網(wǎng)絡租房分享經(jīng)濟研究報告
【研究結論】
1、線下短租業(yè)務存在已久且業(yè)態(tài)復雜，國內大部分短租平臺都是從整合這部分存量市場開始，其業(yè)務模式類似于垂直短租業(yè)務的分類信息網(wǎng)站。
2、Airbnb式的純平臺模式不適合中國短租市場，需要本土化改造。因此，即使是最像Airbnb的小豬短租也免不了從純平臺走向重運營。而與Airbnb有直接競爭關系的住百家也擯棄前者的模式，以品牌思維做線下運營。
3、途家是國內第一家做到獨角獸量級的短租平臺，做的是“重資產(chǎn)、重服務”的B2C模式，其野心是做成一個行業(yè)生態(tài)。
4、不管是純B2C模式還是重線下運營的平臺，基于共享經(jīng)濟的本土化C2C業(yè)務都是未來的方向。
序：Airbnb直面“中國門徒”
Evernote創(chuàng)始人Phil Libin曾說過：“如果你要打造一家真正的全球性公司，就不能沒有中國市場。”眾多硅谷的科技巨頭都用實際行動印證著這句話，而這一次，是Airbnb。8月19日，Airbnb高調宣布入華，這家估值僅次于Uber的巨型獨角獸終于要在中國市場與本土的一眾追隨者們一較高下。
選擇在這個時候進入中國市場，Airbnb或是看到了中國市場的巨大潛力。Airbnb聯(lián)合創(chuàng)始人Brian Chesky透露，2014年通過Airbnb預訂民宿短租的中國出境游用戶增長了700%。這巨量的增長一方面與中國龐大的出境游用戶規(guī)模以及Airbnb自身在全球的快速擴張和品牌建設有直接關系；另一方面，Airbnb的中國門徒們也用3年左右的時間做了不少市場教育的工作，讓中國用戶開始了解和嘗試“住在別人家”是怎樣一種體驗。
除了市場潛力，Airbnb也看到了來自中國市場的潛在威脅。今年7月開始，小豬短租、途家、住百家等中國的民宿短租玩家們陸續(xù)宣布拿到融資，其中不乏數(shù)億美元的大額融資。在資本的推動下，國內短租行業(yè)將加速擴張，部分平臺開始海外布局，深入Airbnb的大本營。另外，資本也將掀起行業(yè)整合、加速市場教育，此時或是Airbnb在國內市場尋求一席之地的最佳時間點。
企鵝智酷將分兩期內容對國內短租行業(yè)做一個梳理，其中本篇將對國內主要的短租平臺及其模式做分析。雖然大家習慣將國內的短租平臺都稱作“Airbnb的中國學徒”，但實際上國內的多家民宿短租平臺在模式上有著明顯的差異，即使是最像Airbnb的平臺也做了很多本土化的改進。
一、小豬短租：Airbnb的中國式演進
同為這一波共享經(jīng)濟大潮的“始作俑者”，Uber鼓勵有閑置車輛的人在閑暇的時候把自己的車開上大街，為打不到車的人提供接載服務；Airbnb則鼓勵有閑置房屋的人把自己的一個房間甚至沙發(fā)貢獻出來，為旅行中的人提供住宿。然而，這種徹頭徹尾的共享經(jīng)濟模式進入中國之后多少有些水土不服，本土化改造在所難免。正如滴滴是從出租車這個出行方式切入，繼而擴展到基于私家車的專車和拼車等業(yè)務上，在理念和模式上最接近Airbnb的小豬短租也是從改變傳統(tǒng)短租市場開始的。#p#分頁標題#e#
1、整合線下短租業(yè)務
短租可理解為介于酒店和傳統(tǒng)房屋租賃之間的一種房屋租賃業(yè)態(tài)，并且在Airbnb出現(xiàn)之前，這個業(yè)態(tài)早已存在于線下，有著成熟的業(yè)務鏈條。在這個鏈條中，扮演平臺角色的是大量 “職業(yè)短租客”，俗稱“小B”。小豬短租、螞蟻短租、木鳥短租，這三家短租平臺都是從整合這部分存量市場開始的。
所以說，“中國的Airbnb”其實是從分類信息平臺開始的：小豬短租等平臺將線下職業(yè)短租客手中的房源搬到線上，實現(xiàn)信息化，可以理解為垂直于短租業(yè)務的58同城或趕集網(wǎng)。如此一來，初期短租平臺在房源端對分類信息網(wǎng)站有較強的依賴。例如，螞蟻短租就曾屬于趕集網(wǎng)旗下（后獨立分拆），其平臺上的房源大部分也來自在趕集網(wǎng)；而小豬短租則與58同城有合作關系。平臺上雖有個人房源，但數(shù)量很少。在用戶端，平臺則從百度和各分類信息網(wǎng)站中攔截需求。
2、搭建C2C平臺
但是，職業(yè)短租客的房源仍是短租行業(yè)中的存量市場，共享經(jīng)濟所能爆發(fā)出的價值在于它能以輕資產(chǎn)運營的方式不斷獲取增量市場。在B輪之后，小豬短租開始加速調頭，著手擴大平臺上真正的個人房源數(shù)量，其CEO陳馳說，“共享經(jīng)濟是小豬的原點” 。
在做線下短租業(yè)務信息化的階段，小豬短租可以通過系統(tǒng)性的方式來獲取房源和用戶，比如地推、促銷、流量截取等。但這套系統(tǒng)化的方法到了完全C2C的業(yè)態(tài)中將面臨失效。
做C2C平臺的關鍵是搭建一個管理有序的平臺規(guī)則，分解來看：一是搭建一個基于互聯(lián)網(wǎng)的評價體系，并且讓這些評分數(shù)據(jù)能夠真正變得有用、提升服務；二是生產(chǎn)優(yōu)質的內容，并讓平臺兩端的用戶都能夠自發(fā)的參與到這件事情中來，從而形成社區(qū)。
關于前者，小豬短租分兩步來做：首先，通過身份證校驗、在線支付等方式保證交易雙方的實名；其次，平臺除了有自己的評價系統(tǒng)之外，還與芝麻信用合作，注冊用戶可授權開通自己的信用名片，并通過及時點評等維護信用分數(shù)。這使得交易雙方可通過直觀的芝麻分降低決策難度。
關于后者，小豬短租正在逐步加強對線下的運營，這其中就包括從源頭人為審核房源質量、提供更專業(yè)的拍攝和房屋描述等，并且通過人工+算法在信息呈現(xiàn)上做了不同的優(yōu)先級處理。陳馳強調小豬短租要做“人與人之間的連接”，但目前還不成熟。
參照Airbnb早期的發(fā)展路徑，陳馳的結論是：不要讓平臺去自發(fā)成長，等待那些潛在的高質量房主自己聚攏到平臺上來，而是通過人為運營加快供給端的成長速度。目前，陳馳給出的數(shù)據(jù)是：截至7月，平臺覆蓋200多個城市，房源數(shù)量在5萬個左右，其中純個人房東約為1萬，業(yè)務量已較年初有了4倍增長。#p#分頁標題#e#
3、從“純平臺”到“重運營”
不少短租行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者都表示，Airbnb其實面臨著較嚴重的服務品控問題。而短租行業(yè)在中國并不成熟，單純依靠平臺規(guī)則對房東和用戶形成自律比較困難。所以，即使是最像Airbnb的小豬短租也免不了從純平臺走向重運營。這些“臟活累活”讓小豬獲得了更多的用戶，也為平臺創(chuàng)造了一個供需兩端良性循環(huán)的可能。
首先，平臺會靠自己的BD團隊主動去發(fā)掘更優(yōu)質的房源，比如地段更好的整租房源，來提高平臺上房源的整體水平和優(yōu)質整租房源的比例。房源質量一定程度上決定了平臺在用戶心中的定位和口碑。若是自主提交的房源，平臺也會有線下人員進行審核。
其次，通過自己的線下運營團隊幫助房東做房屋改善，一方面是打消房東關于安全性的顧慮，另一方面則是讓房子變得更適合分享居住。在安全方面，小豬短租會為房東安裝智能鎖、為雙方購買保險，一旦房東發(fā)生財產(chǎn)損失由平臺承諾賠償。在裝修方面，平臺會為房東提供軟裝的建議、方案甚至資金，并在房源美化之后提供專業(yè)拍攝，提高交易成功率。
再次，平臺會對房東做基本的服務培訓，將可標準化的服務環(huán)節(jié)進行規(guī)范，并鼓勵房東在此基礎上提供更多個性化和多樣化的體驗給用戶。
二、途家：從B2C到行業(yè)生態(tài)
與小豬短租主攻一、二線城市的短租市場不同，途家以旅游目的地城市為切入點（如三亞、麗江等），主打旅游度假市場。這一點與HomeAway的定位非常相似，因此也有不少人稱途家為“中國的HomeAway”。但在模式上，途家與HomeAway的差異卻非常大。
1、與開發(fā)商結盟
途家的主要房源既不是傳統(tǒng)短租行業(yè)中的職業(yè)二房東，也不是共享經(jīng)濟所提倡的個人閑置房源，而是房產(chǎn)開發(fā)商手中尚未出售的房子。開發(fā)商能夠為途家提供批量的、標準化的新房房源，同時解決了供給端數(shù)量不足和質量參差不齊的問題。
同時，途家會在房產(chǎn)開發(fā)的項目前期就為其提供設計理念和方案，使其更符合“度假民宿”的要求。途家創(chuàng)始人羅軍認為，大部分開發(fā)商更擅長做城市房產(chǎn)，并不懂旅游地產(chǎn)的用戶群真正的需求在哪。
這種合作方式對于房產(chǎn)開發(fā)商來說可謂求之不得：大部分旅游目的地的旅游房產(chǎn)經(jīng)歷了一輪過度開發(fā)，目前正面臨著銷售困境，而與途家合作后，一方面能捆綁酒店公寓概念提升樓盤價值，另一方面則可以盤活空房價值，直接獲取短租的高收益。
羅軍稱，途家目前和80%的百強房企均有合作，包括龍湖、富力、保利、世貿(mào)、碧桂園等，房源總數(shù)超過30萬套。同時，羅軍也表示不會與任何一家房產(chǎn)公司達成獨家合作，#p#分頁標題#e#
2、全托管的B2C重模式
除了在供給端向開發(fā)商批量拿房，從管理模式上來看，途家也更接近“分散式酒店”的概念。具體來說，就是通過批量式承租物業(yè)、標準化服務、和龐大的線下團隊提供類酒店式的短租體驗，途家會對房源實行全托管。一些從業(yè)者也認為，在中國這樣一個不成熟的短租市場中，途家模式是更適合本土化的模式。因此，途家也是目前國內短租行業(yè)中第一家已經(jīng)做到獨角獸級別的公司。
與途家在模式上相似的還有安途。安途從開發(fā)商和個人業(yè)主兩個渠道拿到質量較高的房源，再對其進行相當于四星級酒店的布草，做一些簡單的個性化裝修。雖然在房源獲取上有所差異，但它們的共同特點是：強調對房源、設施、服務標準的管控，并且依靠一套流程自動化工具將各個業(yè)務環(huán)節(jié)打通。
在評論 Airbnb 的國內追隨者們時，羅軍曾表示這些玩家的問題是 “利潤太薄、市場培育困難、品質管控也不太好”，“大部分平臺的房源質量不好，客單價在100元左右，傭金也就10元，而用戶獲取成本卻遠高出這個數(shù)字，不可持續(xù)”。目前，途家與開發(fā)商的分成比例達到5：5。而安途的創(chuàng)始人童曉青也認為，雖然B2C的模式很重，但更容易形成一個健康的現(xiàn)金流。
3、生態(tài)野心
羅軍表示，途家想做的不是一家公司，而是一個生態(tài)。從途家目前的動作來看這個“生態(tài)系統(tǒng)”戰(zhàn)略可以拆解為兩個方面：豐富自身業(yè)態(tài)；與產(chǎn)業(yè)鏈上下游的玩家進行資源整合。
D輪融資完成之后，途家將從B2C走向包含C2C在內的混合業(yè)態(tài)。其實，途家的房源中一直有一部分來自職業(yè)租客和個人的房子，但并沒有規(guī)模化運營?，F(xiàn)在開始做規(guī)模化的C2C業(yè)務一方面是為了彌補開發(fā)商房源在多樣性和個性化上的短板，另一方面則是希望搭建一個房東與用戶可以建立社交關系、產(chǎn)生互動的平臺，向Airbnb的理念靠攏。
在資源整合方面，途家做了幾件事：（1）上游與開發(fā)商的合作深度在加強，由僅僅是拿房逐漸深入到更上游的項目策劃階段。（2）通過投資品牌長租公寓以期形成資源聯(lián)動。例如途家最近投資了小螺趣租，希望可以將小螺在租戶變更期間的空閑房源拿來做自己的短租業(yè)務，而途家自己的短租房也可以拿出部分做長租業(yè)務。（3）途家在做海外擴張的時候，也基本通過與第三方合作來獲取房源，即找到相關供應商，為它們做分銷渠道。（4）在下游流量端，途家與OTA廣泛合作。目前，途家在攜程上有一個獨立的入口，OTA是其最主要的流量入口
三、住百家：用品牌思維做跨境短租
1、深耕細分市場
國內大部分短租平臺都是面向有短期住宿需求（如旅游度假、出差、求職等）的所有人群，而住百家卻選擇了一個垂直細分的人群切入短租市場——國內的出境游用戶。#p#分頁標題#e#
一方面，數(shù)據(jù)顯示2014年國內出境游人數(shù)達到1.09億，已連續(xù)三年成為全球最大的出境游市場。并且，出境游群體是一個相對具有高消費能力的群體，因此住百家定位的也是中高端民宿。另一方面，出境游的華人用戶特點鮮明，不僅涉及語言、文化、生活習慣等問題，還對“信任感”的要求很高。因此，住百家舍棄了大平臺的業(yè)務邏輯，希望強化與細分人群相關的產(chǎn)品體驗。
住百家自身的基因也影響了它的定位。住百家的前身是有 “歐洲 Airbnb” 之稱的 Wimdu 的亞洲辦公室，2012年10月，住百家從 Windu 剝離，繼承了 Wimdu 在亞太區(qū)的超過 5000 套房源。在海外擁有大量房源住百家也就順勢開始做起了跨境短租。
Airbnb入華后的首要任務便是拓展國內有出境游需求的用戶，這與住百家目前的定位幾乎重合。與其它國內短租平臺相比，住百家將面臨來自Airbnb更直接的挑戰(zhàn)。但住百家副總裁鄒鑫認為， “國外來自Airbnb的房源眾多、質量參差不齊，且平臺模式對線下服務沒有保障，我們的優(yōu)勢則是提供更符合華人習慣的房屋和服務。”
2、掌控線下體驗的品牌思維
純平臺模式不僅不適合國內的短租市場，也不適合華人用戶。如果要服務的人群是對信任感和安全感需求尤其強烈的出境游用戶，那么對服務和體驗的可控性要求就更高。所謂品牌思維，就是自控服務質量，重線下運營。在這一點上，住百家的思路與途家類似，但在房源資產(chǎn)端更輕量。
雖不自控房源，但住百家在房源的質量把控上也比較嚴格。Wimdu剝離后，原本在亞太地區(qū)的5000多套房源經(jīng)篩選后僅剩400多套，通過率不到10%。對于后續(xù)引入的擴展房源，住百家也都由自己在海外的合作伙伴、兼職人員或國內的房源團隊逐一審核。目前，擴展房源主要有兩個來源：一是住百家自主開發(fā)的個人房源；二是來自于海外合作伙，如HomeAway等房源供應商。兩者相加能達到百萬。
住百家有自己的一套房源獲取和審核標準：平臺會按照房東普通話能力、對待華人是否友好，接待華人游客成功率、響應速度、房屋實際情況是否與網(wǎng)站顯示照片相符、整潔程度、交通便利度等條件進行篩選，最后選擇符合要求的房源上線。
在服務端，住百家的客服提供全程對接服務。在預定房間時，客服可以幫助用戶和房東協(xié)調服務需求；當用戶入住后，客服也提供即時的咨詢服務，包括語言不通、到達后的接送、糾紛解決等租房業(yè)務之外的問題。掌控線下體驗是為了讓華人游客在境外獲得符合自身習慣的產(chǎn)品體驗，減少在海外的不安全感和不確定性，良好的口碑將增加平臺的用戶黏性。
3、不一樣的商業(yè)模式#p#分頁標題#e#
包括Airbnb在內的大部分短租平臺所采取的商業(yè)模式都是收取傭金，但住百家舍棄了傭金模式，目前平臺不向用戶和房東收取費用。鄒鑫表示，未來的商業(yè)模式或是通過出境游的周邊服務獲取營收。
這一點從住百家目前的業(yè)務布局也可以看出端倪。除了基于短租業(yè)務的客服，平臺還提供 “旅游達人”服務：旅游達人是來自各國旅游愛好者，他們免費為住百家用戶提供旅游線路規(guī)劃、產(chǎn)品推薦等攻略。
可以理解為，住百家的目標是讓用戶有一個完整而又流暢的出境游體驗。并且，海外優(yōu)質民宿還可以滿足婚禮、蜜月、親子游等一系列個性化需求。鄒鑫表示，未來住百家會通過“私人訂制”的方式來為用戶提供個性化服務，這其中的業(yè)務聯(lián)動有不少想象空間。
來源：企鵝智酷
海森旅游規(guī)劃院致力于旅游度假項目的策劃規(guī)劃、設計建造、經(jīng)營管理以及旅游度假項目的投資開發(fā)和旅游設施設備的研發(fā)生產(chǎn)，服務了以恒大地產(chǎn)集團、北京首旅集團為代表的國內一大批頂尖的從事旅游投資的大型企業(yè)，是中國最好的鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃公司。
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