旅游市場動(dòng)態(tài)
解讀國內(nèi)旅游地產(chǎn)四大派
發(fā)布日期：2016-10-13
這是一個(gè)群雄角逐的新沙場，有著正統(tǒng)血脈的旅游企業(yè)，生于草莽的土豪地產(chǎn)商，半官半商的城市文化投資公司，精耕一方的農(nóng)場酒莊， 都從這個(gè)旅游地產(chǎn)新江湖的一隅崛起，并迅速展開了兇悍的疆場廝殺。
今天，我們將以“兵刃”的概念劃分，將目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)分為四大類型——主題游樂型，景點(diǎn)依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮(zhèn)型，為大家進(jìn)行深度剖析。每一類“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機(jī)體系，運(yùn)用之妙，存乎一心。
對于有志于旅游地產(chǎn)開發(fā)的投資者而言，完全沒有必要貪多務(wù)全，將其中一種模式修煉到極致，已足以揚(yáng)名立萬甚至成為開宗立派的一代宗師了。我們試圖對旅游地產(chǎn)進(jìn)行一次系統(tǒng)梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優(yōu)勢和短板，同時(shí)搬來國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過他們的此消彼長，會(huì)怎樣影響這個(gè)江湖的未來走勢。
主題游樂型
這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風(fēng)靡起來。不過，由于規(guī)模龐大、硬件設(shè)施投入頗巨、后期運(yùn)營維護(hù)也是天價(jià)，對開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運(yùn)營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。
相比自我造血功能強(qiáng)大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產(chǎn)仍是小巫見大巫。用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運(yùn)動(dòng)主題的項(xiàng)目也與此異曲同工，“觀瀾湖模式”即為代表。
典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強(qiáng)集團(tuán)、長隆集團(tuán)、觀瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等。
優(yōu)勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩(wěn)定門票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)，使現(xiàn)金流很容易得到平衡。
短板：必須有持續(xù)的市場熱情作支撐，隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售都受到了一定影響。
未來趨勢：如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應(yīng)來延續(xù)旅游消費(fèi)是重點(diǎn)，融入文化秀是其中的一個(gè)必然選擇；利用最新的網(wǎng)絡(luò)與科技也是一個(gè)重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
他山之石：迪士尼神話，沃爾特迪士尼公司經(jīng)過90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò)和玩偶商品等多個(gè)領(lǐng)域、年收入達(dá)500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內(nèi)主題游樂市場主要靠門票加配套房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入結(jié)構(gòu)，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。
景點(diǎn)依托型
這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數(shù)是傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域殺過來的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠(yuǎn)是稀缺的。動(dòng)輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問題。
占據(jù)大量土地和自然資源的項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)土地集約化利用？超級大盤如何避免空城現(xiàn)象？僅僅是城市地產(chǎn)簡單復(fù)制為“海景房”、“山景房”還是提供一個(gè)真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這對賺慣了快錢的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗(yàn)，如果還是快產(chǎn)快銷的“三板斧”，勢必不能長久。
典型代表：萬達(dá)集團(tuán)、港中旅集團(tuán)、中坤集團(tuán)、保利地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、中信地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)等。
優(yōu)勢：通過品牌開發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)帶去生機(jī)與活力。
短板：由于過分依賴住宅銷售，很多山水超級大盤淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設(shè)與破壞之間的悖論是最值得警惕的。
未來趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當(dāng)融入一些更和諧的體驗(yàn)性文化商業(yè)設(shè)施。
他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區(qū)，幾經(jīng)自然演變和旅游規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)有數(shù)百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮(zhèn)儼然一幅夢幻般的童話仙境。很多當(dāng)?shù)氐脑用褓徺I了私人土地產(chǎn)權(quán)后建造幾座木屋別墅對外經(jīng)營，整個(gè)小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動(dòng)。
與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在一個(gè)旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變，形成了一個(gè)以服務(wù)為導(dǎo)向的旅游小鎮(zhèn)。
文旅小鎮(zhèn)型
劍之中蘊(yùn)藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術(shù)，而不僅僅是一種縱橫沙場的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多選擇在一個(gè)小鎮(zhèn)發(fā)呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。
目前，國內(nèi)已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文化旅游古鎮(zhèn)。良性的文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營，應(yīng)該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業(yè)味濃重的建筑。
在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導(dǎo)、企業(yè)擔(dān)綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開發(fā)節(jié)奏和保證其有血有肉尚難作定論。
典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮(zhèn)、周莊等。
優(yōu)勢：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開發(fā)大大加分，開發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮(zhèn)化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會(huì)被挖掘出來，市場機(jī)會(huì)巨大。
短板：對于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護(hù)會(huì)令所有開發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會(huì)是一個(gè)障礙，開發(fā)者如何解讀、升級文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價(jià)值對自身能力要求更高。
未來趨勢：產(chǎn)業(yè)多元化。
他山之石：英國溫莎小鎮(zhèn)王室文化遺響，溫莎小鎮(zhèn)是英國最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮(zhèn)上的人們生活愜意，傳統(tǒng)英式住宅隨處可見。
雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區(qū)的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個(gè)國王般的閑適下午。
度假酒店型
十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問題，在其他三個(gè)模式中也常常包含。
但不同于傳統(tǒng)綜合體開發(fā)的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目來彌補(bǔ)經(jīng)營缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)端點(diǎn)的交易，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來不久，這類產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)?dòng)分時(shí)度假酒店產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的活躍。
典型代表：今典集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、陽光100。
優(yōu)勢：在傳統(tǒng)度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣、博彩、會(huì)議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)開發(fā)高峰期實(shí)現(xiàn)了小而精的成功。
短板：對企業(yè)長期持有運(yùn)營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。
未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產(chǎn)品的結(jié)合、酒店產(chǎn)權(quán)交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準(zhǔn)全球市場，走向海外也無可避免?！ ?br /> 他山之石：最近在國際上很火爆的分時(shí)度假模式，以交換房間使用權(quán)以實(shí)現(xiàn)低成本的旅行目的，贏得了極大的社會(huì)反響與擁簇。同時(shí)，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，而且自己開發(fā)并銷售產(chǎn)權(quán)酒店。
今天，我們將以“兵刃”的概念劃分，將目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)分為四大類型——主題游樂型，景點(diǎn)依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮(zhèn)型，為大家進(jìn)行深度剖析。每一類“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機(jī)體系，運(yùn)用之妙，存乎一心。
對于有志于旅游地產(chǎn)開發(fā)的投資者而言，完全沒有必要貪多務(wù)全，將其中一種模式修煉到極致，已足以揚(yáng)名立萬甚至成為開宗立派的一代宗師了。我們試圖對旅游地產(chǎn)進(jìn)行一次系統(tǒng)梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優(yōu)勢和短板，同時(shí)搬來國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過他們的此消彼長，會(huì)怎樣影響這個(gè)江湖的未來走勢。
主題游樂型
這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風(fēng)靡起來。不過，由于規(guī)模龐大、硬件設(shè)施投入頗巨、后期運(yùn)營維護(hù)也是天價(jià)，對開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運(yùn)營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。
相比自我造血功能強(qiáng)大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產(chǎn)仍是小巫見大巫。用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運(yùn)動(dòng)主題的項(xiàng)目也與此異曲同工，“觀瀾湖模式”即為代表。
典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強(qiáng)集團(tuán)、長隆集團(tuán)、觀瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等。
優(yōu)勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩(wěn)定門票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)，使現(xiàn)金流很容易得到平衡。
短板：必須有持續(xù)的市場熱情作支撐，隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售都受到了一定影響。
未來趨勢：如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應(yīng)來延續(xù)旅游消費(fèi)是重點(diǎn)，融入文化秀是其中的一個(gè)必然選擇；利用最新的網(wǎng)絡(luò)與科技也是一個(gè)重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
他山之石：迪士尼神話，沃爾特迪士尼公司經(jīng)過90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò)和玩偶商品等多個(gè)領(lǐng)域、年收入達(dá)500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內(nèi)主題游樂市場主要靠門票加配套房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入結(jié)構(gòu)，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。
景點(diǎn)依托型
這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數(shù)是傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域殺過來的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠(yuǎn)是稀缺的。動(dòng)輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問題。
占據(jù)大量土地和自然資源的項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)土地集約化利用？超級大盤如何避免空城現(xiàn)象？僅僅是城市地產(chǎn)簡單復(fù)制為“海景房”、“山景房”還是提供一個(gè)真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這對賺慣了快錢的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗(yàn)，如果還是快產(chǎn)快銷的“三板斧”，勢必不能長久。
典型代表：萬達(dá)集團(tuán)、港中旅集團(tuán)、中坤集團(tuán)、保利地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、中信地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)等。
優(yōu)勢：通過品牌開發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)帶去生機(jī)與活力。
短板：由于過分依賴住宅銷售，很多山水超級大盤淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設(shè)與破壞之間的悖論是最值得警惕的。
未來趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當(dāng)融入一些更和諧的體驗(yàn)性文化商業(yè)設(shè)施。
他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區(qū)，幾經(jīng)自然演變和旅游規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)有數(shù)百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮(zhèn)儼然一幅夢幻般的童話仙境。很多當(dāng)?shù)氐脑用褓徺I了私人土地產(chǎn)權(quán)后建造幾座木屋別墅對外經(jīng)營，整個(gè)小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動(dòng)。
與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在一個(gè)旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變，形成了一個(gè)以服務(wù)為導(dǎo)向的旅游小鎮(zhèn)。
文旅小鎮(zhèn)型
劍之中蘊(yùn)藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術(shù)，而不僅僅是一種縱橫沙場的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多選擇在一個(gè)小鎮(zhèn)發(fā)呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。
目前，國內(nèi)已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文化旅游古鎮(zhèn)。良性的文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營，應(yīng)該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業(yè)味濃重的建筑。
在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導(dǎo)、企業(yè)擔(dān)綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開發(fā)節(jié)奏和保證其有血有肉尚難作定論。
典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮(zhèn)、周莊等。
優(yōu)勢：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開發(fā)大大加分，開發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮(zhèn)化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會(huì)被挖掘出來，市場機(jī)會(huì)巨大。
短板：對于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護(hù)會(huì)令所有開發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會(huì)是一個(gè)障礙，開發(fā)者如何解讀、升級文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價(jià)值對自身能力要求更高。
未來趨勢：產(chǎn)業(yè)多元化。
他山之石：英國溫莎小鎮(zhèn)王室文化遺響，溫莎小鎮(zhèn)是英國最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮(zhèn)上的人們生活愜意，傳統(tǒng)英式住宅隨處可見。
雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區(qū)的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個(gè)國王般的閑適下午。
度假酒店型
十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問題，在其他三個(gè)模式中也常常包含。
但不同于傳統(tǒng)綜合體開發(fā)的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目來彌補(bǔ)經(jīng)營缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)端點(diǎn)的交易，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來不久，這類產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)?dòng)分時(shí)度假酒店產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的活躍。
典型代表：今典集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、陽光100。
優(yōu)勢：在傳統(tǒng)度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣、博彩、會(huì)議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)開發(fā)高峰期實(shí)現(xiàn)了小而精的成功。
短板：對企業(yè)長期持有運(yùn)營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。
未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產(chǎn)品的結(jié)合、酒店產(chǎn)權(quán)交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準(zhǔn)全球市場，走向海外也無可避免?！ ?br /> 他山之石：最近在國際上很火爆的分時(shí)度假模式，以交換房間使用權(quán)以實(shí)現(xiàn)低成本的旅行目的，贏得了極大的社會(huì)反響與擁簇。同時(shí)，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，而且自己開發(fā)并銷售產(chǎn)權(quán)酒店。
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