典型案例——杭州千島湖開元度假村
　　千島湖開元度假村坐落在千島湖鎮(zhèn)麒麟半島之上，距杭州130公里，上海300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級(jí)城市均在300公里以內(nèi)。項(xiàng)目占地302畝，包括88幢半島私家別墅、一座五星級(jí)酒店、游艇俱樂部、會(huì)所等相關(guān)配套。
　　千島湖度假區(qū)客戶核心來源以杭州為主，輔助客源是杭州周邊城市，偶得客戶是長三角區(qū)域及境外人士；高端別墅客戶分為投資和自住或兩者兼有，用作第二或第三居所的客戶主要是杭州以及周邊城市的企業(yè)主、成功人士、企管高層等，而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報(bào)率，客戶范圍較廣。
　　1. 項(xiàng)目產(chǎn)品解析
　　從一開始，開元集團(tuán)就力圖在千島湖開發(fā)一個(gè)高端項(xiàng)目；現(xiàn)如今，漫步在千島湖，開元度假村別墅融入了山地別墅和水岸別墅中，最高限度地收納無邊的湖光美景。巖石岸線形成千島湖開元度假村半島的外圍線，也形成度假村的曲折悠回的園區(qū)輪廓線，與湖面水線保持有12米左右的波動(dòng)。山脊沿半島的縱深從湖面陡峭升起，平均標(biāo)高高于一般季節(jié)水岸線35米，樹木和叢林覆蓋整個(gè)基地，這也讓人自然想到朱熹在此留下的“半畝方塘一鑒開，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降臨之時(shí)，登上作為千島湖開元度假村的特色尊貴配套設(shè)施，耗資1000萬的曼哈頓56號(hào)超豪華游艇，眺望千島湖開元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風(fēng)情再度展現(xiàn)。
　?。?）建筑設(shè)計(jì)
　　千島湖開元度假村以休閑度假為主題進(jìn)行開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃依據(jù)半島嶼山水皆景的環(huán)境特點(diǎn)，由88席半島度假別墅及面積近33000平方米的夏威夷風(fēng)格五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店組成，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以尊重自然、珍愛自然、融入自然為最高原則，每一條道路的走向，每一處建筑的布局都充分考慮環(huán)境的容納與和諧，形成水域、森林、道路、建筑四大規(guī)劃體系。
　?。?）景觀布局
　　千島湖開元度假村充分利用原生態(tài)環(huán)境景觀，以開闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態(tài)園林為內(nèi)景建構(gòu)大環(huán)境體系，突出了野趣、生態(tài)、寫意、浪漫的環(huán)境特征。整體景觀規(guī)劃以夏威夷風(fēng)情為模本，采用全景式設(shè)計(jì)手法，以山脊和湖灣為主景觀軸和主功能軸進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，豐富的景觀資源和景觀元素被組織成一個(gè)均衡的體系在園區(qū)內(nèi)流動(dòng)。
　?。?）度假產(chǎn)品
　　千島湖開元度假村從英國進(jìn)口的“曼哈頓56號(hào)”，價(jià)值1000多萬元，是目前浙江省乃至整個(gè)華東地區(qū)價(jià)格最高、性能最好、最豪華的游艇與英國皇室乘座的游艇同一型號(hào)。
　　酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設(shè)施與生活配套，具體配套設(shè)施包括：商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池。


停泊于游艇碼頭的“曼哈頓56號(hào)”
 
　　2. 成功核心密碼
　　擁有核心競爭力，將品牌輸出定位于‘塔尖’，做最高檔次的市場，創(chuàng)造了近年來國內(nèi)旅游界的奇跡。
　?。?）走“高端定位”之路
　　隨著人們對(duì)度假居住概念的重新認(rèn)識(shí)，千島湖風(fēng)景區(qū)必將以其獨(dú)特的自然、健康、稀有度假養(yǎng)生資源、良好的區(qū)位交通等因素的存在迅速成為一個(gè)高檔次的度假休閑場所。千島湖開元度假村，作為杭州千島湖旅游度假區(qū)內(nèi)的一分子，堅(jiān)持打造高檔旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。開元的進(jìn)駐及成功開發(fā)看似偶然，但卻是千島湖旅游度假區(qū)發(fā)展的必然。
　　（2）補(bǔ)“市場產(chǎn)品”之缺
　　在開元度假村沒在千島湖落腳之前，該區(qū)域內(nèi)只有一些簡單的旅游設(shè)施和中低端度假酒店。而開元五星級(jí)酒店的進(jìn)入正好填補(bǔ)了千島湖沒有五星酒店的市場空白。“五星級(jí)酒店式度假社區(qū)”千島湖開元度假村的出現(xiàn)，意味著浙江首度出現(xiàn)了以五星級(jí)酒店為配套的別墅社區(qū)，這在當(dāng)時(shí)的華東地區(qū)，甚至是全國也是罕見的。除此之外，游艇碼頭作為高檔的娛樂配套也提升了項(xiàng)目的檔次。
　?。?）樹“百年老店”之牌
　　千島湖開元度假村的成功，“開元”這一品牌也功不可沒。開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，確立了“創(chuàng)造特色、打造品牌、關(guān)注客戶、用心服務(wù)”的經(jīng)營理念，并一直致力于成為擁有國內(nèi)一流的飯店管理公司、省內(nèi)最具特色的房地產(chǎn)公司和具有綜合優(yōu)勢的相關(guān)產(chǎn)業(yè)群組成的大型國家級(jí)企業(yè)集團(tuán)，成功嫁接了飯店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)、比翼齊飛的發(fā)展局面。

 
杭州千島湖開元度假村地產(chǎn)項(xiàng)目擁有良好的湖水景觀

　　3. 開元度假村開發(fā)啟示——如何在一個(gè)新涉足的領(lǐng)域中依然保持“高調(diào)姿態(tài)”？
　　“千島湖開元度假村，別墅開盤10個(gè)月，完成了95%的銷售！”
　　作為高檔旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，又是開元房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目，其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和營銷風(fēng)險(xiǎn)比一般的常規(guī)項(xiàng)目要大得多。由于其目標(biāo)客戶群并不在項(xiàng)目開發(fā)的當(dāng)?shù)?，公司不得不采用異地銷售模式，這對(duì)營銷來說是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。而千島湖開元度假村又是開元房產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目，別墅銷售實(shí)踐比較欠缺，在此情況下能取得如此好的銷售業(yè)績，與其正確的定位、先進(jìn)的開發(fā)指導(dǎo)思想和科學(xué)系統(tǒng)的營銷策略是分不開的。
　?。?）明確的項(xiàng)目定位
　　開元房產(chǎn)集團(tuán)在開發(fā)千島湖開元度假村時(shí)，嘗試的是一種地產(chǎn)業(yè)與旅游休閑業(yè)相復(fù)合的開發(fā)模式，將地產(chǎn)與旅游業(yè)、酒店業(yè)相復(fù)合，所開發(fā)的的88幢半島度假別墅與一幢五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店相輝映。旅游度假房產(chǎn)把“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活”等融入到項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足了部分懂得生活享受的消費(fèi)者的休閑生活需求。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，有閑、有錢、有車的人越來越多，中國旅游業(yè)正從觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，將進(jìn)入休閑度假時(shí)代，旅游房產(chǎn)也將迎來新的時(shí)代。開元房產(chǎn)集團(tuán)把握時(shí)代脈搏，將千島湖開元度假村打造成旅游房產(chǎn)的典范，旺銷是必然的。
　?。?）先進(jìn)的開發(fā)指導(dǎo)思想
　　在千島湖開元度假村開發(fā)過程中，始終把產(chǎn)品的品質(zhì)放在第一位，做就要做精品。面對(duì)千島湖絕美的山水，開元房產(chǎn)聘請(qǐng)知名公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)；而在施工上，嚴(yán)格遵循設(shè)計(jì)要求，保證施工質(zhì)量，為千島湖開元度假村成為高檔的休閑度假區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2009年夏天，千島湖開元度假村先后被世界旅游小姐組織和亞洲旅游小姐組織確定為外景拍攝基地，千島湖開元度假村被認(rèn)為是華東最高檔的休閑度假區(qū)之一。
　　（3）科學(xué)系統(tǒng)的營銷策略
　　自2003年8月份媒體見面會(huì)成功運(yùn)作開始，千島湖開元度假村就在房地產(chǎn)業(yè)界引起強(qiáng)烈反響，受到人們的普遍關(guān)注。在銷售上，2003年底開盤以來，半島度假別墅一直保持著良好的銷售勢頭。2004年3、4月份，與杭州日?qǐng)?bào)共同舉辦旅游房產(chǎn)論壇，再次引起業(yè)界和廣大消費(fèi)者的關(guān)注，創(chuàng)下單月銷售27套的銷售記錄，取得了當(dāng)年銷售的開門紅；而在受宏觀調(diào)控的影響，樓市陷入低迷的7、8月份，公司領(lǐng)導(dǎo)果斷調(diào)整營銷策略，又成功舉辦了千島湖開元度假村業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，引來眾多客戶的關(guān)注，使得千島湖開元度假村項(xiàng)目在杭州別墅銷售市場上一枝獨(dú)秀；而到了10月份，按照原定的計(jì)劃，加強(qiáng)了“金九銀十”這一階段的推廣力度，在各方面成功運(yùn)作下，千島湖開元度假村項(xiàng)目銷售再次飄紅，最終完成95%的銷售，提前完成并超過集團(tuán)公司制定的項(xiàng)目銷售任務(wù)。


杭州千島湖開元度假村全景

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