碧桂園欲分拆酒店資產(chǎn)上市 市值規(guī)模約200億元
繼方興成功分拆酒店上市之后，其它內(nèi)房股們對酒店分拆也躍躍欲試。
日前(2月27日)，碧桂園首席財務官吳建斌曾公開稱，公司計劃分拆酒店業(yè)務上市，但仍未研究選擇在內(nèi)地或香港上市。
不過，僅4天后(3月3日)，碧桂園控股有限公司便鄭重其事地發(fā)布公告澄清此事。公告稱，碧桂園正研究分拆旗下酒店業(yè)務上市，只是目前尚未有具體方案及時間表，“一旦落實，本公司將遵照上市規(guī)則作進一步披露”。
與此同時，碧桂園亦于公告中表示，公司目前正對于中國深圳前海成立融資平臺進行可行性評估。截至公告日期，其具體計劃及時間表仍待落實，一旦落實，其將作進一步披露。
另外，碧桂園也表示其2015年的銷售目標將較2014年度增加5%至10%。同樣為減低公司的經(jīng)營成本，碧桂園亦希望將其整體利息成本降至6%，惟其具體方案及時間表仍待落實。
分拆上市動機
雖名為澄清公告，但實際上碧桂園并未否認分拆酒店上市一事。對此，觀點地產(chǎn)新媒體致電碧桂園相關人士，其回應稱，公司并不否認分拆酒店一事，只是尚未確定上市的時間表和地點。
“公司的所有酒店都在集團旗下公司——碧桂園鳳凰國際酒店集團。換言之，倘若碧桂園要分拆酒店上市，即將碧桂園鳳凰國際酒店集團整個公司進行上市。但目前，公司內(nèi)部還尚未發(fā)行原始股。”
而觀點地產(chǎn)新媒體翻查碧桂園2014年半年報就顯示，碧桂園目前已有39家五星級酒店或五星級標準酒店及2家四星級酒店開業(yè)，共擁有客房11，670間。酒店遍布在廣東、湖南、湖北、重慶、安徽等地，設施涵蓋了住房、會議、餐飲、康體、主題公園、高爾夫、溫泉等諸多功能。
對此，上述相關人士進一步透露，目前碧桂園酒店已經(jīng)增加到47家，其中5家酒店交由其他酒店管理公司管理，希爾頓負責其中3家。而對于未來的酒店運營模式，其則表示目前尚不知情。
而根據(jù)早前，碧桂園首席財務官吳建斌在公開場合透露的數(shù)據(jù)，碧桂園現(xiàn)時酒店業(yè)務市值約200多億元，占集團總市值的4%。
目前，就有相關市場人士把碧桂園和此前成功分拆就酒店上市的方興作對比，他對觀點地產(chǎn)新媒體分析碧桂園分拆酒店資產(chǎn)上市動機時就稱：“此前金茂投資的分拆能為母公司方興地產(chǎn)以上市前的市盈率籌得資金，并進一步釋放金茂酒店資產(chǎn)的價值?！?/p>
“因此與每年酒店業(yè)務帶來的業(yè)績營收相比，碧桂園可能更希望能夠?qū)⒕频曩Y產(chǎn)證券化，去盤活這部分的存量資產(chǎn)。這對于近兩年一直注重優(yōu)化自己財務報表的碧桂園來說，分拆酒店上市有利無害。”該市場人士繼續(xù)分析稱，“這應該是其早已謀劃好的一招好棋?！?p#分頁標題#e#
同樣，對于房地產(chǎn)企業(yè)分拆酒店業(yè)務單獨上市的做法，穆迪副總裁、分析師曾啟賢接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時分析也認為，公司分拆酒店上市的一個重要原因就是要將資產(chǎn)重新進行評估、募資。成功分拆之后，母公司會打通一個新的融資渠道，可以為自己的地產(chǎn)業(yè)務獲取更多的現(xiàn)金流。
資產(chǎn)包的優(yōu)劣
值得注意的是，類似的酒店資產(chǎn)分拆上市路徑已經(jīng)在其他內(nèi)房股企業(yè)操作中有所體現(xiàn)。
2014年6月19日，港股上市公司方興地產(chǎn)成功分拆集團旗下的酒店業(yè)務金茂投資赴港上市。當日，金茂投資全球發(fā)售股份合訂單總數(shù)6億股，發(fā)售價介乎5.35港元至5.65港元，發(fā)售規(guī)模介乎32.1億港元至33.9億港元。6月24日截止認購，7月2日上市，市值介乎107至113億港元。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在方興分拆的酒店上市資產(chǎn)包中，金茂投資的資產(chǎn)包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等6間已營運的酒店。這些酒店總建筑面積達54萬平方米，客房數(shù)超過3400套，2013年度酒店經(jīng)營業(yè)務實現(xiàn)收入20.61億港幣。
相比之下，碧桂園計劃分拆上市的資產(chǎn)包則要遜色許多。據(jù)碧桂園2014年半年報顯示，碧桂園鳳凰集團已有39家五星級酒店或五星級標準酒店及2家四星級酒店開業(yè)，共擁有客房11，670間。而2014年上半年酒店收入約為人民幣4.13億元，較2013年的4.276億元同比還輕微下降3.4%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，碧桂園的大多數(shù)酒店均位于其物業(yè)發(fā)展項目內(nèi)，項目內(nèi)五星級標準酒店的建立主要為銷售起到促進作用，為提升地產(chǎn)項目的附加值。
有市場人士就認為，以碧桂園一以貫之的“郊區(qū)大盤”路線來看，其酒店顯然多位于偏遠的郊區(qū)。因此，雖然碧桂園稱：“集團的酒店業(yè)務拓廣了非住宅項目業(yè)務的經(jīng)常性收入來源，使得物業(yè)收入組合更加多元化”，但依舊面對地理位置給碧桂園酒店后期運營帶來的諸多挑戰(zhàn)。
而除了資產(chǎn)包質(zhì)量較低的問題外，碧桂園也仍然需要面臨著市場對酒店這一筆“糟透了的生意”的詬病。香港恒隆集團主席陳啟宗早前就有言：“酒店行業(yè)是一門糟透的生意”。而這門生意在中國，正在面臨過剩的煩惱。
據(jù)不完全統(tǒng)計，3-5年后，中國各地將有上千家的五星級酒店。有研究報告稱：“中國酒店業(yè)非常分散，有很多單體酒店，效益較低。目前絕大多數(shù)的五星級酒店投資者未實現(xiàn)贏利，即使經(jīng)營得好的酒店，其利潤也大多被外聘的管理公司拿走。作為房地產(chǎn)開發(fā)配套的酒店，更是虧損居多?！?/p>
（來源：觀點房產(chǎn)網(wǎng)）
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