臺(tái)后，很多項(xiàng)目都停滯了，很多品牌也都沒能進(jìn)駐。
何去何從
一面，急于脫手，另一面，磨刀霍霍。就如圍城，里面的，外面的，各有各的向往，也各有各的苦衷。
在楊宏浩看來，一個(gè)城市要進(jìn)駐高端酒店，一些投資者要投高端酒店，并不應(yīng)該僅從經(jīng)濟(jì)效益上考量?？赡軙?huì)從社會(huì)因素、提升城市形象的因素來考量，也可能從提升國(guó)有企業(yè)的企業(yè)形象和提升國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)的品牌價(jià)值……總之，衡量的標(biāo)準(zhǔn)并不唯一。
更重要的是，他認(rèn)為高端酒店的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀正在回暖。由此，出售現(xiàn)狀也會(huì)趨緩。
相對(duì)于那些利空消息，楊宏浩更相信自己看到的——那些掛在酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)上的項(xiàng)目資產(chǎn)和進(jìn)入2015年后，北京、上海高端酒店出租率的數(shù)據(jù)。
#p#分頁標(biāo)題#e#上海市旅游局發(fā)布的信息顯示，2015年1月，上海市五星級(jí)酒店的出租率為59.11%，同比增長(zhǎng)值為8.86；2015年2月，五星級(jí)酒店的出租率為47.41%，同比增長(zhǎng)值為-4.19。
“2014年北京的多數(shù)酒店是虧損的，但從今年的數(shù)據(jù)來看，北京2015年五星級(jí)酒店一二月份平均房?jī)r(jià)和出租率增長(zhǎng)已經(jīng)是正數(shù)了，這兩個(gè)數(shù)都是正的。這說明，目前高端酒店的經(jīng)營(yíng)處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，可能未來會(huì)逐漸地回升?！睏詈旰普f。
在他看來，去年造成五星級(jí)酒店出售的原因，除了經(jīng)營(yíng)情況不太好，一些物業(yè)的升值空間也確實(shí)到達(dá)頂峰了，而業(yè)主方如果以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)將酒店資產(chǎn)出售掉，即便運(yùn)營(yíng)酒店本身并不賺錢，但也能因?yàn)榻┠攴慨a(chǎn)的升值而賺到一筆錢，那么，經(jīng)營(yíng)酒店本身是否虧損已變得不再重要。
“然而，經(jīng)營(yíng)并不是導(dǎo)致上海五星級(jí)酒店出售的全部原因?！本频戤a(chǎn)權(quán)網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)他了解，在上海，高端酒店的投資回報(bào)率“就那樣”，一年幾百萬的凈利潤(rùn)，甚至沒利潤(rùn)是很正常的。比如，上海一欲出售的國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店，目前的貸款高達(dá)十幾個(gè)億，其運(yùn)營(yíng)一年的凈利潤(rùn)才一兩千萬。換言之，該酒店想通過酒店運(yùn)營(yíng)來覆蓋其財(cái)務(wù)成本是很難的。而更深刻的原因是，很多投資人對(duì)高端酒店在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間是看空的。
更殘酷的現(xiàn)實(shí)是無人接盤。
酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)的相關(guān)負(fù)責(zé)人并不愿意透露通過其平臺(tái)達(dá)成的出售金額。但《報(bào)告》提及，五星級(jí)酒店呈現(xiàn)出絕對(duì)的單邊買方市場(chǎng)，咨詢五星級(jí)酒店物業(yè)寥寥無幾，五星級(jí)酒店出售大量增加，致使五星級(jí)酒店物業(yè)大量囤積，并且出現(xiàn)了交易時(shí)間放緩的事實(shí)。
由此，高端酒店的出售達(dá)成情況可見一斑。
在該負(fù)責(zé)人看來，我國(guó)酒店資產(chǎn)的流通尚未起步，這和中國(guó)酒店行業(yè)一直高速發(fā)展的狀態(tài)有關(guān)——我國(guó)的酒店資產(chǎn)一直處于上升階段，還沒有觸頂?shù)慕?jīng)歷，此次，酒店行業(yè)的巨變將迫使國(guó)內(nèi)在資產(chǎn)流通方面急速完善，當(dāng)最后一個(gè)環(huán)節(jié)完善并形成整個(gè)鏈條的閉環(huán)后，酒店行業(yè)才更具有全鏈條整體優(yōu)勢(shì)，才能更加規(guī)范。
“而酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)正在積極接洽更多的投資機(jī)構(gòu)，獲取更多的資金支持，以盡快開拓國(guó)內(nèi)更大的市場(chǎng)和部分海外市場(chǎng)?！彼麖?qiáng)調(diào)。
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