旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
旅游地產(chǎn)空置率居高不下亟待盤(pán)活
發(fā)布日期：2016-10-13
近幾年，海南、云南、山東等旅游資源豐富的地區(qū)，都被旅游地產(chǎn)的熱潮席卷而過(guò)。而從去年開(kāi)始，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的“高空置率”問(wèn)題開(kāi)始受到關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭，改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，采用分時(shí)租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。
傳統(tǒng)模式走到盡頭
自2008年以來(lái)，中旅、國(guó)旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè)，以及萬(wàn)科、保利等大型房企，都紛紛進(jìn)軍與文化、養(yǎng)生養(yǎng)老相關(guān)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。然而，國(guó)際旅游地產(chǎn)專家評(píng)審委員會(huì)調(diào)查報(bào)告顯示，目前國(guó)內(nèi)絕大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都是以旅游開(kāi)發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，不僅使旅游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”的情況。相關(guān)問(wèn)題逐漸暴露在人們眼前。
上述專家委員會(huì)認(rèn)為，空置率居高不下的原因，主要是由于項(xiàng)目前期定位偏差、缺乏與所在地的產(chǎn)業(yè)結(jié)合、度假服務(wù)配套不完善，以及沿襲傳統(tǒng)住宅營(yíng)銷(xiāo)模式、缺乏產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)通道等多方面因素共同導(dǎo)致。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和定義也在逐漸發(fā)生變化。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示：“前期，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產(chǎn)，但旅游地產(chǎn)絕不僅僅如此。我覺(jué)得，旅游地產(chǎn)應(yīng)該是為旅游服務(wù)的地產(chǎn)，由旅游來(lái)主導(dǎo)，地產(chǎn)為載體，要考慮到能夠?yàn)槁糜翁峁└鱾€(gè)方面的軟件服務(wù)。”據(jù)專家分析，未來(lái)旅游地產(chǎn)的盈利模式，或?qū)⒂梢淮涡越ǔ射N(xiāo)售，轉(zhuǎn)向以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為主。但這種模式因?yàn)槌跗谕度氤杀揪薮?，且?xiàng)目回報(bào)周期延長(zhǎng)，將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成更大的資金壓力。
國(guó)際旅游地產(chǎn)專評(píng)委副主任林峰認(rèn)為，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭。要解決目前的高空置率問(wèn)題，必須將旅游地產(chǎn)功能化，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合。據(jù)林峰分析，未來(lái)旅游地產(chǎn)發(fā)展有幾個(gè)主要的趨勢(shì)和方向，一是開(kāi)發(fā)綜合化，區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)、綜合體開(kāi)發(fā)和特色小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)將成為主流;二是產(chǎn)城一體化，產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)深入結(jié)合，把各種消費(fèi)業(yè)態(tài)做足，形成消費(fèi)聚集;三是產(chǎn)品服務(wù)化，即功能性服務(wù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)入;四是場(chǎng)館收益配置的合理化，由短期收益轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期收益，快速回報(bào)或只占30%~40%，因此長(zhǎng)短結(jié)合的投資配置結(jié)構(gòu)，以及金融服務(wù)利用的合理化非常重要。
開(kāi)始嘗試新方式
最近頗受關(guān)注的山東“仙境海岸”旅游概念，著力探索一種新的地產(chǎn)整合思路。據(jù)了解，“仙境海岸”是山東省繼“好客山東”后著力打造的第二個(gè)大型旅游品牌，以度假酒店為整合系列產(chǎn)品的核心，首推70余個(gè)組合產(chǎn)品，均為“著名景區(qū)景點(diǎn)+酒店”模式，采取價(jià)格總包，即游客購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品后，基本不需要再支付額外費(fèi)用，就能實(shí)現(xiàn)2~7天的度假。
據(jù)山東省旅游局局長(zhǎng)于沖介紹，該項(xiàng)目的發(fā)展思路，立足于提升、改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，盤(pán)活閑置項(xiàng)目。“‘仙境海岸’并不是新建一批項(xiàng)目，而是將現(xiàn)有閑置的旅游地產(chǎn)，在原有硬件上，加以配套要素的概念和軟件服務(wù)的概念，讓其完善功能、提升品質(zhì)、加強(qiáng)服務(wù)，真正具備旅游的功能。”于沖再三強(qiáng)調(diào)以旅游服務(wù)功能來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源進(jìn)行整合，而山東自古傳承的“道”、“仙”文化，被視為項(xiàng)目整合的文化凝聚核心。
此外，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，分時(shí)租賃是目前解決高空置率問(wèn)題較為可行的方式。據(jù)了解，隨著分時(shí)度假和房屋短租的逐漸升溫，一些熱門(mén)旅游景區(qū)的分時(shí)租賃業(yè)務(wù)開(kāi)始趨于成熟。分時(shí)租賃是一種介于房地產(chǎn)和酒店產(chǎn)品之間的中間產(chǎn)品，分時(shí)度假公寓即加入了分時(shí)度假交換體系的“時(shí)權(quán)酒店”。分時(shí)租賃產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜，需要涉及多方主體，包括擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)商、作為銷(xiāo)售代表向公眾銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品的銷(xiāo)售商、負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)的管理公司，以及負(fù)責(zé)提供不同地區(qū)之間產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)的分時(shí)度假交換公司等等。專家表示，這一模式在國(guó)外非常流行，但在國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有完全成熟，各方主體仍在探索更為有效的商業(yè)合作模式，保證每個(gè)參與方都能有所獲益。
值得一提的是，相關(guān)企業(yè)也在積極尋找電商渠道，促使旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“活”起來(lái)。以旅游財(cái)富網(wǎng)為例，公司通過(guò)打造“O2O2O”電商平臺(tái)——即從線上預(yù)訂，到線下旅行社提供服務(wù)，再到線上實(shí)現(xiàn)旅居交換，形成一個(gè)閉合的消費(fèi)模式。“我們對(duì)全國(guó)旅行社進(jìn)行布局，打通旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與度假旅游終端消費(fèi)市場(chǎng)的通道，提供旅居交換的平臺(tái)和系統(tǒng)，讓業(yè)主之間相互匹配，并提供交換的游戲規(guī)則。這些都可以在網(wǎng)站上實(shí)現(xiàn)。”旅游財(cái)富網(wǎng)CEO曾曉成對(duì)該模式信心十足。
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