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旅游規(guī)劃設(shè)計

旅游地產(chǎn)開發(fā)類型與難點

發(fā)布日期:2015-11-04
  旅游地產(chǎn)開發(fā)類型
  1.資源稟賦型旅游地產(chǎn)
  不同地域的旅游地產(chǎn)項目所賦予產(chǎn)品的屬性也會不同。首先要提到的就是“顏值高,靠臉吃飯”的一類。
  以海南為例,由于得天獨厚的資源條件,擁有全國的客源市場,尤其是北方市場,可說是具有絕對的吸引力,沖動型購買的比例也很高。但由于路途遙遠,居住的時間較短,投資屬性強,而由于前期房價的過快增長,透支了增長預期,抬高了投資門檻,目前這些地區(qū)市場并不理想。而那些顏值不如海南、云南的例如山東威海的乳山、深圳的巽寮灣、廣西的北海等區(qū)域從價格上來說明顯低于海南,也吸引了一部分客群,但此類產(chǎn)品都是在缺乏本地市場支撐的基礎(chǔ)上依靠外埠市場(京、上、廣、深)來進行銷售,去化率時間較長,在一些地區(qū)供應量巨大,二手房買賣基停滯,這類產(chǎn)品將有很大的風險。
  曾被奉為經(jīng)典的“旅游地產(chǎn)大盤模式”雅居樂清水灣,從低價拿地到超值回報,無疑是一個經(jīng)典,但從某種意義上來說雅居樂的開發(fā)模式將旅游地產(chǎn)引上了一條“資源”+“地產(chǎn)”的路。坐擁海南最長的黃金海岸線,開發(fā)成了海邊的高檔樓盤,前期甚至連配套設(shè)施都沒有,以24.18億元低價拿地,平均樓面地價僅為245 元/平方米,而2010年該項目的銷售均價為29,726 元/平方米,樓面地價僅占其0.82%;該項目的毛利率高達53%。又逢國際旅游島戰(zhàn)略的提出,天時、地利、人和的杰作,再看雅居樂后期在云南騰沖的原鄉(xiāng)與秦皇島項目整體銷售情況并不理想。這種模式并不具有復制性和借鑒意義。
  從清水灣可以看出:
 ?。?)低成本優(yōu)勢。前期的低成本的介入為項目的成功開發(fā)提供了很好的基礎(chǔ)。
 ?。?)核心資源溢出價值。三亞是海南這顆皇冠上最璀璨的明珠,而三亞之畔的陵水有著不輸三亞的濱海資源,而隨著東線高鐵建成,區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)明顯,避開爭奪最激烈的區(qū)域資源,選擇有升值潛力的資源,坐享發(fā)展所帶來的溢價。
 ?。?)生態(tài)環(huán)境價值優(yōu)勢。清水灣的核心優(yōu)勢就是沙灘,據(jù)媒體報道目前所售客戶50%以上為北方客戶,從某種意義上來說是大海、沙灘、空氣在為雅居樂賣房子。

  2.休閑地產(chǎn)
  華僑城是“主題公園+地產(chǎn)”的典范。開發(fā)前期,公司以文化旅游的名義在缺乏旅游資源的地塊圈地,由于是遠離市區(qū)的生地,價格自然低廉;然后建設(shè)開發(fā)主題公園類景區(qū),將生地變熟地,使得整個地塊價值得以提升。
  在中期,以住宅等高周轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)的出售回籠資金,以此補貼“重資產(chǎn)、緩回報”的文化旅游項目,同時旅游項目的自然人文景觀還可以推高住宅售價,并享受前期廉價土地儲備的大幅升值。
  等到旅游項目進入成熟期后,又能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流,成為公司的“現(xiàn)金奶牛”。簡單說,便是旅游提升地產(chǎn)開發(fā)的價值,而地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游項目。
  這是一種已得到證明且非常有價值的商業(yè)模式,也塑造了華僑城過去的成功。但此模式對城市圈的經(jīng)濟能力、人口規(guī)模要求較高,大量復制的情況下市場存在較大風險。
  最后嚴格意義上講可以定義為休閑地產(chǎn),位置多靠近旅游景區(qū),資源沒有那么霸道,但也是好山好水好風景。與城市里的鋼筋水泥比那就是樂活天堂,客群市場主要依托所在城市圈,距離項目地3小時以內(nèi)車程,功能定位于第二居所。根據(jù)項目所在位置、掌握的資源、公司發(fā)展方向的不同,做成了各類主題明確,各有特色的類型產(chǎn)品,例如主打徽派文化的德懋堂、主打鄉(xiāng)村情懷的田園東方、主打頤康養(yǎng)老的烏鎮(zhèn)雅園、主打佛教文化的拈花灣、主打環(huán)境的西溪濕地等。
  因為資源并不具備絕對吸引力,此類產(chǎn)品在功能上逐漸已經(jīng)開始多元化,通過打造各類休閑產(chǎn)品,融合多種業(yè)態(tài)來打造特色吸引力。該類產(chǎn)品在一定的范圍內(nèi)具有唯一性,去化率雖然走的相對慢一點,京、上、廣三個城市圈,這種產(chǎn)品是有其特定市場的。
  有些產(chǎn)品力圖擁有第二居所的特色的同時,也有第一居所的便利。房產(chǎn)開發(fā)商同時也是運營服務(wù)提供商,隨著開發(fā)商的轉(zhuǎn)型,這種類型的產(chǎn)品會越來越多,也是未來旅游地產(chǎn)的主要趨勢。

  新常態(tài)旅游地產(chǎn)之困:業(yè)主四大“痛點”與開發(fā)商三大“難點”
  2014年整個地產(chǎn)市場并不樂觀,旅游規(guī)劃公司認為黃金十年已經(jīng)過去,未來就是白銀十年,作為其中的一項產(chǎn)品,尤其是分布在二線、三線甚至四線城市的旅游地產(chǎn)前路迷霧重重。
  1.業(yè)主四大痛點在于:投資門檻高、政策風險高、增值預期低、使用率低。
 ?。?)投資門檻高
  一般選址在生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域,生態(tài)好,定位高,總價高,同時受第二套房信貸政策影響,首付額度高,再不是生活必需品的情況下,購房者都會猶豫不定。
 ?。?)政策風險高
  隨著國家對房產(chǎn)稅試點的展開并下一步的普及,以及剛開始的不動產(chǎn)登記登記政策,政策的推出必然會引起市場的焦慮,而旅游地產(chǎn)一般是老百姓購買第二套甚至第三、第四套的房產(chǎn),在不是必需品的情況下,觀望情緒嚴重。
 ?。?)增值預期低
  地產(chǎn)的保值與增值功能,在過去的十年尤其是08年后被金融杠桿放大,房子已經(jīng)不是房子了,而是一個金融產(chǎn)品,現(xiàn)在國家正在剝離金融屬性,讓其回歸剛需市場,剛需產(chǎn)品越來越好賣,旅游地產(chǎn)屬于投資屬性特別強的產(chǎn)品,市場萎縮的情況下,增值預期較低。
 ?。?)使用率低
  大部分旅游地產(chǎn),更多的是一種在景區(qū)周邊的社區(qū)地產(chǎn)的形式呈現(xiàn),產(chǎn)品的本質(zhì)還是地產(chǎn),有部分項目已經(jīng)通過“分時度假”、“酒店式公寓”給予附加了一部分度假的功能,但功能還是相對簡單,有些甚至是一些開發(fā)商賣房的噱頭而已,對于一年住不上幾天的房子,一筆經(jīng)濟賬算下來顯然是住酒店更加合適。

  2.開發(fā)商的三大難點在于:開發(fā)時間長,市場風險大;程序繁瑣,政策影響大;周轉(zhuǎn)率低,資金壓力大。
 ?。?)開發(fā)時間長,市場風險大。
  游地產(chǎn)項目一般開發(fā)期限都在3-5年以上才能形成項目規(guī)模效應,而大部分項目前期基礎(chǔ)設(shè)施落后,又不能像市區(qū)樓盤里一樣進行預售,過長的開發(fā)時間,難免會受到市場不確定性的影響。
 ?。?)程序繁瑣,政策影響大。
  項目選址的區(qū)域一般都是在生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域,意味著大部分都是“生地”,還要面臨一些國家政策法規(guī)的約束如:基本農(nóng)田保護政策、森林保護區(qū)、水源保護地等,以及與當?shù)卮迕竦臏贤▍f(xié)商。別說“七通一平”,“三通一平”都不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。各項政策又歸口于各個部門,沒有當?shù)匾话咽值膹娏χС郑恍┕ぷ骱茈y開展,同時因為與一把手的微妙關(guān)系,也存在“一把手危機”。
 ?。?)周轉(zhuǎn)率低,資金壓力大。
  周轉(zhuǎn)率低是旅游地產(chǎn)的特點,那種在開盤大賣的故事是美好的機緣巧合,如三亞鳳凰島開盤遇到“海南國際旅游島“政策的推出,這種特例就羨慕嫉妒了,特例終究是特例不具有代表性。而周轉(zhuǎn)率低所帶來的資金壓力是切實的危機,一個項目也許有好的資源,也已設(shè)計出好的產(chǎn)品,未來也會有好的市場,但是就倒在了黎明前的黑暗。

  定制模式的思考:戰(zhàn)略定制—快速運營—后發(fā)銷售
  旅游(休閑)地產(chǎn)要通過其他方式不斷的增加自己的功能屬性,要一專多能,附于多種投資屬性,強化保值與增值的預期,拋棄單一賣房子,而要轉(zhuǎn)向賣產(chǎn)品。
  旅游地產(chǎn)的三權(quán)——物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)經(jīng)營權(quán)。拋開產(chǎn)權(quán)思維,將房子給解構(gòu)為三部分:1、產(chǎn)權(quán)屬于個人;2、使用權(quán)屬于客戶;3、經(jīng)營權(quán)屬于運營公司。通過三權(quán)的分立賦予不同角色不同的責任與權(quán)利,第一步先期與合作伙伴的戰(zhàn)略定制,第二步運營公司的快速運營,第三步房屋銷售的后發(fā)優(yōu)勢。

  產(chǎn)品定制:與專業(yè)機構(gòu)合作,研發(fā)定制產(chǎn)品
  1.康護客群產(chǎn)品
  我國醫(yī)療資源相對緊缺,很多三甲醫(yī)院床位緊缺。比如心腦血管類疾病,一個病人從做手術(shù)到康復一般需要3個月的時間,而一些大醫(yī)院是不允許病人在醫(yī)院呆過長時間的,一般半個月的時間就安排出院但病人身體機能并沒有完全恢復,需要人員進行特殊護理,并伴有專業(yè)醫(yī)療器械來進行康復。我國的計劃書生育政策,在目前高危人群中他們的子女忙于工作,如果抽出較長時間來看護也是不現(xiàn)實的。承接已經(jīng)度過危險期還需進行康復治療的病人,通過1到2個月的康復治療后,讓身體能夠完全恢復。
  位置要求:生態(tài)條件良好的核心城市周邊1-2小時車程;氣候適宜、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越區(qū)域
  產(chǎn)品需求:康復功能、保健功能、理療功能
  時間分布:全年;
  拓客渠道:醫(yī)療機構(gòu)。

  2.休閑客群產(chǎn)品
  中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡,在長三角、珠三角、京津、成渝等城市圈,隨著城市的發(fā)展,都市里的人希望能夠回歸鄉(xiāng)村,返回田園,在周末與家人一起享受生活,享受5+2的工作與生活狀態(tài),第二居所成為提高生活品質(zhì)的必需品。第二居所從戶型到空間設(shè)計以及房間面積與配套設(shè)施都與第一居所有本質(zhì)的區(qū)別,而不是簡單的購買第二套房子的事情。之所以定義為休閑,是因為此部分具有一定的剛性需求,同時自住率較高,如果家庭是221的組成結(jié)構(gòu),也可能會轉(zhuǎn)化成第一居所。
  位置要求:生態(tài)條件良好的核心城市周邊1-2小時車程
  產(chǎn)品需求:周末度假
  時間分布:全年
  拓客渠道:營銷渠道、寫字樓區(qū)域

  3.度假客群產(chǎn)品
  此部分產(chǎn)品分布在旅游資源富集區(qū),一年之中居住時間不多,游客具有“候鳥屬性”,自住客少,主要以度假為主,產(chǎn)品具有很強的投資屬性,可以打包作為民宿客棧、酒店式公寓等產(chǎn)品。
  位置要求:通達性佳,人文與生態(tài)環(huán)境在全國具有一定優(yōu)勢
  產(chǎn)品需求:度假
  時間分布:該區(qū)域最美的時節(jié)
  拓客渠道:網(wǎng)站、旅行社

  4.服務(wù)配套設(shè)施
  絕大多數(shù)旅游地產(chǎn)都面臨配套設(shè)施不完善的情況,如果按照城市社區(qū)的配套標準來看,旅游地產(chǎn)存在較大弱點。但由于其“第二居所”的特殊性,配套設(shè)施也要有所改變,簡單的來說需要的就是“500米服務(wù)半徑產(chǎn)品”。旅游地產(chǎn)也需要這些服務(wù)設(shè)施,只不過這些設(shè)施需要主題化、個性化、景觀化。每一處的產(chǎn)品都要與整個項目的文化基因有所聯(lián)系,看似小事,其實是最打動人心的地方。

  平臺運營:大數(shù)據(jù),戰(zhàn)勝一切的利刃
  當一個產(chǎn)品搭建起來后,這個產(chǎn)品將會擁有:康護客群、休閑客群、度假客群、候鳥客群等信息;購房客群的信息;日常運營產(chǎn)品反饋信息。信息統(tǒng)一在一個平臺分析、篩選。直接指導下一個項目選址、設(shè)計、營銷、運營。
  大數(shù)據(jù)還會帶來衍生價值,例如康護客群日常用藥、保健產(chǎn)品的信息也會被錄入平臺,一些醫(yī)療機械廠商會尋找合作機會,如廣告位、器材試用;度假客群將會與旅行社,旅游網(wǎng)站、租車網(wǎng)站進行合作。這些人所有活動信息將會產(chǎn)生更大價值。(璩存浩)

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