旅游規(guī)劃設(shè)計
旅游綜合體規(guī)劃咨詢的綜合梳理
發(fā)布日期：2016-01-17
根據(jù)階段目標的不同，旅游綜合體的規(guī)劃咨詢工作一般包括劃分為兩個階段：
第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步旅游策劃規(guī)劃階段，即“拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢”。
第二階段，是以開發(fā)運作為目標指向的 深度旅游策劃規(guī)劃階段，即“開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢”。
兩個階段的具體特征、實質(zhì)目標、對話對象、關(guān)注重點各不相同，需要進行針對性編制旅游規(guī)劃咨詢方案，才能夠取得應有成效。
1.拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢
1）階段特征描述及實質(zhì)目標
拿地階段的實質(zhì)目標是獲得土地利潤空間最優(yōu)化，是最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，直接決定著一個項目能否持續(xù)操作。其關(guān)注重點為土地總體規(guī)模、土地性質(zhì)劃分、土地開發(fā)強度。此階段有兩個基本要求：一是開發(fā)企業(yè)自身要搞明白這個項目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開發(fā)企業(yè)要讓政府弄清楚這個項目將會怎么做，如何更大程度地帶動區(qū)域綜合發(fā)展。
2）對話對象與拿地階段旅游綜合規(guī)劃咨詢重點
拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢，以政府部門為對話對象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關(guān)鍵所在。并且要通過一個思路清晰、概念鮮明、產(chǎn)品獨特、布局合理、表現(xiàn)生動的規(guī)劃咨詢方案，打動政府，讓其鼎力支持企業(yè)對項目進行綜合開發(fā)。
該階段的旅游規(guī)劃咨詢方案這就需要企業(yè)邀請熟知旅游綜合體規(guī)劃的專業(yè)旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)對項目進行旅游策劃規(guī)劃咨詢，方案的核心關(guān)鍵是：在旅游綜合體的框架下科學協(xié)調(diào)旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品及配套項目的發(fā)展關(guān)系，最終使得土地綜合開發(fā)的綜合效益及其對于區(qū)域發(fā)展帶動的綜合效果達到最優(yōu)化——既要滿足政府的需求、也要照顧企業(yè)的回報、還要關(guān)注百姓的利益，實現(xiàn)三方滿意的目標，此即拿地階段旅游綜合體規(guī)劃咨詢的根本重點。
該階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢方案一般要包括兩大層面：
第一個層面——“開發(fā)策劃”：主要包括開發(fā)思路與定位策劃、產(chǎn)業(yè)構(gòu)架與產(chǎn)品策劃、投資分期與運營策劃三大部分，其核心是在研究區(qū)域發(fā)展態(tài)勢與資源調(diào)查及市場調(diào)研的前提下，解決項目的開發(fā)思路、概念定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、運營建議問題。
第二個層面——“概念性規(guī)劃”：主要包括規(guī)劃構(gòu)思、土地利用規(guī)劃、總體布局、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析、功能區(qū)劃、開發(fā)強度確定、技術(shù)經(jīng)濟指標整合等方面，其核心是圍繞旅游開發(fā)策劃方案，對項目場地進行優(yōu)化利用、解決項目總體布局與用地規(guī)模、路網(wǎng)及交通組織、重要節(jié)點效果與整體風貌表現(xiàn)等問題。
總結(jié)來說，處于拿地階段的項目，在旅游綜合體規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)策劃及概念性規(guī)劃》——既解決創(chuàng)意問題，又解決落地問題，是思路創(chuàng)意與初步落地相結(jié)合的綜合性方案。很多時候，還需要通過三維動畫演示片來對旅游策劃規(guī)劃成果進行更直觀、更形象化的展現(xiàn)，以便在向政府的方案匯報中提高效果。光有創(chuàng)意的純策劃，或僅有落地的純規(guī)劃，都無法真正打動政府。
2.開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢
1）階段特征描述及實質(zhì)目標
本階段的實質(zhì)目標，是實現(xiàn)土地開發(fā)回報的最大化，是真正考驗企業(yè)開發(fā)運作能力的階段。其關(guān)注重點是：整體戰(zhàn)略與定位研究、產(chǎn)品深度策劃與落地布局、基于市場發(fā)展與土地升值的開發(fā)運營建議。此階段有兩個基本要求：其一是要搞明白項目整體運作的戰(zhàn)略；其二是要弄清楚近期啟動產(chǎn)品如何真正落地。所謂“長計劃、短安排”，意義正在于此。
2）對話對象與開發(fā)階段旅游綜合體規(guī)劃重點
開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢，以市場為對話對象。目標市場的準確把握、核心產(chǎn)品的創(chuàng)意策劃、投資運營的科學安排、經(jīng)營手法的創(chuàng)新設(shè)計，是關(guān)鍵所在。即要形成一個市場明晰、產(chǎn)品落地、投資合理、經(jīng)營創(chuàng)新的旅游規(guī)劃咨詢方案，是關(guān)鍵所在。
該階段的旅游規(guī)劃咨詢才能對項目的實際開發(fā)形成真正的科學指導作用。
客觀而言，一般的旅游集團或地產(chǎn)企業(yè)，特別是初次介入旅游綜合體規(guī)劃的企業(yè)，都需要邀請專業(yè)的旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)特別是熟知旅游綜合體規(guī)劃的機構(gòu)，因時(態(tài)勢)、因市(市場)、因地(地塊)、因人(企業(yè))制宜，共同來完成旅游規(guī)劃咨詢方案的編制。方案的核心目標是：基于市場發(fā)展與土地增值的態(tài)勢把握，合理進行旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品與配套項目的創(chuàng)新設(shè)計、規(guī)劃布局與開發(fā)安排，結(jié)合經(jīng)營的創(chuàng)新，最終實現(xiàn)項目綜合開發(fā)的最優(yōu)收益。
該階段的旅游規(guī)劃咨詢?nèi)蝿找话惆ㄈ齻€層面：
第一個層面——“開發(fā)運營深度策劃”：主要包括以“目標市場休閑需求把握”為目的的目標市場調(diào)研、以“產(chǎn)品打造與經(jīng)營模式借鑒”為重點的相關(guān)案例研究、以“市場調(diào)研及案例研究結(jié)論”為基礎(chǔ)的產(chǎn)品深度策劃和以“指導具體產(chǎn)品經(jīng)營運作”為導向的開發(fā)運營策劃四大部分。
第二個層面——“啟動區(qū)修建性詳細規(guī)劃”：其目的在于指導近期建設(shè)，依據(jù)產(chǎn)品的深度策劃，結(jié)合場地現(xiàn)狀與建設(shè)條件的綜合研究，對用地布局、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀系統(tǒng)、重點項目、交通游線、工程管線、豎向關(guān)系、環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)等進行詳細規(guī)劃。
第三個層面——“啟動區(qū)建筑、景觀及游樂設(shè)計”：結(jié)合策劃與修建性詳細規(guī)劃，進行建筑、景觀與游樂的創(chuàng)新設(shè)計，將策劃與修建性規(guī)劃的方案“真正落地”。
總結(jié)來說，到了開發(fā)階段的項目，在旅游綜合體規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)運營深度策劃、啟動區(qū)修建性詳細規(guī)劃與建筑、景觀及游樂設(shè)計》——長線安排與短線建設(shè)相結(jié)合的落地性方案。
與拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢不同，開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢是面向?qū)嶋H開發(fā)的深度方案，需要編制《開發(fā)運營深度策劃、啟動區(qū)修建性詳細規(guī)劃與建筑、景觀及游樂設(shè)計》，解決市場定位問題、產(chǎn)品吸引力問題、建筑景觀設(shè)計創(chuàng)新問題、指標規(guī)模問題、投入產(chǎn)出問題、經(jīng)營運作問題、營銷推廣問題，都是“實打?qū)?rdquo;的“落地問題”，需要旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)對旅游綜合體項目的開發(fā)規(guī)律與投資運作以及各項旅游休閑產(chǎn)品與休閑地產(chǎn)產(chǎn)品的運營手法有相當?shù)陌盐漳芰?，并且與開發(fā)企業(yè)充分協(xié)調(diào)互動，才能夠拿出真正具有指導意義的科學方案。
第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步旅游策劃規(guī)劃階段，即“拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢”。
第二階段，是以開發(fā)運作為目標指向的 深度旅游策劃規(guī)劃階段，即“開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢”。
兩個階段的具體特征、實質(zhì)目標、對話對象、關(guān)注重點各不相同，需要進行針對性編制旅游規(guī)劃咨詢方案，才能夠取得應有成效。
1.拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢
1）階段特征描述及實質(zhì)目標
拿地階段的實質(zhì)目標是獲得土地利潤空間最優(yōu)化，是最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，直接決定著一個項目能否持續(xù)操作。其關(guān)注重點為土地總體規(guī)模、土地性質(zhì)劃分、土地開發(fā)強度。此階段有兩個基本要求：一是開發(fā)企業(yè)自身要搞明白這個項目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開發(fā)企業(yè)要讓政府弄清楚這個項目將會怎么做，如何更大程度地帶動區(qū)域綜合發(fā)展。
2）對話對象與拿地階段旅游綜合規(guī)劃咨詢重點
拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢，以政府部門為對話對象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關(guān)鍵所在。并且要通過一個思路清晰、概念鮮明、產(chǎn)品獨特、布局合理、表現(xiàn)生動的規(guī)劃咨詢方案，打動政府，讓其鼎力支持企業(yè)對項目進行綜合開發(fā)。
該階段的旅游規(guī)劃咨詢方案這就需要企業(yè)邀請熟知旅游綜合體規(guī)劃的專業(yè)旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)對項目進行旅游策劃規(guī)劃咨詢，方案的核心關(guān)鍵是：在旅游綜合體的框架下科學協(xié)調(diào)旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品及配套項目的發(fā)展關(guān)系，最終使得土地綜合開發(fā)的綜合效益及其對于區(qū)域發(fā)展帶動的綜合效果達到最優(yōu)化——既要滿足政府的需求、也要照顧企業(yè)的回報、還要關(guān)注百姓的利益，實現(xiàn)三方滿意的目標，此即拿地階段旅游綜合體規(guī)劃咨詢的根本重點。
該階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢方案一般要包括兩大層面：
第一個層面——“開發(fā)策劃”：主要包括開發(fā)思路與定位策劃、產(chǎn)業(yè)構(gòu)架與產(chǎn)品策劃、投資分期與運營策劃三大部分，其核心是在研究區(qū)域發(fā)展態(tài)勢與資源調(diào)查及市場調(diào)研的前提下，解決項目的開發(fā)思路、概念定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、運營建議問題。
第二個層面——“概念性規(guī)劃”：主要包括規(guī)劃構(gòu)思、土地利用規(guī)劃、總體布局、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析、功能區(qū)劃、開發(fā)強度確定、技術(shù)經(jīng)濟指標整合等方面，其核心是圍繞旅游開發(fā)策劃方案，對項目場地進行優(yōu)化利用、解決項目總體布局與用地規(guī)模、路網(wǎng)及交通組織、重要節(jié)點效果與整體風貌表現(xiàn)等問題。
總結(jié)來說，處于拿地階段的項目，在旅游綜合體規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)策劃及概念性規(guī)劃》——既解決創(chuàng)意問題，又解決落地問題，是思路創(chuàng)意與初步落地相結(jié)合的綜合性方案。很多時候，還需要通過三維動畫演示片來對旅游策劃規(guī)劃成果進行更直觀、更形象化的展現(xiàn)，以便在向政府的方案匯報中提高效果。光有創(chuàng)意的純策劃，或僅有落地的純規(guī)劃，都無法真正打動政府。
2.開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢
1）階段特征描述及實質(zhì)目標
本階段的實質(zhì)目標，是實現(xiàn)土地開發(fā)回報的最大化，是真正考驗企業(yè)開發(fā)運作能力的階段。其關(guān)注重點是：整體戰(zhàn)略與定位研究、產(chǎn)品深度策劃與落地布局、基于市場發(fā)展與土地升值的開發(fā)運營建議。此階段有兩個基本要求：其一是要搞明白項目整體運作的戰(zhàn)略；其二是要弄清楚近期啟動產(chǎn)品如何真正落地。所謂“長計劃、短安排”，意義正在于此。
2）對話對象與開發(fā)階段旅游綜合體規(guī)劃重點
開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢，以市場為對話對象。目標市場的準確把握、核心產(chǎn)品的創(chuàng)意策劃、投資運營的科學安排、經(jīng)營手法的創(chuàng)新設(shè)計，是關(guān)鍵所在。即要形成一個市場明晰、產(chǎn)品落地、投資合理、經(jīng)營創(chuàng)新的旅游規(guī)劃咨詢方案，是關(guān)鍵所在。
該階段的旅游規(guī)劃咨詢才能對項目的實際開發(fā)形成真正的科學指導作用。
客觀而言，一般的旅游集團或地產(chǎn)企業(yè)，特別是初次介入旅游綜合體規(guī)劃的企業(yè)，都需要邀請專業(yè)的旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)特別是熟知旅游綜合體規(guī)劃的機構(gòu)，因時(態(tài)勢)、因市(市場)、因地(地塊)、因人(企業(yè))制宜，共同來完成旅游規(guī)劃咨詢方案的編制。方案的核心目標是：基于市場發(fā)展與土地增值的態(tài)勢把握，合理進行旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品與配套項目的創(chuàng)新設(shè)計、規(guī)劃布局與開發(fā)安排，結(jié)合經(jīng)營的創(chuàng)新，最終實現(xiàn)項目綜合開發(fā)的最優(yōu)收益。
該階段的旅游規(guī)劃咨詢?nèi)蝿找话惆ㄈ齻€層面：
第一個層面——“開發(fā)運營深度策劃”：主要包括以“目標市場休閑需求把握”為目的的目標市場調(diào)研、以“產(chǎn)品打造與經(jīng)營模式借鑒”為重點的相關(guān)案例研究、以“市場調(diào)研及案例研究結(jié)論”為基礎(chǔ)的產(chǎn)品深度策劃和以“指導具體產(chǎn)品經(jīng)營運作”為導向的開發(fā)運營策劃四大部分。
第二個層面——“啟動區(qū)修建性詳細規(guī)劃”：其目的在于指導近期建設(shè)，依據(jù)產(chǎn)品的深度策劃，結(jié)合場地現(xiàn)狀與建設(shè)條件的綜合研究，對用地布局、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀系統(tǒng)、重點項目、交通游線、工程管線、豎向關(guān)系、環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)等進行詳細規(guī)劃。
第三個層面——“啟動區(qū)建筑、景觀及游樂設(shè)計”：結(jié)合策劃與修建性詳細規(guī)劃，進行建筑、景觀與游樂的創(chuàng)新設(shè)計，將策劃與修建性規(guī)劃的方案“真正落地”。
總結(jié)來說，到了開發(fā)階段的項目，在旅游綜合體規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)運營深度策劃、啟動區(qū)修建性詳細規(guī)劃與建筑、景觀及游樂設(shè)計》——長線安排與短線建設(shè)相結(jié)合的落地性方案。
與拿地階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢不同，開發(fā)階段的旅游綜合體規(guī)劃咨詢是面向?qū)嶋H開發(fā)的深度方案，需要編制《開發(fā)運營深度策劃、啟動區(qū)修建性詳細規(guī)劃與建筑、景觀及游樂設(shè)計》，解決市場定位問題、產(chǎn)品吸引力問題、建筑景觀設(shè)計創(chuàng)新問題、指標規(guī)模問題、投入產(chǎn)出問題、經(jīng)營運作問題、營銷推廣問題，都是“實打?qū)?rdquo;的“落地問題”，需要旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)對旅游綜合體項目的開發(fā)規(guī)律與投資運作以及各項旅游休閑產(chǎn)品與休閑地產(chǎn)產(chǎn)品的運營手法有相當?shù)陌盐漳芰?，并且與開發(fā)企業(yè)充分協(xié)調(diào)互動，才能夠拿出真正具有指導意義的科學方案。
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