中檔以上國際品牌酒店開業(yè)報告
新開業(yè)酒店數(shù)量增長，客房規(guī)模持續(xù)居高
2016年上半年中國區(qū)新開業(yè)酒店53間，比去年同期增長26間。相比之下，亞太其他地區(qū)上半年新開業(yè)酒店數(shù)量與去年基本維持在同一水平線上。在客房數(shù)量方面，今年第二季度昆明花之城豪生國際大酒店（2268間客房)的開業(yè)，將第二季度中國區(qū)平均客房數(shù)量拉升至355間。除去這家超大酒店，最近一年半中國區(qū)新開業(yè)酒店的平均客房數(shù)量維持在265至300間。相比之下，亞太其他地區(qū)酒店的平均客房規(guī)?；痉€(wěn)定在200間左右。值得注意的是，受中國業(yè)主開發(fā)喜好及國際品牌在華標(biāo)準(zhǔn)的影響，中國區(qū)的平均客房數(shù)量歷來高于亞太其他地區(qū)的平均水平。
中高檔酒店躍升為開業(yè)主力軍
2016年上半年大量中高檔國際品牌酒店開業(yè)，尤其是第二季度，開業(yè)主力由高檔酒店明顯轉(zhuǎn)向中高檔酒店，中高檔客房供給總量占比達(dá)到了69%的峰值。近兩年，隨著高端酒店開發(fā)數(shù)量趨于飽和，業(yè)主對酒店投資回報率預(yù)期越趨理性，各國際酒店集團紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)中高端酒店市場，品牌投入與市場推廣力度明顯加強，促使了這一層級的酒店開業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)明顯上揚趨勢。相比之下，今年上半年高檔及以上酒店的新開業(yè)客房量明顯降低，我們預(yù)計這一趨勢將得以延續(xù)。
長三角與珠三角為新開業(yè)酒店的熱點區(qū)域
今年上半年新開業(yè)酒店主要集中在長三角與珠三角地區(qū)，西南地區(qū)緊隨其后。長三角地區(qū)中上海新開四間酒店，新增客房量達(dá)到1,116間。 珠三角地區(qū)中深圳新開2間酒店，合計279間客房。西南地區(qū)的開業(yè)熱點為重慶和成都，上半年重慶新開業(yè)3家酒店，合計874間客房；成都新開業(yè)2家酒店，合計583間客房。
進一步觀察上述開業(yè)熱點城市的酒店市場入住率和平均房價，我們發(fā)現(xiàn)，上海市場的住宿率上漲了2.6%，平均房價上漲1.3%; 深圳市場的住宿率增長了1.5%，平均房價增長了0.9%。表明上海和深圳的酒店市場健康發(fā)展，吸收新增供給的能力較強。反觀重慶和成都兩地，重慶市場的住宿率增長了0.1%，但平均房價下降了6.5%；成都市場盡管住宿率提升了4.3%，但是平均房價下降了6.3%，表明這兩地市場供需尚處于相對失衡的狀態(tài)，為了緩解新增供給壓力，酒店不惜犧牲平均房價以維持合理住宿率。
此外，海南地區(qū)今年上半年有6家新酒店開業(yè)，新增1,677間客房。相比之下華中其他地區(qū)和渤海灣酒店開業(yè)較冷淡，今年上半年分別只有2家新酒店開業(yè)。而西北地區(qū)酒店市場則處于沉寂狀態(tài)。
二線城市為新開業(yè)聚焦點，三線城市增長迅速
隨著一線城市酒店布局的基本完成，國際酒店品牌正在積極開拓二、三線城市酒店市場。2016年上半年新開業(yè)的53間中檔以上國際品牌酒店中，有22家位于二線城市，占開業(yè)總量的42%，充分表明國際酒店品牌搶占二線城市市場勢頭不減。此外，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，國際品牌也加快了在三線城市的布局與擴張，今年上半年位于三線城市的新開業(yè)酒店占比已達(dá)到了30%。
管理模式以委托管理為主，但特許經(jīng)營呈上升趨勢
隨著各大國際酒店集團逐漸放開中檔及中高檔品牌的特許經(jīng)營權(quán)，今年上半年新開業(yè)酒店中特許經(jīng)營模式的酒店占比明顯上升，第二季度新開業(yè)的特許酒店占比已達(dá)到39%。國際品牌運營商與本土品牌“聯(lián)姻”，如希爾頓集團與鉑濤合作，萬豪集團與東呈，雅高集團與華住合作，有助于特許經(jīng)營模式迅速布局中端酒店市場。而在酒店業(yè)績低迷的市場環(huán)境中，業(yè)主對于運營成本更強控制權(quán)的訴求也使得特許經(jīng)營模式逐漸成為酒店業(yè)主的“新寵”。
翻新改造比例上升，老酒店重?zé)ㄇ啻?/strong>
從2015年第二季度以來，每個季度約有10%到15%的新開業(yè)客房供給為翻新改造類型。經(jīng)歷了20年的酒店建設(shè)高峰，早期開業(yè)的酒店正經(jīng)歷新一輪翻新改造的高潮。借翻新改造之機會，重新定位并尋求管理模式革新，是老酒店重新煥發(fā)青春的通常之舉，目的是在新增供給輩出的市場中提升酒店的競爭力。
延期開業(yè)成為常態(tài)，業(yè)主對開業(yè)更加謹(jǐn)慎
2016年預(yù)期開業(yè)酒店為243間，但截至上半年已開業(yè)酒店數(shù)量僅為53間，盡管下半年新開酒店數(shù)量將進一步增加，但我們估測總開業(yè)數(shù)量與預(yù)期開業(yè)數(shù)量仍將有明顯差距。從歷史數(shù)據(jù)來看，酒店預(yù)期開業(yè)時間與實際開業(yè)時間之間有明顯的時間差，通常表現(xiàn)為延期開業(yè)。這一趨勢自2012年以來表現(xiàn)尤為明顯，延遲開業(yè)1至3年十分常見，5年以上的延期也時有發(fā)生。
落實到開業(yè)率這一指標(biāo)上，2011年時中檔及以上酒店的開業(yè)率高達(dá)90%以上，但這一指標(biāo)在2012年驟降至49%，且在此之后的幾年持續(xù)徘徊在50%左右。導(dǎo)致開業(yè)率持續(xù)低迷的主要原因是受中國經(jīng)濟增長速度放緩及持續(xù)龐大的新增酒店供給影響，中國酒店市場，主要是高檔市場，經(jīng)營壓力不斷增大，投資回報率不甚理想，這使得開發(fā)商對酒店建設(shè)持謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度。此外，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行狀態(tài)使得傳統(tǒng)酒店開發(fā)商的資金鏈處于緊張狀態(tài)，對酒店投資的期望值也逐漸回歸至理性，酒店的定位從面子工程開始轉(zhuǎn)向期望其能真正發(fā)揮資產(chǎn)的經(jīng)濟屬性，即投資回報率最大化。在此情形下，許多業(yè)主也開始重新審視酒店開發(fā)的可行性。在中短期內(nèi)，我們預(yù)計酒店開業(yè)率，尤其是高檔酒店，將不太可能出現(xiàn)明顯回升。#p#分頁標(biāo)題#e#
總結(jié)2016年上半年中檔以上酒店開業(yè)情況，中國酒店市場縱深、多元發(fā)展的格局已初見端倪，這從酒店的城市布局、定位分布與管理模式的變化可略見一斑。預(yù)計中檔酒店是新開業(yè)酒店主力軍；二、三線城市為新開業(yè)聚焦點；及特許經(jīng)營酒店開業(yè)比例持續(xù)上升這些趨勢將得以繼續(xù)，從而促使中國酒店市場的整體布局更趨平衡。
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